[精選]物業(yè)管理制度
在當今社會生活中，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，制度是指一定的規(guī)格或法令禮俗。到底應(yīng)如何擬定制度呢？下面是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
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物業(yè)管理制度1
為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，特制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍：
凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)管理機構(gòu)：
業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任、副主任共2名。業(yè)主委員會主要任務(wù)是維護小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小區(qū)任何福利待遇。
三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1、合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2、愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的
4、業(yè)主寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的`寵物糞便。
5、機動車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機動車應(yīng)該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。
6、業(yè)主需要進行房屋維修時，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00——12：00下午13：00――17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。
四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。
本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。
2、對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)進行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳。
3、欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。
4、欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。
五、財務(wù)管理。
本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。
本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負責解釋。
物業(yè)管理制度2
一、人才使用原則
1.用其所長:用人所長、容人所短。使其智者盡其謀,勇者盡其力。
2.用其所愿:在服從工作需要的前提下,力求個人自身價值的實現(xiàn)與企業(yè)的發(fā)展目標相統(tǒng)一。
3.用當其時:打破論資排輩、求全、平衡、照顧的束縛。
二、招聘政策
1.德才兼?zhèn)?以德為先。
2.舉賢避親,公平競爭。
3.強調(diào)共同理想、團隊意識和協(xié)作精神。
4.企業(yè)發(fā)展的原動力來自團隊的共同理想,經(jīng)營的成功源于團隊而不是某個個人的成功。
5.強調(diào)在專業(yè)技能基礎(chǔ)上的綜合素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
三、激勵政策
1.正確協(xié)調(diào)精神與物質(zhì)的關(guān)系,關(guān)注企業(yè)與個人的長遠發(fā)展。
2.激勵的方向必須與公司的發(fā)展目標相適應(yīng)。
3.建立員工的團隊歸屬感和職業(yè)信心。
四、薪金福利政策
1.以企業(yè)經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)。
2.以市場供求關(guān)系為依據(jù)。
五、選拔和調(diào)配政策
1.在考慮職業(yè)道德的基礎(chǔ)上,管理職位的'確定依據(jù)員工的能力和潛力,而非資歷和功勞,以保持企業(yè)發(fā)展的活力。
2.強調(diào)坦誠溝通,重視考核過程。
3.重要崗位任命,需要知識和經(jīng)驗的積累。
六、培訓與發(fā)展政策
1.培訓作為公司激勵政策的組成部分,是保持企業(yè)和員工活力的源泉,是公司持續(xù)發(fā)展動力的源泉。
2.常規(guī)培訓與專業(yè)培訓相結(jié)合,在職培訓與脫產(chǎn)培訓相結(jié)合,業(yè)務(wù)培訓與素質(zhì)培訓相結(jié)合。
物業(yè)管理制度3
為規(guī)范物業(yè)管理中給排水管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂如下管理制度：
一、管理責任
1、管理服務(wù)中心維修組負責給排水系統(tǒng)的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。
2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。
3、實行設(shè)備管理責任制，劃分各類設(shè)備管理責任人。
4、管理服務(wù)中心主任負責給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。
2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養(yǎng)制度
1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。
2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求，實施定期維修保養(yǎng)。
五、正常給排水
1、管理服務(wù)中心維修主管負責給排水的技術(shù)指導、監(jiān)督和檢查，負責樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。
2、運行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導并積極進行搶修。
六、正常停水
1、當接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。
2、當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進行保養(yǎng)。
3、由于工程的`需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防人員后，由消防人員進行操作，并做好相關(guān)記錄。
七、水質(zhì)保障
1、每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。
4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。
5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準備。
6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進行記錄。
7、當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時間，主動與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對客戶的解釋工作。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。
物業(yè)管理制度4
日常工作管理制度
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）
三、做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或者干其它與工作無關(guān)的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。
四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或者先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或者待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。
八、嚴禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或者以權(quán)報復(fù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或者接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或者延誤八小時以外的暫時性工作和服務(wù)要求。
十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應(yīng)實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。
十一、工作時間定為每天8小時，（法定節(jié)假日據(jù)情況安排歇息）。
十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要即將去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止浮現(xiàn)推諉不管或者置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或者舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。
十三、業(yè)主（或者使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的'收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導匯報。
獎懲制度
為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。
獎勵：
一、對完成年度工作任務(wù)及下達指標，年底評出的先進個人由公司進行統(tǒng)一表彰。
二、對各有償服務(wù)范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。
