[優秀]物業服務制度15篇

　　隨著社會一步步向前發展，越來越多地方需要用到制度，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。大家知道制度的格式嗎？下面是小編收集整理的物業服務制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。

物業服務制度1

　　便民利民具體服務措施

　　一、小區車棚負責免費提供打氣筒。

　　二、免費為孤寡老人、軍烈屬代購糧、油及生活用品。

　　三、免費代管臨時寄存小件物品（不超過24小時）。

　　四、有償代繳電話費、水電費、取暖費等固定交費事宜。

　　五、為業主提供有償開鎖服務。

　　六、設24小時便民維修電話：XXXXXXXX。

　　維修回訪制度

　　1、小區物業管理處根據報修單，安排人員對維修服務進行回訪，回訪率不低于30%。

　　2、回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修二天內回訪；漏水維修三天內回訪。

　　3、回訪內容：

　　（1）實地查看維修項目

　　（2）向在維修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況。

　　（3）征詢改進意見和建議。

　　（4）核對是否收費情況。

　　4、對回訪中發現的問題，24小時內通知維修人員進行整改，并再次進行回訪，直至業主滿意。

　　24小時值班制度

　　1、嚴格值班時間，嚴禁擅離崗位，無故脫崗、漏崗。

　　2、嚴禁值班睡覺，看書、報、小說，聚眾聊天、打牌、下棋、聽音樂，做與工作無關的事情。

　　3、嚴禁交接班不清楚，相互推卸責任。

　　4、嚴禁在值班登記表上亂涂畫、撕扯，不認真記錄。

　　5、嚴禁值班時間使用值班電話聊天，講些與工作無關的事情。

　　治安保衛制度

　　為了加強小區的安全管理工作，保證住戶的生命財產安全，為廣大業主提供一個舒適、滿意的生活環境，特制定嚴格的治安保衛制度：

　　1、嚴格遵守、執行國家的法律法規、政策。

　　2、熟悉和掌握整個小區，內部地形、地物，認真履行自己的職責，發現問題及時通知負責人解決。

　　3、對外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發現可疑人員要及時查問，發現可疑情況及時報告。

　　4、提高警惕，防止各種事故發生，特別要注意防止火災、盜竊、搶劫、破壞、治安災害事故的.發生。

　　5、禁止易燃、易爆、危險物品進入小區，排除小區內的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發生。

物業服務制度2

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長依據檢查標準對本班工作進行一次班檢，填寫"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當職人員應配備有保安隊長或是值班隊長組成的保安隊伍，根據標準對各保安工作進行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊長或是值班隊長。

　　3． 周檢、月檢：物業公司經理分別對保安工作進行例行周檢、月檢，并分別填寫周檢表、月檢表。

　　4． 訓練季度考核：物業公司每季度對保安隊進行一次訓練考核或會操比武，填寫"訓練考核表"。

　　二、 不合格服務的`處理：

　　1． 輕微不合格服務的處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發現的問題要即行糾正，關閉處理，處理結果在檢查表中注明，不需另填寫"不合格服務處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業公司人員填寫"不合格服務處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務區域或超出控制標準，要填寫"糾正措施報告"。

　　2． 嚴重不合格服務的處理： 月檢由物業公司經理填寫"糾正措施報告"，并進行跟蹤驗證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實施，進行驗證。

　　3． 預防措施： 在檢查中發現潛在不合格原因，要逐級匯報，調查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預防措施"。

物業服務制度3

　　一、物業管理收費項目

　　(一)物業管理服務費

　　物業管理服務內容包括：

　　1、房屋共用部位、共用設施、設備及其運行的維護和管理。

　　2、環境衛生：公共環境衛生(公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運)

　　3、小區公共秩序維護：協助公安部門維護本區域內的公共秩序、檢查消防隱患和消防設施、搞好安全防范工作(小區安全監控、巡視、門崗執勤)和管理宣傳工作。

　　4、物業管理費用不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用，不包括戶內小修費用及路燈和樓道燈費用。

　　二)代收公用事業費

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用。物業公司接受委托按統一定價代收上述費用，不向業主收取手續費等額外費用。

　　(三)特約服務費

　　物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，如：委托上門清潔服務、上門維修服務、上門保安服務、照看病人、老人、兒童服務、委托裝潢監理服務等，收費由雙方約定。

　　二、物業管理收費原則

　　收費原則：公開、公平、公正。按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　三、物業管理收費依據

　　1、合同的約定

　　《物業服務合同》是一種有償的勞務合同，物業管理企業收取費用的基礎是其提供的管理服務所付出的成本和勞務。

　　2、法律的規定

　　根據《中華人民共和國價格法》20xx年1月1日發改委和建設部制定的.《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理收費是一種服務收費，根據所提供的管理及服務的性質、內容等不同情況實行政府指導價。

物業服務制度4

　　為激勵物業安全服務管理人員積極做好本職工作,按時、保質、保量的完成工作任務,特制定本考核制度。

　　1.考核對象:

　　全體在職物業安全服務管理人員。

　　2.考核內容:

　　(1)員工的考核內容由從事物業安全服務管理的.各部門根據本部門的實際工作制訂,并報物業安全服務管理部備案。

　　(2)各部門經理、主任的考核內容由物業安全服務管理部制訂。

　　3.等級評定:

　　根據考核得分評定為優、良、及格、不及格四個等級。

　　4.考核程序:

　　(1)各部門由專人負責本部門的員工考核工作,并將考核情況報物業安全服務管理部備案。

　　(2)考核工作須定期、按時進行,原則上每月考核1次。

　　(3)每年12月由物業安全服務管理部對全體在職員工進行年終考核,考核標準同各部門制訂的標準。

物業服務制度5

　　根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對員工上崗進行工作培訓。

　　培訓對象

　　新員工、部門經理以下在職員工。

　　新員工上崗培訓

　　1.新員工上崗培訓期為30天。

　　2.培訓內容包括：物業管理知識，物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧，應急工作處理程序，軍事化訓練等。

　　在職員工培訓

　　1.通過在實際工作中所發現的問題，不定期地安排當事人(指在職職工)參加專題培訓。

　　2.每位在職員工每月定期參加公司組織的工作培訓：組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業主溝通的經驗。

　　在職循環培訓的考核辦法

　　在實際工作當中，以業主的投訴率和員工違章的行為作為評價員工工作的基礎，并通過理論與實踐相結合的考核方式，淘汰不合格的員工，吸收優秀的'新員工，從而達到優化管理的目的。

