商業項目管理制度

時間：2023-03-22 20:35:25 制度我要投稿

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商業項目管理制度

　　在日常生活和工作中，制度使用的頻率越來越高，制度是指一定的規格或法令禮俗。制度到底怎么擬定才合適呢？下面是小編整理的商業項目管理制度，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商業項目管理制度

商業項目管理制度1

　　一、目的

　　規范租金、物業管理費等費用收取、減免、欠租欠費等工作，確保租務工作有序順利推進。

　　二、術語

　　本制度的“租費”范圍包括但不限于持有物業和銷售物業的租金、物業管理費、停車費、戶外廣告租金、保證金、意向金、場地使用費、廣告費等相關的業務收入，同時，對于業務活動的應收費用（水、電、保潔、保安費等），以及客戶退款的管控也可參照本制度執行。

　　三、適用范圍

　　適用于各公司開業項目營運期間的租金、物業管理費、停車場等收取、減免、欠租、租賃信息管理工作。

　　四、關鍵活動描述

　　4.1收租準備工作

　　4.1.1商業公司總經理作為收租工作的第一責任人，要將租金收繳工作列為經營管理的重要指標，把責任逐級分解，落實到人，協調一致，確保租金按時、足額收繳。

　　4.1.2在開展收租工作前，商業公司營運部須向項目公司（產權人）取得租金收繳的授權委托書；跟蹤項目公司完成政府主管部門對《租賃合同》的登記備案工作，確保收租工作的合法有效。

　　4.1.3商業公司營運部應依據各地實際情況，指定專門部門及專門人員作為收租工作的責任部門及責任人。營運部及責任人要與承租方（主力店、步行街商戶）保持良好的工作聯系，密切關注收租過程，及時發現問題，溝通、協調、解決問題，按月向主管領導和商業集團營運中心營運部匯報租金收繳情況。

　　4.1.4商業公司財務部負責租金收繳的審核，負責依據《租賃合同》審核租金收繳臺賬，并向承租方發出收租文件，協調各地項目公司財務部開具租賃發票，按時上報租金統計報表。

　　4.1.5為保證收租工作順利進行，應注意：

　　4.1.5.1應嚴格履行合同，按《租賃合同》及《物業服務合同》約定提供良好的物業服務，營造有序的經營環境，協調配合與承租方物業界面的管理，建立和保持良好的合作關系，消除和減少欠租隱患。

　　4.1.5.2保持與項目公司的良好溝通，妥善處理和解決可能出現的設備維保、工程整改等承租方關注的工程問題，協調項目公司與承租方的合同關系。

　　4.2持有性物業主力店和步行街商鋪的收租工作

　　4.2.1租賃信息的管理

　　4.2.1.1商業公司營運部與項目公司和集團招商中心溝通，取得《主力店租賃合同》。

　　4.2.1.2商業公司營運部根據招商進度，及時歸檔《步行街商鋪租賃合同》，并向商業集團營運中心營運部上報。

　　4.2.1.3商業公司營運部應建立主力店、步行街商戶業務聯系人臺賬，明確聯系人、辦公電話、手機、傳真、注冊地址等信息，并根據實際情況及時更新，歸檔。

　　4.2.2租賃合同及租金收繳臺賬的建立

　　4.2.2.1商業公司營運部依據《租賃合同》，建立主力店、步行街商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并將合同相關信息錄入商業系統，將合同文本掃描后作為附件上傳商業系統。

　　4.2.2.2商業公司財務部依據《租賃合同》，審核主力店、商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并對營運部錄入商業系統中的合同信息進行審核確認。

　　4.2.2.3商業集團營運中心營運部將結合經營管理目標的管理指標，不定期對商業公司的租金收繳臺賬進行檢查、稽核。

　　4.2.3物業的交付

　　4.2.3.1商業公司營運部根據《租賃合同》約定，及時與招商中心、項目公司溝通，確定主力店承租物業交付的時間。

　　4.2.3.2商業公司營運部根據整場開業計劃，及時與項目公司溝通，確定步行街商鋪物業交付時間。

　　4.2.3.3商業公司營運部、工程部參與由招商中心主持的項目公司與主力店物業交接，取得主力店物業交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。