1、對工作中提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的員工（如：加班）。
2、做好人好事被當?shù)貦C關(guān)表揚賦予獎勵。
處罰：
三、工作遲到或者早退10分鐘以內(nèi)處罰10元，10分鐘以上處罰20元；30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。
四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。
五、消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或者干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰20元。
六、無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。
七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關(guān)機關(guān)處理外，單位將據(jù)情節(jié)賦予一定的處分和經(jīng)濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。
八、利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等，）一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或者賠補外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。
九、除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響暫時性工作安排或者住戶的服務(wù)要求，發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給公司造成損失由當事者—并賠償。
十、對游客提出的服務(wù)要求，不得推委不管或者置之不理，發(fā)現(xiàn)或者游客舉報反映給公司一次處罰50元，浮現(xiàn)游客上告或者舉報給公司一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元。（正當理由除外）
十一、嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。
十二、嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人30元/次。
十三、工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。
十四、對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究允許批準后執(zhí)行。
考勤制度
一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。
二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。
三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或者簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。
四、財務(wù)部應(yīng)對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。
五、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)浮現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。
請銷假制度
一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。
二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得浮現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。
三、職工請批假范圍請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由經(jīng)理或者主管批準。
四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。
五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。
財務(wù)管理制度
一、根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營情況報表，財務(wù)分析報告。
四、財務(wù)現(xiàn)金借用必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。
七、各公司發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得浮現(xiàn)帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。
二、建立水、電等共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。
四、保證路燈、樓道燈完整無損。浮現(xiàn)損壞及時修復(fù)，最遲不能超過兩天。
五、保證消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
六、如違反以上五條條，根據(jù)情況賦予當事人及相關(guān)責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50%負擔。
物業(yè)管理制度5
當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現(xiàn)組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應(yīng)該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的`人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求。
(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價值，明確培訓范圍和類型。
(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃。
(3)建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作。
(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。
(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。
(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
三、維護
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
(2)開展工作實績評估。
(3)加強安全衛(wèi)生，保障職工生活。
(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜�性、揚長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。
(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團結(jié)和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
五、考績
(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。
(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。
物業(yè)管理制度6
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
一、接待來信來訪來電投訴制度
為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，統(tǒng)一傳遞到辦公室。屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的`問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1
~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，靖宇縣建筑公司物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應(yīng)認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意的管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
二、員工文明服務(wù)要求
1、熱愛本職工作：
①要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。
②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責做好工作。
2、文明管理：
①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復(fù)人。
③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。
三、員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。
3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護公司利益，遵守公司機密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。
15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
五、對外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴格遵守四不準原則：不喝業(yè)主的水，不抽業(yè)主的煙，不吃業(yè)主的飯，不接業(yè)主的禮品。
4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。
7、管理要分工劃分區(qū)域，落實到人頭，包干管理，作為年末考核標準。
8、新建工程要提出合理建議（如繪制水暖電布置圖），并如實反映各施工維修情況。
9、建立小區(qū)實際規(guī)劃圖。
10、對小區(qū)外網(wǎng)管線井，重新繪出平面圖，給維修施工做好基礎(chǔ)和參考。
物業(yè)管理制度7
1、個人工具,須在個人工具登記手冊中簽字,并注明領(lǐng)用日期,工具名稱,規(guī)格,數(shù)量
2、損壞的個人工具必須以舊換新,并注明工具更換日期,工具型號并簽字