物業服務制度6

　　一、工作目標

　　熱忱服務、科學管理、保障有力、廉潔高效

　　二、時間承諾

　　在接到業主有關維修求助或要求后，緊急情況維修人員10分鐘內到現場，一般情況維修人員20分鐘內到達現場。

　　三、服務承諾：

　　（1）定期對設備進行巡查、保養，有保養記錄；

　　（2）保證轄區業主的正常工作；

　　（3）保證轄區內的各種設備設施的'正常使用；

　　（4）房屋零修、急修及時率達99％；

　　（5）維修工程質量合格率達100％；維修服務回訪率100％。

　　（6）保證報修電話暢通；

　　四、承諾內容：

　　1、水電維修

　　（1）辦公室、通道、地下車庫等區域照明出現故障時，屬燈管、電子頭、啟動器、開關等方面的故障，接到維修單通知單后，1個工作日內修復，屬線路故障或其它復雜問題也必須一周內修復。

　　（2）閥門、水龍頭等出現漏水或其它故障，接到維修通知單后，半個工作日修復，如管道出現故障或其它復雜問題1個工作日修復。

　　（3）下水道堵塞，接到維修單通知單后，半個工作日修復，如出現復雜情況1個工作日內修復。

　　（4）外部停電后，除特殊情況，必須在10分鐘之內發電。

　　（5）除區域計劃停水或水管爆裂外，確保大樓正常用水。

　　（6）其它問題，據實況處理。

　　（7）特殊問題，特殊處理。

　　2、門鎖、桌椅等簡單維修

　　（1）門、鎖、桌、椅等簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內修復，復雜維修一周內修復。特殊情況無法修復，及時與業主方溝通，說明情況。

　　（2）其他簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內完成，最多不能超過2個工作日。

　　（3）其它問題，據實況處理。

　　（4）特殊問題，特殊處理。

　　五、維修工程質量合格率100%

　　全力保證維修工程質量合格率100%，以業主利益第一為原則，保證維修及時率達標。

物業服務制度7

　　1、負責服務實現的策劃,制定物業管理公司新增加的服務項目的質量計劃的制定、方案可行性的論證。

　　2、是服務實現提供及過程控制的責任部門。對公共區域及外圍綠化植物的養護工作進行監管、負責各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發等物業服務的日常工作。負責物業服務日常管理服務。

　　3、為客戶提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確保客戶相關工作得到有效控制及提供滿意服務。

　　4、負責物業管理公司客戶所委托的'有償清潔服務,并對供方提供清潔物品進行監管,確保清潔物品質量。

　　5、為達到服務符合要求所需的基礎設施進行維護。包括(物業管理公司外墻清潔養護;物業管理公司廢棄物、垃圾的消除處理工作及蟲、鼠害的控制工作等產品防護)。

　　6、負責為達到服務符合要求創造良好的工作環境,確保服務質量。

　　7、定期拜訪客戶,了解收集客戶對物業管理公司的意見與建議,并進行統計分析,以滿足客戶提出的合理要求。

　　8、負責與客戶溝通,組織對客戶的回訪,接待客戶報修,負責客戶滿意度調查。

　　9、負責對物業管理公司服務的標識制作、安裝及管理。

　　10、負責服務過程的監視測量。

　　11、根據客戶需求開展的其他服務工作。

物業服務制度8

　　為了加強公司的內部管理，確保公司績效目標的實現。激發員工的工作熱情，公正、客觀、合理地評價員工的工作績效。同時根據考核成績決定對員工的使用，晉升，獎懲等提供客觀依據，從而完善公司的激勵機制。為此，特建立如下考核制度：

　　一、考核對象

　　湛江市葵園物業服務有限公司全體員工

　　二、考核主體：品質管理部

　　績效考核小組組長：品質管理部經理

　　績效考核小組成員：各部門負責人

　　三、考核形式

　　考核形式分為試用期考核、不定期考核、月度考核和年度考核。考核實行百分制，96分以上為優秀，91-95分為良好，86-90分為合格，85分以下為不合格。

　　1、試用期考核

　　（1）、考核對象：試用期員工；

　　（2）、考核主體：行政人事部績效考核小組

　　（3）、考核方式：業務知識采用筆試考核（占60%），業務技能由績效考核小組根據員工的工作表現進行綜合考評（占40%）。（以下簡稱綜合考核成績）

　　（4）、考核結果：

　　A、試用期滿，試用期員工綜合考核成績在91分以上，給予轉正，并與公司簽訂勞動合同。

　　B、試用期滿，試用期員工綜合考核成績在86分至90分之間，延長試用期一個月。延長期滿若綜合考核成績在91分以上給予轉正，并與公司簽訂勞動合同。若仍在90分以下，則公司與聘任試用期員工解雇勞務關系。

　　C、試用期滿，試用期員工綜合考核成績在85分以下，則不予錄用。

　　2、不定期考核

　　（1）、考核對象：全體員工；

　　（2）、考核主體：行政人事部績效考核小組

　　（3）、考核方式：業務知識采用筆試考核，業務技能由績效考核小組根據員工的工作表現進行綜合考評。

　　（4）、考核結果：綜合考核成績低于85分者，扣罰當月績效工資10%。

　　3、月度考核

　　（1）、考核對象：全體員工；

　　（2）、考核主體：行政人事部績效考核小組

　　（3）、考核方式：業務知識采用筆試考核，業務技能由績效考核小組根據員工的工作表現進行綜合考評。

　　（4）、考核結果：

　　A、綜合考核成績作為績效工資發放的依據，月度績效工資的計算公式：月度績效工資×（綜合考核成績/100分×100%）=月度應發績效工資。（例如：部門主管的月度績效工資為：1000元/月，綜合考核成績120分，月度應發績效工資=1000元×120/100×100%=1200元）

　　B、月度考核綜合考核成績連續兩個月低于85分給予書面警告，并扣罰20%的基本工資。若月度考核綜合考核成績連續三個月低于85分，則給予辭退處理。

　　4、年度考核

　　（1）、考核對象：全體員工；

　　（2）、考核主體：行政人事部績效考核小組；

　　（3）、考核方式：業務知識采用筆試考核，業務技能由績效考核小組根據員工的工作表現進行綜合考評。

　　（4）、考核結果：

　　A、年度考核成績作為年度獎金發放參考依據；

　　B、年度考核綜合考核成績在91分以上，公司給予續簽勞動合同。

　　C、年度考核綜合考核成績在86分至90分之間，轉為相應崗位的試用期員工，試用期為兩個月。試用期滿若綜合考核成績在91分以上給予轉正，并與公司簽訂勞動合同。若仍在90分以下，則給予辭退。