　　4.2.3.4商業公司營運部、物管部參與項目公司與步行街商鋪的物業交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業實際交付狀態和進場日期。

　　4.2.3.5若實際交付給主力店的物業未達到《租賃合同》約定的條件，商業公司營運部應組織協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協助項目公司和集團招商中心與承租方確認實際物業交付日，確認需以書面形式，雙方蓋章為準。

　　4.2.3.6若實際交付給步行街商戶的物業未達到《租賃合同》約定的條件，商業公司應協調項目公司確定承租方進場條件整改時間表，協調項目公司與承租方確認實際物業交付日。

　　4.2.4租金的收繳

　　4.2.4.1商業公司營運部依據《主力店租賃合同》和《商鋪租賃合同》和進場確認書，配合招商中心和項目公司與主力店確定起始計租日，以及首期應付租金的支付時間。

　　4.2.4.2商業公司營運部按照《租賃合同》約定，確定租金標準，或按照《租賃合同》約定向抽成計租的承租人索取營業財務報表，確認當期應收租金額。

　　4.2.4.3商業公司財務部審核應收租金額，由營運部于繳租日前五個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商戶不晚于收費月的22日）前，向承租人送達《繳納通知書》（見附件四），明確租金支付金額和支付時間，以及租金支付賬戶，并請承租方簽收確認，歸檔保留原始文件。

　　4.2.5租金賬戶的管理

　　4.2.5.1項目公司開設的用于存儲主力店租金及保證金的專用賬戶為商業公司收取主力店租金及保證金的賬戶，商業公司對該賬戶有查詢權。收租責任人員應及時跟蹤租金到賬情況。

　　4.2.5.2商業公司應在基本戶所在銀行分支機構開立專用賬戶用于存儲步行街商鋪租金及保證金。商業公司應定期將收到的步行街租金和保證金凈額劃轉到項目公司開設的租金專戶中。劃轉前完成商業公司內部審批流程即可。

　　4.2.6租賃發票的開具

　　4.2.6.1商業公司財務部協調項目公司財務部，取得由項目公司提供的加蓋財務專用章或發票專用章的空白發票，按《租賃合同》約定的時間節點向承租方開具租賃發票，并由收租責任人員交至承租方。

　　4.2.6.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行相關管理制度，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。并定期與項目公司財務部核對發票存根和實收租金。

　　4.2.7保證金的管理

　　4.2.7.1商業公司營運部應配合由招商中心負責的主力店保證金管理工作。在需按《主力店租賃合同》的約定退還保證金時，商業公司營運部應及時向招商中心反饋主力店的繳租繳費情況。

　　4.2.7.2商業公司營運部負責步行街商鋪的保證金催繳工作。步行街商鋪保證金的退還或沒收，須由商業公司財務部發起審批流程，經商業集團及領導審批后，方可執行。

　　4.2.8收租信息的反饋

　　4.2.8.1項目開業后，商業公司應根據商業集團下達的步行街租金決策文件，將步行街招商租金標準的執行情況進行匯總，編制《商鋪租金收益匯總表》，經商業集團招商中心審核后提交營運部，作為步行街商鋪租金控制管理的依據。

　　4.2.8.2商業公司營運部應保持與主力店的信息暢通，凡有關主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團營運中心營運部，并配合集團招商中心解決。

　　4.2.8.3商業公司應保持與步行街商鋪的信息暢通，凡有關步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業集團。

　　4.2.8.4商業公司對步行街商鋪進行調整時，應執行商業集團下達的租金標準；步行街商鋪調整后，商業公司營運部應對租金變動情況應及時上報商業集團營運中心營運部，并附《租賃合同》或補充協議，與此相關的租金臺帳的更新須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.2.8.5商業公司財務部應于每年初（新項目在項目開業前），依據《租賃合同》及市場行情對本項目步行街商鋪的年度租金收入進行預測，并上報商業集團營運中心營運部，營運部將于當年年末依據租金實收情況對年度租金收入預測進行復核。商業集團將對復核結果進行考核，納入年度經營管理目標體系。