3、公用工具由領(lǐng)班負責管理,公用工具,個人工具,如有丟失應(yīng)按公司規(guī)定賠償。
4、工作需要領(lǐng)用科內(nèi)公用工具必須在借用工具本上注明借用日期,名稱,數(shù)量,歸還日期并簽字,歸還時須檢查工具的完好性,并予以注銷。
5、工作變動所領(lǐng)工具必須如數(shù)上交。
物業(yè)管理制度8
一、目的與范圍
為規(guī)范物業(yè)監(jiān)控室管理，提高監(jiān)控室的工作效率和安全保障水平，制定本管理制度。
本制度適用于物業(yè)監(jiān)控室的日常管理和工作安排。
二、崗位職責
1、監(jiān)控室主管
(1)全面負責物業(yè)監(jiān)控室的日常管理和工作安排，確保監(jiān)控室的正常運營。
(2)負責制定和完善工作制度、流程和標準，并組織實施。
(3)組織并指導監(jiān)控室人員開展安全防范和日常巡查、維護、保養(yǎng)等工作，確保監(jiān)控設(shè)備能夠正常運轉(zhuǎn)。
(4)負責指導和審核監(jiān)控室人員上崗前的培訓和考核工作，確保人員具備相應(yīng)的專業(yè)和技能要求。
(5)協(xié)助解決監(jiān)控設(shè)備故障及時通知維修人員進行維修。
(6)協(xié)調(diào)監(jiān)控室和其他部門、業(yè)主的關(guān)系，積極解決問題，提高服務(wù)質(zhì)量。
2、監(jiān)控室操作員
(1)負責監(jiān)視和管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的視頻監(jiān)控設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)和報告有關(guān)違規(guī)或突發(fā)事件。
(2)及時處理日常反饋的問題，如門禁系統(tǒng)、警報器、各種傳感器等。
(3)遵照操作規(guī)范，對視頻回放和圖像采集進行操作，維護系統(tǒng)平穩(wěn)工作。
(4)配合相關(guān)人員溝通和解決監(jiān)控設(shè)備問題。
(5)負責監(jiān)控室的日常巡視、維護和保養(yǎng)工作，保證設(shè)備完好無損。
(6)負責參與、配合安全緊急事件的處置并積極協(xié)同相關(guān)單位搶險救援。
三、工作原則
1、保證高效性
監(jiān)控室主管要根據(jù)不同的.崗位職責和工作性質(zhì)設(shè)置合適的工作時間，提高效率，并確保監(jiān)控室所運營設(shè)備正常運行。
2、保證精準合理性
監(jiān)控室在日常工作中應(yīng)遵守操作規(guī)范，嚴格按照程序操作客戶的業(yè)務(wù)，確保預(yù)設(shè)的目標得以實現(xiàn)。
3、保證安全
監(jiān)控室的工作環(huán)境要求安全、健康、無噪聲、無煙塵，并按照安全規(guī)定進行管理操作。
4、保證保密
監(jiān)控室主管和操作員必須要遵守保密規(guī)定，保證客戶信息、工作資料的安全性和保密性。
5、保證團隊合作和積極主動
監(jiān)控室主管和小組成員應(yīng)積極配合其他部門、同事的工作，提高工作效率。同時，有自我發(fā)現(xiàn)和解決問題的能力。
四、工作流程
1、監(jiān)控室主管組織并指導監(jiān)控室操作員開展安全防范、日常巡查、維護、保養(yǎng)等工作，確保監(jiān)控設(shè)備能夠正常運轉(zhuǎn)。
2、監(jiān)控室主管負責指導和審核監(jiān)控室人員上崗前的培訓和考核工作，確保人員具備相應(yīng)的專業(yè)和技能要求。
3、監(jiān)控室主管和操作員需遵守工作原則，保證高效性、精準合理性、安全、保密以及團隊合作和積極主動等原則。
4、監(jiān)控室操作員負責監(jiān)視和管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的視頻監(jiān)控設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)并報告有關(guān)違規(guī)或突發(fā)事件。
5、監(jiān)控室操作員需遵照操作規(guī)范，對視頻回放和圖像采集進行操作，維護系統(tǒng)平穩(wěn)工作。
6、監(jiān)控室的日常巡視、維護和保養(yǎng)工作必須得到重視，保證設(shè)備完好無損。
7、監(jiān)控室主管協(xié)助解決監(jiān)控設(shè)備故障及時通知維修人員進行維修。
8、必須配合有關(guān)部門聯(lián)合開展安全緊急事件的處置，積極協(xié)同相關(guān)單位搶險救援。
五、總結(jié)
監(jiān)控室是物業(yè)管理中非常重要的一個部分，對于整個物業(yè)的安全、秩序以及服務(wù)質(zhì)量都有很大的影響。因此，制定和實施一套可行的管理制度是非常必要和有價值的。物業(yè)監(jiān)控室管理制度可以提高監(jiān)控室在日常工作中的效率和安全保障水平，對于物業(yè)管理工作的順利開展具有很大的作用。同時，也能夠采取相應(yīng)的措施來保障監(jiān)控室的實際運行效果，進一步提高物業(yè)管理工作水平，為居民提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
物業(yè)管理制度9
洗地機:
1、于硬性地面清洗。
2、裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。
3、按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。
4、插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。
5、從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。
6、注意事項
6.1、工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內(nèi)。
6.2、開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。
6.3、使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。
6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。
7、保養(yǎng)工作
7.1、使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
7.2、用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
吸塵機:
1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。
2、把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3、開動時按頂上的開關(guān)按鈕。
4、吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。
5.2、使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內(nèi)及塵袋外微塵。
5.3、干性吸塵機,切勿把水份吸入機內(nèi)。
6、保養(yǎng)工作
6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。
6.2、將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。
吸水機
1、專用于清除積水。
2、把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3、吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。
4、吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應(yīng)及時把水倒掉。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內(nèi)是否已倒水。
5.2、使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。
5.3、如機內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
6、保養(yǎng)工作
6.1、機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。
6.2、吸水機內(nèi)過濾器要拆開進行清潔。
6.3、機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。
拋光機
1、專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3、檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
4、檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。
5、接通電源,操作應(yīng)從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。
6、注意事項
6.1、在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。
6.2、不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
6.3、操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。
6.4、機器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
6.5、不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。
6.6、地線必須和開關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
7、保養(yǎng)工作
7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機器。
7.2、檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
高壓水槍
1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。
2、把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3、開動機身電源開關(guān)。
4、沖洗計劃好的地方。
5、注意事項
5.1、使用前檢查機器及水管是否損壞。
5.2、使用后必須將水管水放清。
清擦物品操作方法:
1、備:毛巾、刀片(必要時)、清潔劑(必要時)、呢絨布料(必要時)。
2、毛巾使用中要經(jīng)常清洗,保持干凈。
3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時換另一面使用。
4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開有不平的一端)。
5、物體表面如有較厚的`污漬,可先用刀片鏟干凈。