　　C、年度考核綜合考核成績在85分以下，則給予辭退。

　　1、考核標準

　　為確保科學設計考核項目，直觀、準確顯示考核各項數據，有效、客觀、公平、合理考核員工的工作業績，同時公司根據不同工作崗位設計相應的考核標準，具體考核標準分為八類：部門經理、部門主管、物業助理、維修技工、保安領班、保安員、保潔員、綠化工；各崗位的具體考核實施執行《員工崗位考核標準細則》。

　　2、考核內容

　　（一）德 員工的思想品德，行為規范，職業道德等；

　　（二）能 員工的.業務水平和工作能力；

　　（三）勤 員工的工作作風，組織勞動紀律；

　　（四）績 員工的工作業績和貢獻。

　　3、考核權限

　　部門主管考核員工，葵園物業管轄各物業的物業經理考核部門主管，總經理考核公司各部室經理及各物業的物業經理，行政人事部統計備案。

　　4、考核要求

　　A、各級考核者必須認真，細致，實事求是考核所屬職工，要求各級考核者認真負責的組織

　　每次考核工作。如發現弄虛作假，敷衍了事等不良行為，將根據情節輕重做出嚴肅處理。

　　B、試用期考核不合格者，不予錄用，連續兩個月月度考核不合格者給予書面警告，并扣罰20%的基本工資，連續三個月月度考核不合格者給予辭退處理。年度考核不合格者給予辭退處理。

　　C、考核表要求各部按指定時間上報即：試用期考核于員工試用期滿的次月3日前上報，不定期考核與月度考核于次月3日前上報，年度考核于次年元月15日前上報。

物業服務制度9

　　1.0目的

　　服務中心印章是公司經營管理活動中行使職權，明確公司各種權利義務關系的重要憑證和工具，印章的管理，關系到公司的經營管理活動的開展，為防止不測事件的發生，維護公司的`利益，制定本制度。

　　2.0適用范圍

　　物業公司下發服務中心、管理處。

　　3.0服務中心用章使用范圍

　　服務中心用章只限于管轄物業范圍內日常管理活動的管理權行使確認，禁止使用管服務中心用章簽訂任何協議、合同。

　　4.0印章的保管

　　4.1服務中心印章采由項目行政人員或兼行政工作的員工保管。

　　4.2印章必須由各行政人員妥善保管，不得轉借他人。

　　4.3服務中心用章的保管和審批權必須分離，嚴禁保管權和審批權由一人兼任。

　　4.4用章保管人必須嚴格執行服務中心用章管理制度，否則按瀆職行為處理。

　　4.5員工離職時，須辦理歸還印章手續，作為移交工作的一部分。

　　5.0印章的使用

　　5.1公司使用各類印章需按印章使用流程進行申請辦理使用。

　　5.2使用印章需到印章保管人處填寫"用章申請表"，經項目物業負責人批準后方可給予蓋章，保管人用章后復印用章文件作為用章申請表附件存檔，以便查閱。

　　5.3所需用印的文件經部門負責審核，項目負責人簽批同意后方可用章，否決的則退回。

　　5.4經部門負責人審核，項目負責人簽批同意使用用章后，將需蓋章文件交該印章保管人負責蓋章。

　　5.5印章保管人對文件和"用章申請表"予以審核，未符合制度要求堅決給予退回。

　　5.6印章保管人對其所保管的印章的使用擁有最后的決定權，是印章使用權限人。

　　5.7在逐級審核過程中，經審核被否決的，予以退回。

　　5.8公司總經理對公司所有印章的使用擁有決定權。

　　5.9印章使用單所載內容必須與所蓋章的文件內容相符，否則不予蓋章。

　　5.10涉及法律等重要事項需使用印章的，須依有關規定經集團法務部審核簽字。

　　5.11禁止印章保管人自行使用印章。

　　5.12印章原則上不許帶出公司，對確需將印章帶出使用的，應填寫印章借用單，載明事項，按上述程序審核，經同意后由兩人以上共同前往方可攜帶使用。

　　5.13用章管理人員必須在本制度上簽名承諾嚴格執行本制度，并自愿承擔未按本制度執行所引起的責任。

　　6.0責任

　　6.1印章保管人必須妥善保管印章，不得遺失，如遺失，必須及時向公司報告。

　　6.2必須嚴格依照制度規定程序使用印章，未經本制度規定的程序，不得擅自使用。

　　6.3違反本辦法的規定，給公司造成損失的，由公司對違紀者追究相關責任;造成嚴重損失或情節嚴重的，移送有關機關處理。

　　7.0支持文件

　　7.1《公司員工行為準則》

　　8.0質量記錄

　　8.1《用章申請表》WY/QR-WY-026

　　8.2《用章交接記錄》WY/QR-WY-027

　　本人xxx，于20xx年xx月xx日，已學習了本制度，并清楚本制度內容和要求，對本制度內容無異議，本制度作為我與公簽訂的《勞動合同》的附件，作為公司規章制度之一，具有同等約束力和執行力，本人愿意嚴格遵守本制度。如有公司同事違反本制度或有危害公司利益行為，本人會積極匯報或檢舉揭發。如本人有違反本制度規定或危害公司利益行為的，本人愿意承擔其因此而造成的一切責任，特此承諾!

　　承諾人：xxx

　　日期：20xx年xx月xx日

物業服務制度10

　　一. 接待來訪投訴工作

　　1. 接待來訪望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。

　　2. 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。

　　3. 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。

　　4. 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。

　　5. 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。

　　6. 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。

　　7. 當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。

　　二. 回訪工作

　　1. 回訪要求：

　　(1) 辦公室主任把對住戶的.回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。

　　(2) 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。

　　(3) 回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。

　　(4) 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。回訪處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。

　　2. 回訪時間及形式：

　　(1) 辦公室主任每年登門回訪1~2次。

　　(2) 物管員按區域范圍分工，每季回訪1次。

　　(3) 每半度召開一次住戶座談會，征求意見。

　　(4) 利用節日慶祝活動、社區文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶反饋。

　　(5) 有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。

物業服務制度11

　　學校行政辦公樓物業安保、消防服務：

　　（一）安保內容：安保巡檢，電子監控，門口車輛秩序的維護，突發事件的應急處理等消防安保管理。

　　（二）安保、消防服務具體標準：

　　總體標準：確保樓內財產安全、維護好樓內正常秩序，防火標識清晰，防止火災責任事故。

　　1、執行巡邏制度。進行定時巡視，重點部位、重點時間以及遇到特殊情況時必須加強巡邏；及時發現和處置不安全隱患；在遇到突發事件及緊急情況時，應按應急預案規定及時報告警方、學校相關職能部門，維持好現場秩序及保護好現場、必要時采取正當防衛，防止事態擴大，收集好證據；安全巡邏有記錄有檢查。