　　4.2.9欠租的處理

　　4.2.9.1在送達《繳款通知書》后，租金未按合同約定時間足額到賬，收租責任人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確認租金因承租方原因未到帳后，應立即送發第一次《欠租（費）催款通知書》，在通知書中明確拖欠租金金額及應付滯納金的標準和繳納時限，并歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。

　　4.2.9.2在《欠租（費）催款通知書》送達五個工作日后，承租方仍未繳納租金和滯納金，又無合同約定的制約租金收繳等業主方和管理方原因，應及時發出第二次《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，限期繳納欠租和滯納金，并歸檔保留承租方簽收回執或其他相關證據。

　　4.2.9.3在第二次送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》五個工作日后，承租方繼續未繳納租金和滯納金，商業公司應立即向承租方發出律師函，并上報集團營運中心和集團律師。

　　4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達《欠租（費、滯納金）催繳通知書》，確認欠租金額，請承租方簽收確認，并歸檔保留確認的原始文件。

　　4.2.9.5若承租戶拒收各種催租催費文件，可用特快專遞寄送上述文件至承租戶公司所在地，并歸檔保留寄送文件和承租方簽收的原始文件。

　　4.2.9.6商業公司應根據承租方欠租原因，依據《租賃合同》，協調集團招商中心、項目公司，以及商業公司相關部門，解決承租方提出的問題，并跟進問題解決的進程。

　　4.2.9.7需要采取法律手段催繳租金，應提前將擬采取的方案上報商業集團，經評估法律風險，并經商業集團同意后方可實施，同時跟進過程，及時上報商業集團。

　　4.2.10租金的減免

　　4.2.10.1主力店租金的減免須經集團審批同意，由商業公司財務部和商業公司總經理發起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，集團總部財務管理中心，并最終由執行總裁審批。審批獲批后，應與主力店正式簽訂的補充協議。商業公司營運部應配合招商中心負責的與主力店簽訂補充協議的工作，并及時反饋主力店的繳租繳費情況。

　　4.2.10.2步行街商鋪租金的減免須經集團審批同意，審批流程同主力店租金減免一致。審批獲批后，與步行街商鋪簽訂補充協議，而后方可執行。

　　4.2.10.3商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協議更新的.租金收繳臺賬，須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.2.11租金收繳工作界面的劃分

　　4.2.11.1在確認主力店實際計租日以前，商業公司應積極參與、配合由集團招商中心牽頭，會同項目公司與主力店協商、協調因起始計租日不確定而導致的欠租問題。商業公司營運部應配合集團招商中心協調主力店確認實際計租日，協助集團招商中心將各主力店的首付租金及時、足額地催繳到位。

　　4.2.11.2商業公司營運部應及時反饋因主力店對《租賃合同》條款產生歧義導致的欠租問題，配合集團招商中心與主力店協商解決欠租。

　　4.2.11.3在項目公司完成《租賃合同》約定的物業交付條件之前，商業公司營運部參與由集團招商中心牽頭，會同項目公司協調解決因工程問題引起的欠租。

　　4.2.11.4在項目公司完成《租賃合同》約定的物業交付條件之后，商業公司營運部負責解決因工程、物業管理以及運營管理方面問題引起的欠租，商業集團相關部門予以協調配合。

　　4.3銷售性物業未出售部分的收租工作同持有性物業的收租管理工作。

　　4.4物業管理費收費工作

　　4.4.1日常管理

　　4.4.1.1商業公司財務部負責審核當期應收物管費并通知營運部，由營運部至少于繳費日前5個工作日（原則上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商戶不晚于收費月的22日）前，向主力店和其他商戶送達《繳納通知書》，明確當期應付物管費金額、支付時間和物業管理費收取賬戶，并請對方簽收確認存檔。

　　4.4.1.2商業公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執行《貨幣資金管理制度》，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。