6、處理污漬時如無特殊情況,均使用中性清潔劑。
7、使用清潔劑時,需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。
8、鏡面物體需要用質(zhì)量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。
9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。
拖地操作方法:
1、濕拖前要擺放'小心地滑'標識牌,拖布應(yīng)盡量擰干。
2、拖地時,先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。
3、水桶要擺放在適當位置,不能放在路中間,門口等以免影響客戶(應(yīng)盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線之內(nèi))。
4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。
5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。
玻璃刮刀操作方法:
1、清洗時,先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。
2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過的玻璃上不見水痕。
3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復(fù)進行。
4、在刮鍍膜玻璃時,應(yīng)注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應(yīng)及時更換。
6、更換膠條時,可把膠條先放在水里面一會兒,以便套入玻璃刮內(nèi)。
洗手間清潔操作方法:
1、準備:工作前準備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。
2、沖洗:進入洗手間,首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。
3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。
4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具,衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。
5、抹凈:用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。
6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。
7、補充:及時補充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。
8、噴灑:按規(guī)定噴灑除臭劑。
9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門窗關(guān)好。
10、清洗頻率:每半小時至少巡視清潔一次。
11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表
12、清潔洗手間時,應(yīng)在現(xiàn)場放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。
13、清潔人員應(yīng)注意自我保護,清潔時應(yīng)帶保護手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應(yīng)使用肥皂洗手。
物業(yè)管理制度10
為了加強宿舍管理,使員工有一個清潔、舒適、安全的生活環(huán)境,特制定規(guī)定如下:
1、員工宿舍由儲備基地負責人統(tǒng)一安排,未經(jīng)相關(guān)人員同意員工不得擅自調(diào)換床位,嚴禁帶外來人員在宿舍留宿。
2、宿舍所有員工必須嚴格遵守公司有關(guān)規(guī)定,服從儲備基地負責人對宿舍的安排與調(diào)整,并接受有關(guān)的居住紀律檢查。
3、自覺養(yǎng)成良好的社會公德和衛(wèi)生習慣,保持和維護宿舍內(nèi)的`衛(wèi)生,嚴禁在宿舍區(qū)域隨便亂扔東西雜物,嚴禁在宿舍使用功率較大的電器和使用電爐褒飯等,嚴禁在宿舍內(nèi)吸煙違者重罰,嚴禁使用沖涼熱水器燒水洗衣服違者重罰,做到勤儉節(jié)約,人離燈熄的良好習慣。
4、自覺愛護宿舍公物,損壞者按價賠償,并追究其責任。
5、保持室內(nèi)物品布置美觀,嚴禁亂擺放,儲備基地內(nèi)務(wù)保持高質(zhì)量、高標準,宿舍內(nèi)嚴禁帶入、傳播任何政府禁止的音像制品、書刊等物品,保持一個健康的生活環(huán)境。
6、儲備基地負責人按《宿舍管理規(guī)定》全面管理本宿舍的消防安全、清潔等工作,并每日安排一名值日員負責清潔宿舍內(nèi)、洗手間、沖涼房、走道等公共部位的衛(wèi)生,以保持宿舍區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,對員工在宿舍沖涼時注意將窗戶打開一扇通風,預(yù)防煤氣中毒,并自行安排值日員清理宿舍衛(wèi)生;
7、宿舍區(qū)域必須保持安靜,嚴禁大聲喧嘩或播放音響,以免影響其他人員休息,嚴禁任何人以任何借口在宿舍爭吵或打架。
8、員工外出時必須經(jīng)儲備基地負責人按照請假權(quán)限批準,并在外出請假單上予以記錄儲備基地負責人的批復(fù)意見,留下聯(lián)系電話及歸隊時間后方可外出,外出歸隊最晚不得超過23點。
9、私人會客未經(jīng)儲備基地負責人同意不得在員工宿舍會客,只能在指定區(qū)域接待;特殊情況經(jīng)領(lǐng)導批準后,須知會儲備基地負責人及同宿舍同事,以不影響其他同事休息為宜,最晚不得超過23點,女宿舍未經(jīng)許可不得擅自入內(nèi)。
10、保持高度的防火意識,做到安全用電、用火,不得隨便亂拉亂接電線、插座,個人手機充電必須在統(tǒng)一指定的位置,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)及時處理并向上級領(lǐng)導報告。
11、出入宿舍隨手關(guān)門,貴重物品不隨意亂放,保管好私人錢物,注意提防盜賊,做好治安防范工作。
12、離、辭職人員須在辦理完離職手續(xù)后的當天搬離宿舍。
13、違反管理規(guī)定或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務(wù)者,按公司《員工手冊》有關(guān)規(guī)定處理
物業(yè)管理制度11
物業(yè)裝修管理的基本概念
1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。
2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。
物業(yè)裝修管理的目的
規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用，最終實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。
物業(yè)裝修管理的意義
維護和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計的元素和風貌，維護環(huán)境品質(zhì)，避免房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。
維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團結(jié)、和諧氛圍，維護物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。
術(shù)語解釋
1、建筑主體：
是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。
2、承重結(jié)構(gòu)：
是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3、砌體結(jié)構(gòu)：
即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚～物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。
4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：
即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。
5、剪力墻：
剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。
6、異形柱：
異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。
7、承重墻
是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。
8、非承重墻
不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構(gòu)件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。
9、房屋外觀：
是指相對于室內(nèi)的外立面，準確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。
10、防水工程：
是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。
11、隱蔽工程
是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進行隱蔽施工。
12、房屋配套設(shè)施設(shè)備：
是指房屋除門窗、護欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。
13、房屋平面布置圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設(shè)計，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。
14、水電施工圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進行繪制的，圖形是以線條和符號連接構(gòu)成的，圖形一般沒有準確的數(shù)值標注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標注及說明為主。
物業(yè)裝修管理的基本內(nèi)容
(一)房屋外觀的管理
(二)主體結(jié)構(gòu)的管理
(三)房屋防水施工的管理
(四)房屋配套設(shè)施的管理
(五)施工行為的管理
(六)告知和督導義務(wù)
(七)商業(yè)門面裝修管理
(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
（一）房屋外觀的管理
1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；