　　2、在執行日常巡視工作中，應加強節能減排的巡視力度，特別對公共部位出現長明燈和常流水現象進行糾正和處理。

　　3、防火、滅火配置的`各類消防器材、設備和設施，需制定指定專人管理檢查并保持其完好；制定防火安全管理辦法；

　　4、保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障、堆放雜物；保持安全出口的通暢，如有出現應及時處理。

　　5、發現火警迅速向消防部門報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，搶救生命，組織力量救火，在自身安全的前提下盡可能保護好業主的財產物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮。

　　6、緊急事故反應。

　　（1）制定緊急事故處理預案，包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛生以及電梯應急等；

　　（2）有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

　　（3）按消防要求組織進行疏散；

　　（4）對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破。

物業服務制度12

　　1、小區有任何規劃改動時，在現場要及時設置提示，告知小區業主或住戶改動的理由，將誤會規避在萌芽中。

　　2、已辦理入住的業主因為工作原因無法回來打理房屋時，物業公司在征得客戶同意的情況下，可以幫忙免費貼對聯，清理花園，讓業主體驗到物業服務的體貼周到。

　　3、制定帶有公司LOGO名稱的便簽紙，免費給客戶使用，讓客戶感到服務無處不在。

　　4、小區業主舉辦婚禮時，為業主提供路線園區路線指引，客家形象崗及現場保潔服務，并在大門口、單元門口張貼喜字;提供拱門，鋪設紅地毯;小區電子屏滾動播出新婚祝語;播放背景音樂;贈送鮮花或新婚對娃、贈送新婚賀卡，沿路垃圾桶全部更換為紅色，營造喜慶氛圍。

　　5、新業主入住3日內上門走訪，詢問需求，發放便民服務卡、折頁等，有條件的可以贈送禮物。

　　6、物業公司可以根據實際情況利用雪雕、井蓋文化或者利用廢舊輪胎豐富小區文化生活，組織業主、住戶共同參與效果更佳。

　　7、冬季考慮到寒冷問題，可以用紅絨布將門把手包裹起來，通過細節服務的體現，展現物業服務痕跡。

　　8、現在人們越來越依賴手機，考慮智能手機耗電量比較大，往往給人們造成困擾，可以在崗亭設置中設置幾個多功能手機充電設備，以解客戶燃眉之急。

　　9、新業主剛入住，家里因為沒有及時添置工具箱，給生活帶來很大的困擾，物業公司在崗亭或客服中心設置便民工具箱，內設打氣筒、針線盒、老花鏡、移動電源、蠟燭、應急燈、紅藥水、創口貼、風油精、維修工具等物品。

　　10、對長期停放在地下停車場的車輛免費贈送帶有企業標識的車罩(根據企業情況)。

　　11、在天氣炎熱的時候，在樣板房、銷售廳增設消毒柜、遮陽傘、毛巾，及時為客戶提供溫毛巾服務，使客戶有驚喜感受。

　　12、給業主、住戶找零時，大額紙幣在下，硬幣在上，依次疊加整齊，放入零錢袋，雙手奉上，表示感謝。

　　13、雙手遞筆至業主、住戶時，應把筆套打開，筆尖朝內，雙手握離筆尖三分之一處。

　　14、小區出入口擺放雨傘、手推車、運貨車等便民設施，有條件的`公司可以派專人，雨天為業主、住戶打傘;巡邏崗負責收回手推車或運貨車等服務，讓業主、住戶感受到物業的服務周到。

　　15、重點關注小區空巢老人，定期走訪，特別是節日問候，及時了解老人需求，關心老人生活起居。

　　16、舉辦小區文化活動時給未入住的客戶發短信或致電，邀請他們參加，并將活動照片發送給這部分業主，讓這部分業主感覺到沒有被遺忘。

　　17、在房屋內設置裝修提示卡，提示業主在裝修過程中的注意事項，并在關鍵位置墻體結構圖，防止業主出現盲目裝修，對樓梯造成威脅。

　　18、定期開展便民服務活動，如磨剪子、菜刀，修理小家電、自行車、修鞋、免費測量血壓、清洗抽油煙機以及空調過濾網等便民服務。

　　19、在小區顯眼處公示項目管理團隊的照片和聯系方式及姓名，方便與業主、住戶溝通;(人員流動性平穩的前提下)。

　　20、建立固定宣傳月活動，如文明養犬宣傳月、文明行車宣傳月、綠色環保宣傳月、杜絕高空拋物宣傳月等活動，引導業主、住戶責任意識。

　　21、與供方合作的宣傳材料上要留有物業公司的痕跡，讓業主、住戶體驗物業服務的多樣性;

　　22、人車分流小區，在裝修期間可以為業主、住戶免費提供手推車，方便業主、住戶運送裝修材料和物資。

　　23、在非緊急情況下，應盡量避免在午休、清晨以及晚上21點以后給業主、住戶打電話。

　　24、客服中心應設置與客戶定期互動、員工風采為主的照片墻，增進業主、住戶黏性。

物業服務制度13

　　1、上門維修必須穿工裝、帶工牌，使用禮貌語言；必須輕敲門或按門鈴，入室維修必須先征得業主同意；入室維修前必須先套上鞋套。

　　2、服務及時性：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘，或按約定時間到達維修現場。修復時間視工藝復雜程度而定：一般性維修不超過2小時；對于特別困難的，不超過72小時(工藝要求特殊的除外)；不能當天完成的，應向業主解釋原因。

　　3、服務質量：功能性維修，以恢復原有功能為準；外觀性維修，表面應無色差、高低不平現象，與原有部位相比較，應無突兀感。

　　4、服務態度：謙虛禮貌，不主動與業主搭話，對業主的.問詢作合理解答，盡量滿足業主的要求。

　　5、維修前應先墊上墊布；維修完工清潔現場，以免弄臟業主家地板。

　　6、維修全過程均不得食用業主的飲料、食品、香煙等，不得收受業主的禮物、錢款和小費。

　　7、服務中心對維修業主作定期回訪，確保提供的維修服務使業主滿意。

物業服務制度14

　　第一條：工作態度：

　　一、以主人翁的精神做好公司的各項工作，工作時精神飽滿，和藹可親，盡職盡責，辦事認真，講求效率。

　　二、工作積極主動，同事之間真誠協作，互相配合，保質保量完成工作任務。

　　第二條：工作紀律：

　　一、全體員工要自覺維護公司的整體形象，愛護公司的一草一木，不得踐踏草地和私自采摘砍伐園區內的一切花、果、樹木，保持園區內整潔、安靜、秩序良好。

　　二、養成講衛生的美德，不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑、煙頭雜物，注意生活區的清潔衛生，定期檢查評比，獎優罰劣。