　　4.4.2欠費處理

　　物管費欠費處理按本節2—i條要求執行。

　　4.4.3物管費減免

　　4.4.3.1原則上，不得對承租方進行任何形式的物業管理費減免或打折。

　　4.4.3.2承租方因各種原因提出減免請求，商業公司必須對承租方提出的減免原因進行復核。其中，因下列原因導致物業費減免的，商業公司須向商業集團總部提交專題書面報告，經逐級審批后方可減免；

　　1）因未按照合同要求向承租方提供相關服務項目而導致承租方要求減免的；

　　2）因向承租方提供的房屋或設備設施存在質量原因而導致承租方要求減免的；

　　3）因廣場整體經營需要，對部分或全部承租方的物業管理費標準進行減免或調整的。

　　4.4.3.3審批流程：由商業公司財務部和商業公司總經理發起申請，經商業集團營運中心、商業集團財務部，商業集團營運副總、商業集團總經理，并最終由執行總裁審批。審批獲批后，應與主力店或步行街商鋪正式簽訂補充協議。

　　4.4.3.4商業公司營運部依據與主力店、步行街商鋪補充協議更新的租金收繳臺賬，須經商業集團營運中心營運部復核確認。

　　4.5停車場收費管理職責

　　4.5.1商業公司應根據當地法律、法規辦理地下停車場經營許可證明及停車收費許可證明，并依法進行年檢，確保經營收費的合法有效。

　　4.5.2商業公司每年應制訂年度停車場經營年度指標，報商業集團批準，納入年度經營目標考核體系，并依據經營目標，制定停車場經營方案，將年度指標分解到月，把責任分解到人。

　　4.5.3商業公司物業部是停車場收費的責任部門，應嚴格執行政府物價部門審定的收費標準，加強收費管理，做到票款相符、日清日結，杜絕徇私和侵占公司利益的行為。

　　4.5.4商業公司財務部是停車場收費的監督管理部門，負責日常收費審核稽查，以及建立、上報停車場收費臺賬，按月統計，依法納稅。

　　4.5.5商業公司應注重停車場廣告、多種經營等創收資源的開發，結合寶龍城市廣場實際經營狀況，拓展創收渠道。

　　4.5.6定期對停車場不同時段的車位利用率、收益率進行統計，包括：固定包月停車收入、臨時停車收入、占用車位其它經營收入等，同時對周邊停車場的經營情況進行調研，對停車場的經營形勢進行綜合分析，并形成分析報告，適時調整停車場經營方案。

　　4.6停車場收費工作

　　4.6.1商業公司應建立停車場臺賬，明確規劃車位、已售車位、主力店免費使用車位、多種經營占用車位、可經營車位等數量，以及與主力店約定的停車優惠政策。

　　4.6.2商業公司應建立停車場年度收費臺賬，按月統計匯總停車場稅前收入、稅金支出、發票工本支出、政府主管部門管理費支出及扣除以上支出后的凈收入，并依據與業主（或集團）約定的比例對凈收入進行分成。

　　4.6.3商業公司財務部應于每月第三個工作日內，編制上月停車場收費報表，上報商業集團營運中心營運部。

　　4.6.4在停車場內占用車位的多種經營項目，須報商業集團批準。

　　4.6.5停車場內占用車位的多種經營收入，均應列為停車場收入。

　　4.7多種經營收費管理

　　4.7.1商業公司每年11月底前編制完成次年多種經營規劃及年度預算，上報商業集團審批。

　　4.7.2商業公司營運部應建立多種經營臺賬，明確規劃點位、可出租點位、已出租點位、未出租點位以及主力店免費廣告位的數量、面積。

　　4.7.3商業公司所有多經業務須由集團審批，財務部依據多經審批單以及相關多經業務合同，建立多種經營臺帳，按月統計匯總多經經營稅前收入、稅費支出及扣除以上支出后的凈收入。