2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；
3.嚴禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；
4.嚴禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機，空調(diào)外機應(yīng)安裝在房屋的預(yù)留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；
5.未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標識；
6.嚴禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；
7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。
（二）主體結(jié)構(gòu)的管理
1.嚴禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；
2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；
3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導下進行施工；
4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；
5.嚴禁改變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；
6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；
7.房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔。
（三）房屋防水施工的管理
1.防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗，試驗時間應(yīng)不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；
2.室內(nèi)裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應(yīng)作重點和加強處理，確保無滲漏；
3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；
4.回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應(yīng)≥60㎜；
5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應(yīng)≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。
（四）房屋配套設(shè)施的.管理
1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；
2.給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗，每個管口沖水量不應(yīng)少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進行下一道工序；
3.施工臨時用電，只能在漏電保護開關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應(yīng)在漏電保護開關(guān)的保護下進行；
4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測；
5.燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路剑M可能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；
6.燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；
7.嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；
8.嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶，應(yīng)在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；
9.陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應(yīng)留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；
10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；
11.嚴禁移動廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預(yù)留孔；
12.空調(diào)外機，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，嚴禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴禁安裝家用中央空調(diào)）；
13.嚴禁拆除臥室內(nèi)的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；
14.入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查；
15.嚴禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設(shè)施、設(shè)備。
（五）施工行為的管理
1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；
2.嚴禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；
3.嚴禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；
4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴禁亂接亂搭；
5.嚴禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業(yè)；
6.施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；
7.嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；
8.嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；
9.嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；
10.嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；
11.房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔；
12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；
13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。
（六）商業(yè)門面裝修管理
1.門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴禁封閉和占用消防通道；
2.門面室內(nèi)裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道；
3.燃氣管道安裝應(yīng)符合燃氣安全使用管理規(guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通；
4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風（換氣、新風）、排水、排煙、消防水等；
5.商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計可，不得擅自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢查口（疏浚口）；
6.室內(nèi)外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏浚口）、消防水閥、強弱電路分線盒時，應(yīng)在對應(yīng)位置處預(yù)留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500×500（㎜）；
7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內(nèi)”等標識;
8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力的使用安全；
9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負荷分配應(yīng)均衡和合理。
（1）餐飲門面室內(nèi)裝修：
1．廚房污水進入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內(nèi)，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；
2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;
3．廚房油煙在進入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；
4．嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內(nèi)；
5．廚房抽油煙機，應(yīng)采用低噪聲高速風機或?qū)Ｓ蔑L機，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。
（2）美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：
1．洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)≥2㎜；
2．污水進入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進入主排污管道內(nèi)，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。
（3）門面戶外裝修：
1．門面裝飾裝修除嚴格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴格按物管統(tǒng)一要求進行設(shè)計及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；