　　三、園區內不準學開汽車、摩托車，機動車在園區內要減速慢行，自行車停放在指定地點。

　　四、愛護公司的一切工作器具設施，注重所有設備的定期維修、保養，節約用水、電和易耗品，不亂取用公物，不隨意丟棄有用公物。

　　第三條：工作原則

　　一、誠實：有錯必言，有過必改，不得陽奉陰違，誣陷他人；在工作范圍、工作時間內拾到物品要主動上交。

　　二、親切：對業主及同事需態度友好，自然流露笑容，給業主或顧客親切、愉快的感覺。

　　三、責任：盡職盡責，各員工須盡職盡責地完成上級領導布置及本崗位要求的工作，如有疑難，應及時向上級反映，使問題得以圓滿解決。

　　四、協助：各部門、員工應互相配合，真誠合作，同心協力解決困難。

　　五、效率：提供高效率的服務，及時完成工作任務，及時處理客人的投訴及意見，關注工作上和技術上的細節。

　　第四條：注意事項：

　　一、嚴禁打探業主/住戶隱私。

　　二、嚴禁接受業主/住戶饋贈。

　　三、嚴禁隨意與業主/住戶雇傭的保姆攀談。

　　四、嚴禁在非當班時間與客戶建立勞動雇傭關系。

　　五、進入業主/住戶的住宅，一般情況下，工程維修人員需進行維修除外，其他須有2人以上人員配合。

　　第五條：儀容儀表：

　　一、服飾著裝：

　　1、上班時間要穿制服，工作服要整潔，紐扣要扣齊，不允許敞開外衣，非工作需要不允許將衣袖、褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上；

　　2、制服外衣袖、衣領不顯露個人衣物，制服外不顯露個人物品，服裝衣袋不裝過大過厚物品，袋內物品不外露；

　　3、上班統一佩帶工作牌，工作牌應端正地佩帶在左胸襟處；

　　4、非當班時間，除因公或經批準外，不穿或攜帶工衣外出；

　　5、鞋襪穿戴清潔、鞋帶系好，不允許穿鞋不穿襪，女員工不允許穿高跟鞋，非工作需要不允許赤腳或穿雨鞋周圍走；

　　6、女員工應該穿肉色絲襪，男員工不允許穿肉色絲襪；

　　7、非特殊情況不允許穿肉色絲襪、短褲、拖鞋；

　　8、男、女員工均不允許戴有色眼鏡；

　　9、除結婚戒指、手表外不允許佩帶任何裝飾品。

　　10、女員工統一穿著黑色中跟皮鞋，男員工統一穿著黑色皮鞋。

　　二、須發

　　1、女員工劉海不遮眼、后發不超過肩部、不梳怪異發型；

　　2、長發應使用統一發結（網）；

　　3、男員工發后跟不超過衣領，不蓋耳，不留胡須；

　　4、所有員工頭發應保持整潔光亮，不允許染黑色以外的其它顏色；

　　5、所有員工不允許剃光頭。

　　三、個人衛生

　　1、保持手部干凈，指甲不允許超過指頭兩毫米，指甲內不允許殘留污物，不涂有色指甲油；

　　2、員工應經常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應及時換洗；

　　3、上班前不允許吃有異味的食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯后漱口；

　　4、保持眼、耳清潔，不允許殘留耳屎、鼻屎、耳垢。

　　四、女員工應淡妝打扮，不允許濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。

　　注：淡妝指顏色鮮艷、色彩明快的容妝，禁止涂抹黑色、暗色的.唇膏。

　　五、每日上班前應注意檢查自己的儀容儀表，上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容儀表，必要時到衛生間或工作室整理。

　　第六條：行為舉止

　　一、服務態度

　　1、對業主/住戶無論何時都應面帶笑容，和顏悅色，熱情主動；

　　2、在將業主/住戶勸離工作場時要文明禮貌，并作好解釋及道歉工作；

　　3、虛認真接受客人的評價，對客人的投訴應耐心傾聽，并及時向上級匯報。

　　二、行走

　　1、行走時不允許把手放入衣袋，不允許雙手抱胸或背手走路；

　　2、在公共場合與他人同行時，不允許勾肩搭背，不允許同行時嬉戲打鬧；

　　3、行走時，不允許隨意與業主//住戶搶道穿行；在特殊情況下，應向業主//住戶示意后方可越行；

　　4、走路動作應輕快，但非緊急情況不應奔跑、跳躍；

　　5、手拉貨物行走時不應遮住自己的視線；

　　6、盡量靠路右側行走；

　　7、與上司或業主/住戶相遇時，應主動點頭示意；

　　三、就坐時姿態要端正，入座要輕緩，上身要直，人體重心要穩，腰部挺起，手自然放在膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。就坐時不允許有以下幾種姿態，分為“輕坐”和“重坐”：

　　1、坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳；

　　2、在上司或業主/住戶面前雙手抱在胸前，翹二郎腿或半躺半坐；

　　3、趴在工作臺上或把腳放在工作臺上；

　　4、晃動桌椅，發出聲音。

　　四、其它

　　1、不允許隨地吐痰，亂扔果皮紙屑；

　　2、上班時不允許吃零食，玩弄個人物品或做與工作無關的事；

　　3、在公共場所及業主/住戶面前不吸煙、掏鼻孔、搔癢、不允許脫鞋、卷褲腳、衣袖、不允許伸懶腰、哼小調、打哈欠；

　　4、在業主/住戶處進行工作時，不允許亂翻亂摸，更不允許拿客人的東西、禮物；

　　5、說話時，手勢不宜過多，幅度不宜過大；

　　6、不允許口叼牙簽到處走。

　　第七條：語言

　　一、問候語：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回來了。

　　二、歡迎語：歡迎您來我們住宅小區、歡迎您入住本樓、歡迎光臨。

　　三、祝賀語：恭喜、祝您節日快樂、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、祝您新婚愉快、祝您新春快樂、恭喜發財。

　　四、告別語：再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。

　　五、道謝語：謝謝、非常感謝。

　　六、道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。

　　七、應答語：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關系、這里是我應該做的。

　　八、征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我幫您做什么嗎？您有別的事嗎？

　　九、請求語：請你協助我們、請您......好嗎？

　　十、商量語：您看.........這樣好不好？

　　十一、解釋語：很抱歉，這種情況，公司的規定是這樣的。

　　十二、基本禮貌用語：您好、請、謝謝、對不起、再見。

物業服務制度15

　　（一）綜合服務

　　服務場所要求

　　1應設置客戶服務中心，配置有辦公桌、椅、接待臺、空調、飲水機、電話、打印機、電腦等，服務中心通訊條件良好，應有免費無線網絡覆蓋。

　　2應在顯著位置公示物業服務企業營業執照、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息、物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、24小時服務電話、報修電話等相關信息。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。