　　4.7.4商業公司營運部于每月5日前，將上月多種經營收入臺賬，上報商業集團營運中心營運部。

　　五、相關流程/作業指引

　　《商業核心業務收費流程》

　　六、參考模板

　　《繳款通知書》

　　《欠租（費）催款通知書》

商業項目管理制度2

　　公司每位銷售人員必須時刻謹記，作為公司之代表，應在工作中表現出適當的職業素養，以免有損公司形象。

　　下列是銷售人員必須遵守之規章制度。如有違反，公司將給予紀律處分。情節嚴重者，將采取即時解雇而無須預先知及補償。

　　1考勤暫行制度

　　1）工作時間：

　　2）每周6個工作日，上班時要在公司規定位置簽到，作為人事部的當月考勤記錄備案；每周每人輪休一天、周六、周日不安排輪休。

　　3）遲到或早退5分鐘以上、15分鐘以下者，每次扣除薪金50元；2小時以上者按曠工處理。

　　4）無故不上班者作礦工處理，曠工當天扣當月薪金的20%，曠工1天扣當月薪金的40%，曠工2天扣當月薪金總額；連續曠工超過3天或一年累計曠工超過5天者，作除名處理，公司不負責其一切善后工作。

　　5）請假必須寫《請假條》，職員層由部門經理批準后方可離開工作崗位，同時〈請假條〉應交人事部備案。

　　6）請假者如無法到公司請假，必須在每天上班前或不遲于上班時間的'15分鐘內，致電所在部門經理，說明請假原因和請假時間，返回公司應及時補填〈請假條〉交人事部備案，請病假者應出具有效醫療證明。

　　7）請病假扣當日薪金的50%，請病假累計半月以上者，當月薪金按照實際工作日發放。

　　8）請事假扣除當日薪金。

　　9）因外出公干參加社會活動而請假，需經主管副總經理批準給予公假，薪金照發。

　　2.個人形象要求

　　男士：衣著純色襯衣西褲，或西服套裝（部門有統一工作服必須統一著裝），衣領要扣上并結適當顏色的領帶，襯衣扎放齊整，領帶緊貼領口，領口袖口無污跡；著深色或淺色襪，深色皮鞋保持光亮，西服口袋不放物品；頭發整齊、干凈、不留胡須；上班時間不吃帶異味的食物，不得在辦公室吸煙，如需吸煙應到公司指定的吸煙區；售樓處內不宜佩帶太陽眼鏡、帽子等；在辦公區域內必須佩帶上工作牌。

　　女士：衣著莊重且高雅之辦公室服裝（部門有統一工作服必須統一著裝）；應著有袖襯衣長短適度的西裙、套裙、單色絲襪、皮鞋；當氣溫15度以下時方可穿長褲；首飾佩帶應恰當好處，不宜佩帶過多首飾，指甲不宜過長；發型文雅大方，莊重，梳理整齊，不得奇形怪狀，五顏六色；指甲油應選擇自然色，上班必須化妝，但不得濃妝艷抹；保持口腔清潔，上班時間不吃帶異味的食物；不得在辦公室室吸煙，如需吸煙應到公司指定的吸煙區；在辦公[室區域內必須佩帶上工作牌。

　　3銷售人員工作職責

　　1）保持售僂現場環境干凈整齊，接待臺資料物品擺放有序。

　　2）公司內部所發文件要認真閱讀，收好放好，不可隨意亂放或給客戶、外人取閱。

　　3）工作時間內不得大聲喧嘩，不得用電話聊天，不得做與工作無關的事，不得擅離崗位。

　　4）當發現售樓資料有不清楚或錯誤時，應及時通知有關部門改正，決不能當著客戶的面提出錯誤。

　　5）銷售人員應誠懇熱情的接待每一位客戶，不得與客戶發生爭執，如有發現立即辭退。

　　6）銷售中出現難題或其他事情應當天記載。在每周例會中提出（重大事情就立即提出），由銷售經理集中反饋給公司研究解決。

　　7）已經優惠的客戶認購書。不能讓別的客戶知道，不得泄露客戶資料。

　　8）銷售人員每天認真填寫<客戶接待登記表><銷售人員工作周報>及建立<客戶檔案>

　　9）銷售人員應了解客戶樓款的交付情況及時提醒客戶有關樓款交會事宜。

　　10）協助客戶順利完成（如交款，簽合同，按揭手續，入伙手續，辦房產證）等手續。

　　11）未按期交款的，應協助財務部門催收。