2．門面戶外裝修，嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；
3．門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計可，不得擅自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；
4．門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報物管審核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場指導下進行。
（七）告知和督導義務(wù)
1.裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。
2.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。
3.裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。
4.裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。
5.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護裝飾裝修管理規(guī)定，維護業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導業(yè)主或裝修施工人員進行整改。
6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進和處理，并及時的督導和予以解決。
7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當面的解釋和指導，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導。
（八）物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
1．認真履行告知義務(wù)：
物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。
2．依理依法的管理：
物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進行裝修管理。
3．堅守管理職責：
物業(yè)裝修管理，必須認真履行自己的管理職責，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。
4．不得混淆管理范圍：
物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。
5．不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：
物業(yè)裝修管理，不得強制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。
6．不得無原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：
物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。
對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理
1.對違反《裝修施工管理服管理協(xié)議》、《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當面給予批評教育，情節(jié)嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴重的責令其停止施工，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；
4.對違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進行處理；
5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責和義務(wù)；
6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違規(guī)行為的處理權(quán)，如：責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)；
7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。
裝修管理員的素質(zhì)要求
（一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
（三）熟悉相關(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標準；
（四）熟悉轄區(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；
（五）熟悉燃氣安全使用管理規(guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；
（六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；
（七）具有一定的書寫能力和口頭表達能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；
（八）具有規(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；
（九）能準確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。
裝修管理員的職責
（一）具有高度的責任心和熱情的服務(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；
（二）嚴格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標準；
（三）嚴格審核裝修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；
（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；
（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；
（六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；
（七）堅守崗位、堅持原則、履行職責，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導和檢查；
（八）及時協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；
（九）負責解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。
裝修管理控制程序
1.0目的：
規(guī)范裝修管理工作，維護樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運行正常和使用。
2.0適用范圍：
適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。
3.0職責：
3.1管理處主任負責小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。
3.2樓棟管理員負責業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。
3.3裝修管理員負責裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負責技術(shù)上的審批。
3.4裝修管理員負責裝修竣工驗收。
3.5裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視，裝修跟進、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進行控制。
3.6秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。
3.7客戶服務(wù)中心收費員負責裝修相關(guān)費用的收取。
4.0程序：
4.1裝修申請
4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內(nèi)容。
4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。
4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應(yīng)出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關(guān)證明。
4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。
4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。
4.1.6裝修管理員確認業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。
4.2 裝修審批
4.2.1裝修管理員應(yīng)認真審查如下事項：
4.2.1.1裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞。
4.2.1.2裝修是否存在有嚴重的消防隱患。
4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。
4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個工作日內(nèi)完成。
4.2.3裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計的，應(yīng)告之業(yè)主修改。
4.2.4 裝修申請獲得批準后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用，參照《裝修收費一覽表》：
4.2.4.1業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運費。
4.2.4.2裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費。
4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。
4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。
4.2.4.5裝修相關(guān)費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進場裝修施工。
4.3施工期間的管理
4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對施工人員進行秩序維護管理。
4.3.2發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。