　　3客戶服務中心每日工作時間應不少于10小時，其他時間物業管理區域內應配置值班人員。

　　服務人員要求

　　1實行項目經理責任制。管理人員應經過系統性的物業管理專業培訓或持證上崗。

　　2高低壓電工、電梯安全管理員、消防中控室值班人員等特種作業人員必須持有專業部門頒發的有效證書上崗，供水管理人員必須持有健康證明。

　　3應設置樓宇專屬客戶服務人員，宜具備現場辦公條件及入戶服務能力。

　　4服務人員應分崗位統一著裝，佩戴工牌，服務規范，舉止文明，態度熱情，言語得體。

　　5宜積極吸納新區回遷居民、征遷地區勞動力、城鎮失業人員。

　　制度、信息管理要求

　　1雙方必須簽訂規范的物業服務合同或前期物業服務合同，合同權利義務關系明確，內容應符合法律法規及部門規章的規定。

　　2宜制訂物業服務手冊。

　　3應制定較為完善的物業管理方案，并建立物業管理區域內共用部位和共用設施設備維保、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等方面的管理制度及培訓、考核體系。

　　4應有突發公共事件應急預案。

　　5應有物業服務工作記錄。

　　檔案管理要求

　　1應建立完善的檔案管理制度，運用信息

　　化技術對物業竣工驗收資料、業主資料、

　　房屋檔案、設備管理檔案、收費管理、日常管理檔案等進行管理。

　　2應設置檔案資料室，配置檔案資料柜，有禁煙標識、防鼠措施和滅火器。

　　3應設有檔案管理員，檔案資料管理規范、齊全、整潔、查閱方便。應對檔案內容實行動態管理，根據情況變化及時更

　　新、補充檔案信息。

　　客戶服務要求

　　1應有專人處理物業服務合同范圍內的公共性事務，受理居民和物業使用人的報修、建議、咨詢、投訴等各類信息的收集和反饋，受業主方委托，按約定的時間辦理租戶入駐手續，遷岀手續，回復率宜達到100%，有效投訴處理率宜達到100%。

　　2重要物業服務事項應在主要出入口、單元樓內以書面形式履行告知義務。

　　3每年應至少公開進行1次物業服務滿意度調查，應根據住戶合理意見不斷提高服務質量。

　　4重要節日應對物業管理區域進行氛圍營造。

　　5對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，應當勸阻制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　6應建立并落實便民維修服務承諾制，維修記錄與服務承諾相符。

　　7各類維修工作應流程清晰、操作程序規范、人員技術過硬、管理規范。

　　8急修、小修及時率宜達到100%，返修率不應高于1%；維修回訪率宜達到100%，宜有回訪記錄。

　　9出入口可配置便民服務推車。

　　10應提供有償特約服務和無償便民服務。

　　11綜合管理的其它服務項目應達到約定的服務標準。

　　專項委托服務要求

　　1簽訂專項服務委托合同，明確各方的權利義務。

　　2專業服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求，操作人員應持有相應的職業資格證書。

　　3專業服務企業人員進入物業管理區域內應統一著裝、佩戴標志。

　　4對專項委托服務宜有監督及評價機制，宜有監督評價記錄。

　　（二）共用部位管理與維護

　　標識系統管理要求

　　1重點部位應按相關要求設置指示標識、安全警示標識、消防標識及道路交通標識。

　　2應有樓棟、單元、樓層、戶門標識。

　　3應有倡導文明、環保、健康生活的溫馨提示標識。

　　4標識應安裝規范、清晰明顯，材質和設計風格應符合本項目的品質定位。

　　裝飾裝修管理要求

　　1應有裝飾裝修管理制度。

　　2應按規定辦理裝飾裝修手續，宜有裝飾裝修管理檔案。

　　3受理物業使用人的裝飾裝修申報登記，應與居民或物業使用人、裝飾裝修企業簽訂裝修管理服務協議，宜書面告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