4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；
4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；
4.3.2.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；
4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)規(guī)定的；
4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協(xié)助或幫助時，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。
4.4裝修竣工驗收
4.4.1裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗收申請。
4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場負責人對裝修工程進行現(xiàn)場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項辦理。
4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內(nèi)“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。
4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還。客服中心應(yīng)通知門崗該戶裝修人員已清場。
4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應(yīng)申請裝修復(fù)驗，裝修管理員應(yīng)到現(xiàn)場復(fù)驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復(fù)驗合格”后，經(jīng)公司經(jīng)理審批，由財務(wù)退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。
4.5違章裝修的處理
4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應(yīng)立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進行處理：
4.5.1.1批評教育，責令立即整改。
4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。
4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。
4.5.1.4情形嚴重的報公司經(jīng)理批準，實施停電停水，強行制止違規(guī)及侵害行為。
4.5.1.5要求損失賠償?shù)模瑘蠊窘?jīng)理批準。
4.5.1.6情形特別嚴重的，除強行停止施工外，報相關(guān)行政部門處理。
4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)按以下方法進行扣款，扣款順序為：
4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。
4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業(yè)主支付現(xiàn)金方式給予賠償。
4.5.2.3對嚴重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。
4.6 裝修檔案管理
4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務(wù)中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。
4.6.2裝修檔案管理按公司有關(guān)文件管理規(guī)定執(zhí)行。
5.0相關(guān)支持及參考文件
5.1 《物權(quán)法》
5.2 《物業(yè)管理條例》
5.3 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.4 《管理規(guī)約》
5.5 《物業(yè)管理服務(wù)合同》
5.6 《裝修施工管理服管理協(xié)議》
5.7 《業(yè)主手冊》
5.8 《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》
5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》
6.0相關(guān)記錄表格備案文件
6.0.1《裝修委托書》
6.0.2《裝修申報表》
6.0.3《裝修承諾書》
6.0.4《裝修許可證》
6.0.5《裝修收費一覽表》
6.0.6《裝修申報情況記錄表》
6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》
6.0.8《施工人員登記表》
6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》
6.1.0《裝修整改通知書》
6.1.1《裝修竣工驗收表》
6.1.2《入住許可證》
物業(yè)管理制度12
一、根據(jù)人事檔案、文件檔案、資料檔案等各類屬性不同的文件資料進行分類，整理、立卷，做好文件索引，歸檔存放、管理。
二、各類檔案資料設(shè)專柜存放保管，分類編號、編注目錄，以便查閱。
三、經(jīng)領(lǐng)導批示傳閱的文件，須隨文將領(lǐng)導批示和傳閱人簽字一并歸檔。
四、注意做好保密工作。借閱文件，須經(jīng)領(lǐng)導批準。若需抄摘或復(fù)印，應(yīng)事先請示，未經(jīng)批準不提抄摘或復(fù)印。
五、業(yè)主檔案資料設(shè)專柜存放、保管，未經(jīng)業(yè)主許可或公司領(lǐng)導批準（除本公司有關(guān)工作人員外）不得查閱或泄露業(yè)主檔案資料。
六、定時檢查、核對檔案件數(shù)，做好防蟲、防塵、防潮、防遺失工作，發(fā)現(xiàn)異常或丟失，及時向領(lǐng)導匯報，查明原因。妥善處理。
七、對已失去作用的'檔案資料要進行銷毀或用碎紙機處理，銷毀檔案資料要經(jīng)過認真鑒定，列出清單，送領(lǐng)導審批后指派專人監(jiān)銷，防止泄密。
物業(yè)管理制度13
一、人才招聘錄用
第一條招聘原則
(一)員工的招聘將根據(jù)公司崗位需求進行。
(二)招聘錄用采用公平、公正、公開的原則,招聘優(yōu)秀、適用人才,招聘以面試方式為主。
第二條錄用條件
(一)具備以下情況均將視為不符合錄用條件:
(1)被公司開除或未經(jīng)批準擅自離職者;
(2)未滿16周歲;
(3)有欺騙、隱瞞行為者;
(4)患有精神病或傳染病者;
(5)工作能力不符合要求。
第三條錄用程序
(一)各項目服務(wù)中心根據(jù)本單位發(fā)展或職位空缺情況,配合行政人事部進行招聘。
(二)新錄用人員報到應(yīng)先到行政人事部辦理下列手續(xù):
(1)如實填寫相關(guān)人事資料表格;
(2)核對并遞交學歷證書、職業(yè)資格證書等原件及復(fù)印件;
(3)核對并遞交身份證原件及復(fù)印件;
(4)交1寸免冠彩色免冠照片1張;
(5)持本人的煙臺市工商銀行卡;
(6)員工每年的繳納180元安全保障基金;
(7)到財務(wù)繳納60元飯卡及工牌押金,我們?yōu)槟k理員工就餐卡及工牌;如需公司提供住宿,請到財務(wù)繳納100元宿舍押金,我們?yōu)槟峁┐采嫌闷?件套。
二、入職管理
第一條試用與轉(zhuǎn)正
(一)新聘員工根據(jù)崗位設(shè)置不同的試用期
保潔員試用期為3天,3天之后經(jīng)考核合格辦理入職手續(xù),試用期工作時間計入工資,3天之內(nèi)離職者不計工資;
其它崗位員工原則上試用期為3個月,試用期內(nèi)發(fā)現(xiàn)不符合錄用條件的,公司可隨時解除勞動雇傭關(guān)系。試用期滿且經(jīng)考核合格后可轉(zhuǎn)為公司正式員工,試用期滿考核不合格的延長試用期或予以辭退。
(二)試用期滿后轉(zhuǎn)正程序
新員工填寫轉(zhuǎn)正申請表,由部門負責人、服務(wù)中心項目經(jīng)理、行政人事部對新員工的工作表現(xiàn)依次進行評價,根據(jù)公司工資標準填寫轉(zhuǎn)正意見并擬定轉(zhuǎn)正工資,報總經(jīng)理審批。
第二條員工入職接待
(一)新員工報到時由行政人事部負責接待,并全力幫助解決生活、工作等方面遇到的困難。
(二)新員工報到后,行政人事部幫助辦理飯卡及工牌,部門協(xié)助為員工安排好住宿。
(三)新入職員工必須保持儀容、儀表干凈整潔,按公司的規(guī)定著裝,佩戴工牌,試用期未發(fā)放工裝人員根據(jù)部門要求盡量規(guī)范著裝。
(四)新員工進入部門以后,由部門負責人安排老員工盡量采取一帶一的方式對新員工進行幫帶,引導員工盡快熟悉工作區(qū)域,了解工作職責,進入工作角色。
第三條物業(yè)公司員工均應(yīng)遵守下列規(guī)定:
(一)員工在工作時間不允許抽煙、吃零食、看報紙、上網(wǎng)及做其他與工作無關(guān)的事情;更不允許崗前崗上飲酒,打架等,一旦發(fā)現(xiàn)將給予辭退處理。
(二)員工應(yīng)本著節(jié)約、杜絕浪費的原則,循環(huán)利用使用過的單面紙打印或復(fù)印。單面紙的內(nèi)容必須為一般性的文件或資料,對涉及保密信息不得循環(huán)使用,以免信息外泄。
(三)維護公司信譽,不做任何有損物業(yè)公司信譽的行為。
(四)注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
(五)嚴格操守,不得接受公司內(nèi)部員工、業(yè)務(wù)單位、客戶的饋贈、賄賂或向其挪借款項。
三、培訓及考核
第一條培訓目的
(一)通過培訓,使員工達到并保持在本職工作崗位上進行規(guī)范操作的要求。
第二條新員工入職培訓
(一)新員工入職培訓由行政人事部組織實施,各部門配合。
(二)培訓內(nèi)容包括員工手冊、公司簡介、公司組織結(jié)構(gòu)介紹、人事制度、勞動紀律、安全教育等。
第三條在崗培訓
(一)在崗培訓由各部門組織實施,行政人事部配合。
(二)培訓內(nèi)容包括部門規(guī)章制度、操作流程、工作標準,并結(jié)合實際工作案例進行,注重業(yè)務(wù)能力、技術(shù)掌握等。
第四條管理人員培訓
(一)管理人員統(tǒng)一培訓由行政人事部牽頭,培訓內(nèi)容包括管理理論、管理能力、管理技巧、營銷理論、財務(wù)知識等。
第五條培訓考核資料
(一)培訓考核資料應(yīng)歸檔保存,作為晉升或獎懲的依據(jù)。
第六條考核的類型
(一)考核分為試用轉(zhuǎn)正考核和年終考核。
(二)員工考核記錄將作為轉(zhuǎn)正、升遷、調(diào)薪及獎懲的依據(jù)。
第七條考核制度
(一)考核分為試用轉(zhuǎn)正考核、年終考核。
(二)試用轉(zhuǎn)正考核:由部門負責人、部門員工考核試用人員,經(jīng)評估合格后,報行政人事部,由物業(yè)公司總經(jīng)理審批。
(三)年終考核:每年年底執(zhí)行。由部門負責人對部門員工先行考核,報行政人事部總評,由物業(yè)總經(jīng)理審批。
(四)考核內(nèi)容包括員工的工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績、團隊精神、遵紀情況等。
(五)考核工作由部門負責人、行政人事部、物業(yè)負責人根據(jù)員工的工作績效、專業(yè)技能、工作態(tài)度以及全年的功過記錄等以客觀的態(tài)度予以評定。
四、薪酬管理
第一條薪酬框架
(一)物業(yè)公司建立了以崗位工資及補貼相結(jié)合的薪酬制度。
(二)實行同崗?fù)甑脑瓌t,按公司制定的崗位工資標準執(zhí)行,做到同崗?fù)?嚴禁不遵照崗位工資隨意調(diào)整工資。
第二條試用期管理
(一)員工試用期結(jié)束后,考核合格,參照崗位工資標準,執(zhí)行崗位工資;考核不合格,根據(jù)情況延長試用期或予以辭退。
第四條其他
(一)對于工作單位調(diào)動、崗位調(diào)動或職務(wù)變動人員的工資,由物業(yè)公司根據(jù)新的工作崗位或調(diào)整后職務(wù)的工資標準重新確定工資。
(二)外聘人員工資原則上按照招聘時簽訂的勞動合同執(zhí)行。
五、勞動合同及勞動保險管理
第一條合同種類
(一)合同分為勞動合同、集體合同、在籍合同三種。
第二條簽訂范圍
(一)勞動合同簽訂范圍:外聘技術(shù)人員、管理人員、重點崗位人員以及大學專科以上學歷員工。
(二)集體合同簽訂范圍:普通崗位員工。
(三)在籍合同簽訂范圍:在籍人
員。
第三條簽訂日期
(一)簽訂日期:員工入職1個月內(nèi)簽訂合同,并蓋本單位行政章。
第四條注意事項
(一)勞動合同由行政人事部組織員工簽訂。
(二)合同內(nèi)容要完整清晰,禁止空格或更改,如有更改,必須在更改處加蓋單位領(lǐng)導的印章。
(三)員工簽完合同后,須于落款處簽字摁手印,公司領(lǐng)導審核后,簽字或蓋章表示同意。
第五條合同檔案管理
(一)合同簽訂完畢后,行政人事部將勞動合同及電子版索引報總公司辦公室。集體合同由行政人事部存檔。
第六條合同期限屆滿
(一)勞動合同期限屆滿前,勞動者應(yīng)當提前30日將終止或續(xù)訂勞動合同意向書以書面形式通知行政人事部。
第七條保密協(xié)議
(一)外聘師傅、重點崗位技術(shù)人員在簽訂勞動合同的同時必須簽訂保密協(xié)議。
第八條公司保險
(一)公司保險類別分為社會勞動保險、安全保障基金。
第九條社會勞動保險
(一)繳納社保的范圍及條件
(1)對檔案由公司代理的'大專以上學歷的員工,試用期合格且與公司簽訂5年以上勞動合同者可申請繳納社會保險。
(2)對工作滿2年的重點崗位、技術(shù)骨干及其它普通員工,年齡在40歲以下,且與公司簽訂5年以上勞動合同,根據(jù)個人意愿,可申請繳納社會保險。
(二)申報程序
(1)符合條件的員工到行政人事部領(lǐng)取繳納社會保險申請表,并按要求如實填寫,經(jīng)所在部門及本服務(wù)中心物業(yè)領(lǐng)導批準后,報總公司審批。
(2)行政人事部在接到員工申請表后,按照實事求是的原則對員工資料進行審核,審核無誤后報物業(yè)公司總經(jīng)理審批,逐級審批后報總公司辦公室。
(3)審批批復(fù)后,由行政人事部社保人員通知員工按要求辦理相關(guān)參保手續(xù),同時辦理社保手冊(單位保管)及醫(yī)療保險證、醫(yī)療IC卡(個人保管)。
第十條安全互助基金
(一)員工每年需繳納160元安全保障基金,基金用于員工出現(xiàn)的各種意外情況的補助。
六、崗位調(diào)動管理
第一條調(diào)動類型與程序
(一)調(diào)動分為平行調(diào)動(各項目之間)、晉升、降職。
(二)員工不得拒絕公司對其職位、工作地點的調(diào)動,否則將終止合同。
(三)任何調(diào)動必須由物業(yè)公司行政人事部按規(guī)定程序進行,個人不得私自調(diào)整工作崗位。
第二條平行調(diào)動
(一)平行調(diào)動:職位級別、薪酬不變的情況下的工作變動。
(二)平行調(diào)動發(fā)生情況:
(1)部門工作量增減。
(2)新項目需要。
(3)工作急需。
(4)員工不能勝任現(xiàn)任職位。
(5)崗位輪換。
(6)其它原因。
第三條晉升
(一)晉升:職位級別或薪酬向上調(diào)整的職位變動。
(二)晉升的條件:
(1)員工在原崗位表現(xiàn)優(yōu)秀。
(2)有擔任高一級職位的能力和潛力。
(3)完成晉升職位所必須的教育與培訓。
(三)晉升可通過自薦或直接領(lǐng)導推薦,經(jīng)總經(jīng)理審批實施。
第四條降職
(一)降職:職位級別或薪酬向下調(diào)整的職位變動。
(二)降職的條件:
(1)不能勝任本職工作。
(2)由于組織結(jié)構(gòu)調(diào)整,職位被取消,目前沒有合適的職位空缺。
(三)降職人員從降職的次月起執(zhí)行新職位的工資與福利標準。
(四)降職應(yīng)當從嚴掌握,員工有權(quán)對降職提出異議,但公司一經(jīng)決定,員工應(yīng)當服從。
七、離職管理
第一條終止合同
(一)勞動合同期滿或雙方約定的勞動合同終止條件出現(xiàn),勞動合同即行終止。
第二條離職手續(xù)辦理
(一)員工離職,需提前一個月向行政人事部遞交離職申請,公司確定離職時間后,向行政人事部領(lǐng)取離職審批單并填寫。
(二)歸還飯卡,公司收回《員工手冊》、個人的工裝及工具等。
(三)歸還財務(wù)借款,所經(jīng)辦業(yè)務(wù)設(shè)計的資料(公文、圖書、技術(shù)資料等)。
(四)工作交接應(yīng)由本人親自辦理,如有特殊原因經(jīng)核準方可指定他人代為辦理,工作交接須填寫工作交接單,交接雙方,重點崗位須有監(jiān)交人,簽字確認方可辦理離職。
(五)如未經(jīng)同意自動離職或未填寫離職審批單而私自不上班者,本月出勤工資將不能給予發(fā)放;填寫離職審批單后及時歸還飯卡,入職時所交押金公司將給予退還。
物業(yè)管理制度14
1、公共設(shè)施
（1）公共設(shè)施的保養(yǎng)
每年初，維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計劃》，并按計劃對公共設(shè)施進行保養(yǎng)，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。
（2）、公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)
護衛(wèi)員在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)公共設(shè)施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，須當填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質(zhì)量管理部。
（3）、公共設(shè)施損壞的處理
a、維修班接到通知單后，及時派人修復(fù)處理，不得超過三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告維修中心主管，并說明原因，由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關(guān)單位報告；
b、維修中心主管應(yīng)對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。
（4）、公共設(shè)施的新建或改建
公共設(shè)施的新建或改建由管理處負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案，由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
（1）房屋維修管理規(guī)定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，本著'實事求是，劃清責任，合理收費，服務(wù)用戶'的精神，
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負責。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導，聯(lián)系開發(fā)商，由開發(fā)商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應(yīng)上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
（2）維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。
b、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準，向用戶說明應(yīng)收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的.費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。
（3）房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。
c、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修，每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應(yīng)對公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。
物業(yè)管理制度15
1．堅持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的管理方針，防患于未然
做好各項預(yù)防工作是保安工作的關(guān)鍵，保安員應(yīng)時刻警惕，防止可疑人員進入住宅區(qū)域或綜合大樓，防止各類刑事案件和治安事故的發(fā)生。
2．堅持物業(yè)內(nèi)的治安管理與社會的治安管理工作相結(jié)合的原則
物業(yè)管理屬下的保安部應(yīng)當與當?shù)毓矙C關(guān)保持密切的聯(lián)系，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安部門搞好物業(yè)周圍的保安工作。打擊不法分子的違法亂紀行為，確保物業(yè)的安全，為社會治安作出貢獻。
3．堅持“服務(wù)第一，用戶至上”的服務(wù)宗旨
管理就是服務(wù)，保安也是一種服務(wù)。物業(yè)保安管理就必須緊緊圍繞努力為用戶提供盡善盡美的服務(wù)這一中心任務(wù)開展工作，既要有公安人員的警惕性也要有物業(yè)管理人員的.服務(wù)性；既要堅持原則，按制度辦事，又要時刻為用戶著想，主動幫助用戶們解決問題；既要與違法犯罪分子作斗爭，又要為用戶提供熱情周到的服務(wù)。
4．堅持保安工作硬件與軟件建設(shè)一起抓的原則
一方面要抓好保安隊伍建設(shè)，認真完善各項治安防范制度，落實治安防范措施；另一方面，又要搞好物業(yè)治安防范的硬件設(shè)施建設(shè)，建立并完善電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等，應(yīng)購置充足的對講機及其他保安工作所需的設(shè)備等。
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