　　4裝修現場消防及安全防護措施應得當，施工人員出入登記。

　　5在公共區域宜設有指定的裝修垃圾存放點，有圍擋遮蓋等措施，嚴禁裝修垃圾裸露存放，宜及時清運。

　　共用部位管理要求

　　1應根據房屋使用時間、設計年限和責任范圍，制定年度維修養護計劃；應按計劃對共用部位實施維修養護，做好記錄。

　　2宜結合日常管理服務工作，落實區域日常巡視責任制，做好記錄。

　　3對以下共用部位，應每月進行1次檢查：

　　（1）門、窗、玻璃等建筑部件。

　　（2）大門、圍墻、道路、無障礙通道、場地、階梯、扶手、座椅、亭臺、雕塑、景觀小品、路緣石、管井、溝渠等附屬構筑物。

　　4對以下共用部位，應每季度進行1次檢查：

　　（1）室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等建筑部件。

　　（2）屋面泄水溝、屋頂防水層及隔熱材料、樓內外雨落管等附屬構筑物。

　　5對共用部位的屋外貼面、屋檐、陽臺、

　　雨罩，應每半年進行1次檢查。

　　6汛前和每次強降雨（雪）后，應檢查清理屋面泄水溝、雨落管、雨水井。

　　7對巡檢中發現的共用部位表面缺陷和零星破損應及時處理并做好記錄。

　　8共用部位的使用應符合建筑設計要求，嚴禁擅自改變使用用途和違章搭建行為。

　　房屋外觀管理要求

　　1房屋外觀完好、整潔；發現外觀有變形、開裂等現象，應建議相關居民申請房屋安全鑒定，同時采取必要的安全防護措施。

　　2確需安裝封閉陽臺的，應提示相關居民陽臺外觀與房屋外觀保持一致。

　　3確需安裝空調的，應提示相關居民安裝在指定位置并確保牢固，冷凝水集中收集。

　　4經批準設置的室外廣告牌、霓虹燈，應提示相關使用人安裝牢固、規范。

　　（三）共用設施設備管理與維護

　　設備機房管理要求

　　1設備機房門前應設置明顯標識并注明設備機房的名稱、管理責任人信息，對有可能造成危害的設備設施必須在機房顯著位置設置安全提示或警示標志。

　　2機房內顯著位置應張貼或懸掛設備系統圖、管理制度、操作規程、維護保養規程、應急預案流程和特種作業人員資格證書。

　　3設備設施標識、運行狀態標識及各類提示、警示標識應齊全。

　　4應有完善的交接班制度、人員出入管理制度。

　　5應按規定配備勞動防護用品和安全用具，按規定定期檢測。

　　6在明顯易取位置應設置符合規定的消防器材及專用工具，定期檢查確保完好有效。

　　7應每月清潔1次設備機房，確保室內無雜物、整潔有序、無滲漏、無積水，設備表面無積塵、無銹蝕。

　　8應有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠網、防鼠藥物等應符合規范要求。

　　9雷暴、強降水、大風等極端惡劣天氣前后應有專項檢查和防范措施。

　　10設備噪音應符合規范要求；有環境要求的設備機房，溫度應在規定范圍內。

　　11運行、檢查、維修養護記錄及交接班記錄等完善，應每月歸檔。

　　供配電及公共照明管理要求

　　1樓內照明：每周應巡檢1次，一般故障應在1天內修復，其他復雜故障應在5天內修復；樓道燈完好率不宜低于90%。

　　2樓外照明：每周應巡檢1次，一般故障應在1天內修復，其他復雜故障應在1周內修復；每月應調整1次時間控制器；路燈完好率不得低于90%。

　　3應急照明：每周應巡檢1次，發現故障應在30分鐘內到達現場組織維修；斷電后應維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應急照明照度達標。

　　4低壓柜：每3日應巡視1次設備運行狀況；每年應養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年應檢查1次電氣安全；每2年應校驗1次儀表。

　　5低壓配電箱和線路：每半月應檢查1次設備運行狀況；每年應養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年應切換1次雙路互投開關。

　　6控制柜：每2周應檢查1次設備運行狀況；每年應養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年應校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年應檢查1次遠控裝置和節能裝置。

　　7發電機：每半月應試運行1次，保證運行正常；每年應1次帶負荷運行；每年應活化1次蓄電池；每周應巡視1次充電機和蓄電池。

　　8配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處應有完善的防鼠措施；穿墻線槽周邊應封堵嚴密；鎖具應完好；電纜進出線和開關標識應準確。

　　9變電站高低壓電纜溝、電梯底坑不得有積水。應每2年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據試驗記錄對相關設備進行維護。

　　10每2年應檢驗1次內部核算電能表。

　　安全防范設施管理要求

　　1監控系統管理：

　　（1）應按設計要求配置足夠的監控設備，保證24小時運轉正常，實現對管理區域的有效控制，畫面齊全、清晰，圖像視頻儲存不低于45天。

　　（2）應按使用說明書對攝像機、鏡頭、監視器等設備進行檢修保養。

　　（3）系統發生故障應及時修復。2門禁系統管理：

　　2門禁對講

　　（1）每月應巡視1次，保證系統工作正常。

　　（2）門禁鎖、對講主機檢查保養應每季度1次。

　　（3）系統發生故障，一般性故障應在5小時內修復；較為復雜故障應在5天內修復。

　　3周界防范系統管理：

　　（1）主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查應每年1次。

　　（2）報警系統有效測試應每周1次，中心報警控制主機應準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。

　　（3）系統發生故障應及時修復。

　　4電子巡更系統調試保養應每季度1次，保證系統工作正常。

　　供水系統管理要求

　　1應建立水質管理制度和檢測檔案。

　　2合同約定二次供水由物業服務企業管理的，應滿足下列要求：

　　（1）每年應對二次供水設施進行2次清洗消毒；清洗、消毒前3日告知居民停水時間、清洗消毒后注意事項，并經具備水質

　　檢測資質的機構檢測合格后方可使用；生活用水消毒設備運行正常，紫外線消毒燈管定期更換。

　　（2）每年應委托具備水質檢測資質的機構對二次供水水質進行2次檢測；水質必須符合《生活飲用水衛生標準》的規定。

　　（3）水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　（4）水箱蓋應上鎖并設有密封條、防蚊網，通風良好，水箱周邊無污染源。

　　（5）水箱應有水位計，有總容積標識，水位計刻度應有高、低水位標志。

　　（6）二次供水管網、供水設備設施應24小時運行，保證供水壓力正常。

　　3每日應巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象應及時解決。

　　4每日應巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　5不具備自動切換功能的，每季度應手動切換1次備用水泵。

　　6每年應檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每2年應養護1次水泵。

　　7每2年應對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。

　　8對供水管道應進行保溫包覆，避免夏、秋季產生冷凝水。

　　9供水故障通知、處理應及時，記錄完整。

　　排水系統管理要求

　　1應有防汛預案，每年至少組織1次演練。

　　2應配備有防汛物資（沙袋、擋水板、雨具、照明工具、發電機、抽水泵等）。

　　3排水設施：每年汛前應對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。

　　4污水泵：汛期應每日巡視1次，平時應每2周巡視1次，檢查設備運行狀態；每2周應進行1次手動啟動測試；每半年應

　　養護1次。

　　5化糞池：每半年應清掏1次，每月應巡視1次，汛期應每周檢查1次，發現異常及時清掏。

　　消防系統管理要求

　　1應建立并落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責，按照合同約定提供消防安全防范服務。

　　2在出入口、電梯口、防火門等醒目位置應有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。

　　3消防設施設備功能應完好、無缺失，可隨時啟用；消防通道、安全疏散通道應通暢，疏散標識應規范醒目。

　　4應有消防應急預案，宜成立志愿消防隊或建立微型消防站，配備必要的消防器材，相關人員應熟練掌握消防基本知識和技能。

　　5消防控制室應有專業人員24小時值班，及時處理各類報警、故障信息。

　　6應設置消防安全宣傳欄，經常性開展安全宣傳教育；每年應對員工至少進行2次消防安全培訓。

　　7發現消防安全違法行為和火災隱患，應立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應及時向公安機關消防安全機構報告。

　　8發生火情應立即報警，并組織撲救初起火災、疏散遇險人員、協助配合公安機關消防機構工作。

　　9對以下消防設施，應每日進行1次檢查：

　　（1）火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞。

　　（2）消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常。

　　（3）疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態。

　　10對以下消防設施，應每月進行1次檢查或試驗：

　　（1）進行消防水泵啟動運轉，檢查其運轉是否正常。

　　（2）消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全。

　　（3）高位消防水箱的儲水水位是否正常。

　　（4）消防泵房間的防火門是否完好。

　　（5）滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否正常啟用。

　　（6）室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺；消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。

　　11對以下消防設施，應每季度進行1次檢查或試驗：

　　（1）火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的'控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態；對主、備電源進行自動轉換試驗。

　　（2）進行消防電梯強制停于首層試驗。

　　（3）對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發出報警聲，并應啟動消防水泵；對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗，驗證系統的供水能力。

　　（4）噴頭外觀，發現有不正常的噴頭應及時更換，當噴頭上有異物時應清除。對以下消防設施，應每季度進行1次檢查或試驗：

　　（5）室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態。

　　（6）與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動，設施、設備間的防火門是否完好。

　　（7）防排煙系統是否處于正常狀態。

　　12對安裝的探測器及全部報警控制裝置應每年進行1次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應調換。

　　電梯系統管理要求

　　1電梯的使用管理應按《河北省電梯安全管理辦法》的規定執行，并有電梯使用安全管理制度。

　　2應配備電梯安全管理人員，每人負責管理的電梯不得超過50部。

　　3在電梯轎廂內或者主出入口的顯著位置應標明電梯使用標志、安全注意事項、應急救援電話、電梯使用管理單位、維護保養單位等相關信息。

　　4應實行一梯一檔，由專人負責管理。檔案內容包含購買合同、安裝調試合同、保修合同、安裝施工驗收報告、使用說明和隨機技術資料、電梯登記證、維保合同、維保記錄、巡檢記錄、修理記錄、年檢報告等。

　　5電梯每年應進行1次定期檢驗。電梯檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　6確保電梯轎廂內可視監控裝置、語音提示廣播、無線通訊裝置等設施正常使用。

　　7電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。乘客被困報警后應在5分鐘內通知電梯維護保養單位采取措施實施救援。物業服務人員應在20分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　8每日應至少檢查1次電梯安全狀況，發現安全隱患及時組織排除；電梯停運超過24小時的，應當公告電梯停運原因和恢復運行時間。

　　9電梯應按維保計劃時間進行維修、保養，發現的問題應及時組織排除，記錄完整。

　　10每年應至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　11機房內專用工具配置齊全、使用方便，平層標識圖、平層標識線清晰；通風、照明情況良好。

　　12應有電梯突發事件應急措施與救援預案，并每半年演練1次。

　　13應急救援裝置應完整無損、標識齊全、功能有效；應急照明、緊急迫降及雙電源供電裝置功能正常。

　　14應在小區公示欄公布小區電梯最近一次維護保養信息，信息應當包括維護保養單位、維護保養人員姓名、維護保養時間和內容等。

　　室外管井

　　1雨水管、污水管、空調冷凝管等管線不應有破損、滲漏。

　　2室外消防水泵接合器應完好。

　　3路面井蓋標識應清晰，無缺損、無丟失，不影響車輛和行人通行。

　　水系景觀及游樂設

　　1啟用前應進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。

　　2水系景觀泵使用期間應每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周應檢查1次防漏電設施。

　　3每日應巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。

　　4應有安全警示標識。

　　（四）公共秩序維護

　　秩序維護管理要求

　　1應制定符合項目定位及實際情況的秩序維護方案。

　　2主要出入口24小時雙崗執勤，立崗應不少于8小時，站姿規范，有完善的執勤、出入登記、交接班等記錄。

　　3應設置專職公共秩序維護人員，具有較強的責任心、身體健康，能熟練使用小區內設置的各類消防、物防、技防器械和設備；配備對講裝置及必要的防護器械并定期對其進行專業培訓。

　　4按照規定路線和時間進行巡邏，每2小時應巡查1次，重點區域應增加巡邏頻率，并做好巡邏記錄。

　　5應有外來人員管理制度和大宗物品進出管理制度，實行進出問詢、登記。

　　6中央監控室應有24小時專人值守，并做好值班記錄；重要部位監控錄像保存不應低于30天。

　　7應有突發事件應急預案，定期向居民宣傳安全防范常識。

　　車輛管理要求

　　1道閘系統應運行良好，維保養護及時。

　　2主要道路交通標志齊全，宜實行人車分流。

　　3臨時車輛進出登記及時，記錄完整。

　　4停車場（庫）標識應規范、清晰，車輛行駛路線設置合理，車輛停放有序。

　　5停車場車位平面圖、停車收費標準、管理規定、緊急聯系電話等應公示于顯著位置。

　　6固定停放車輛應簽訂停車服務協議，明確相關權利義務；消防通道禁止停放車輛，對不按規定停車的行為應進行勸阻、糾正。

　　7管理區域內發生交通事故時，配合居民及相關部門完成調查取證工作。

　　8停車場（庫）應定時巡檢，記錄完整。

　　9車庫內照明、消防設備設施應配置齊全并保持正常使用。

　　10非機動車管理規范、擺放整齊，不應有亂停亂放、私拉、亂扯充電現象。

　　11宜設置電動汽車、電動自行車充電裝置

　　（五）環境衛生維護

　　樓內公共區域管理要求

　　1地面應每日清掃1次，無垃圾、雜物及

　　污漬，每日巡回保潔不少于1次；根據地面材質，宜定期做地面清洗、養護。

　　2樓道應每周清掃3次、每周清拖1次，樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等公共設施應每周擦拭1次。

　　3每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；每日巡視保潔2次電梯轎廂。不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，宜每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度宜養護1次。

　　外圍公共區域管理

　　1樓外道路及設施：每日應清掃1次、巡視保潔2次樓外道路；每月應清潔1次樓外公共照明及共用設施；每季度應清潔1次雨篷、門頭等；雨雪天氣，道路不宜有積水積雪，清理及時，保持道路通行。

　　2天臺、屋面：每月應巡查1次天臺、內天井，有雜物及時清掃。每半年應清掃1次天臺、屋面。

　　3水景：根據水質情況進行凈化處理，使用期間應每日清潔1次水面。

　　4車庫、車棚：地面宜每周清潔1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

　　垃圾收集及清運要求

　　1垃圾應實行分類管理，執行國家統一政策。

　　2生活垃圾應日產日清，有清運記錄。

　　3垃圾桶、果皮箱應保持清潔，垃圾箱周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無異味；夏季應每周消殺1次。

　　4宜有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。投放藥物應預先告知，投藥位置有明

　　（六）綠化養護

　　1應制定綠化養護方案，養護設備、工具臺賬完善。人員配置合理，責任區域明確。

　　2應根據植物種類、生長情況合理安排灌溉、施肥、病蟲害防治工作。

　　3喬木應每年修剪1～2次；灌木修剪及時，全年應至少修剪2次；草坪適時修剪。綠植不應影響車輛行人通行。

　　4每年應全面除草4次，重點綠地增加除草次數。

　　5花草樹木長勢良好，補栽補種應及時。

　　6草坪以及綠化帶整潔，無雜物、糞便、垃圾、雜草以及枯葉樹枝；綠化產生的垃圾，重點區域應隨產隨清、其他區域日產日清。

　　7愛護綠化標識位置合理、醒目。

　　8有噪音的綠化作業應安排在8：00之后，減少對居民的影響，作業時有提醒標識，工完場清。

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