物業(yè)管理制度15篇
隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，制度使用的情況越來(lái)越多，制度一經(jīng)制定頒布，就對(duì)某一崗位上的或從事某一項(xiàng)工作的人員有約束作用，是他們行動(dòng)的準(zhǔn)則和依據(jù)。擬定制度的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理制度，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理制度1
崗位職責(zé)：
1、直接上級(jí):項(xiàng)目經(jīng)理。
2、做好本班各種質(zhì)量登記處的記錄、反饋。
3、對(duì)日常工作進(jìn)行自檢和互檢,做好標(biāo)識(shí)。
4、堅(jiān)守工作崗位,按規(guī)定著裝并佩戴工作證,儀表端莊,精神飽滿,全天候熱情為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主服務(wù)。
5、管理好各機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行,保證市場(chǎng)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài),為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主創(chuàng)造理想的生活環(huán)境。
6、重要機(jī)房嚴(yán)格遵守門禁制度,保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔。
7、負(fù)責(zé)市場(chǎng)的各項(xiàng)設(shè)備及管道的保養(yǎng)和維修,每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查,并做好保養(yǎng)記錄。
8、積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施,對(duì)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。
9、發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的異常現(xiàn)象,要立即報(bào)告上級(jí),對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)以最快時(shí)間修復(fù),減低對(duì)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主工作生活的影響。
10、堅(jiān)持修舊利廢,控制能源降低成本,提高效益,熱情為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。
11、服從分配,工作認(rèn)真,完畢有記錄。
12、講文明,有禮貌,接受監(jiān)督,經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主投訴立即解決,重大問(wèn)題立即向上級(jí)報(bào)告。
13、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí),熟悉圖紙資料,提高工作能力、應(yīng)變能力。
物業(yè)管理制度2
一、弱電機(jī)房防火制度
1.機(jī)房重地嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)。
2.設(shè)備安裝必須符合防火要求。
3.機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆及其它與工作無(wú)關(guān)的物品。
4.用過(guò)的廢紙、過(guò)期的文件或其它可燃物要及時(shí)清理。
5.經(jīng)常進(jìn)行防火安全檢查,定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清理、檢查、保養(yǎng)。
6.下班前要對(duì)所有房間進(jìn)行消防安全檢查,切斷應(yīng)切斷的電源,關(guān)閉門窗,方可離開。
二、電話總機(jī)房防火制度
1.機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆和本機(jī)無(wú)關(guān)的物品,無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。
2.嚴(yán)禁用汽油清洗機(jī)件。
3.室內(nèi)電器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),定期檢查維修各種電源插銷,必須要有明顯標(biāo)志。
4.值班人員要堅(jiān)守崗位,精神集中,不得擅離職守,要不斷巡視,做好紀(jì)錄。注意各種部件的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。
5.保持室內(nèi)清潔,走道暢通,滅火器材存放位置不得隨意挪動(dòng)。
6.消防器材放置在指定地點(diǎn),嚴(yán)禁隨意移動(dòng),機(jī)房人員必須熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)撲救初起火災(zāi)。
7.離開機(jī)房時(shí),應(yīng)關(guān)閉照明設(shè)備,確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可離開。
三、電傳、打字、復(fù)印室防火制度
1.電傳、打字、復(fù)印室內(nèi)(包括商務(wù)中心)禁止吸煙,并用中英文制作標(biāo)牌貼出。
2.室內(nèi)工作人員要及時(shí)清理電傳紙條等易燃物品。使用電器設(shè)備不得超負(fù)荷,插頭(接頭)線路絕緣要良好。
3.工作人員下班前要對(duì)整個(gè)房間進(jìn)行安全檢查、關(guān)閉電源、門窗后方能離開。
4.工作人員要熟記滅火器材的存放位置和使用方法,經(jīng)常保持其清潔靈敏,并不得隨意挪動(dòng)。
四、消防泵房防火制度
1.嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房,泵房?jī)?nèi)不準(zhǔn)私人會(huì)客。
2.嚴(yán)禁攜帶劇毒物品進(jìn)入泵房。
3.泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4.泵房?jī)?nèi)不得隨意使用明火,必要時(shí)需經(jīng)保安部同意辦理動(dòng)火手續(xù)后方可使用。
五、電梯機(jī)房防火制度
1.電梯機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品,嚴(yán)禁兼作庫(kù)房和其它工作間用。
2.機(jī)房、梯箱頂部和梯井底部要定期清掃,及時(shí)清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。
3.嚴(yán)禁使用汽油等易燃液體清洗機(jī)件,使用可燃液體清洗機(jī)件時(shí),應(yīng)采取有效措施,以防著火,擦布等要妥善處理好,不得亂扔亂放。
4.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)動(dòng)用明火作業(yè),如需明火作業(yè)時(shí)應(yīng)經(jīng)部門主管簽字認(rèn)可后,到保安部領(lǐng)取動(dòng)火證后,方可作業(yè)。
5.消防器材應(yīng)放置在指定的位置,嚴(yán)禁隨意移動(dòng),機(jī)房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點(diǎn),掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)撲救初起小火。
6.電梯機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員入內(nèi)。
六、鍋爐房防火制度
1.房?jī)?nèi)禁止喝酒、睡覺,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員入內(nèi)。
2.工作人員要堅(jiān)守崗位,必須遵守鍋爐房的安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁擅離職守。
3.禁止在鍋爐房附近堆放易燃、易爆物品,不準(zhǔn)在鍋爐房?jī)?nèi)存房和分裝易燃、易爆物品及烘烤衣物。
4.要經(jīng)常檢查、測(cè)試安全閥、氣壓表、水位計(jì)等,保持靈敏有效。
5.對(duì)鍋爐房的爐體、各種管道、閥門、煙道、水位表等,做定期檢查記錄在案,發(fā)現(xiàn)有裂縫、空隙或漏熱等不良情況,要立即報(bào)告工程部進(jìn)行檢修,必要時(shí),先切斷電源、煤氣。
6.建立崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行,逐級(jí)逐人逐項(xiàng)落實(shí),做到層層把關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,每班做好檢查紀(jì)錄,防止因錯(cuò)誤操作或失職而發(fā)生重大事故。
7.工作人員必須能熟練使用各種滅火器材,消防器材應(yīng)放置在安全可靠位置,不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)。
8.鍋爐房?jī)?nèi)氣體管道閥門及噴油管是重點(diǎn)防火部位,應(yīng)加強(qiáng)管理,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)
9.一旦鍋爐房發(fā)生火警,立即關(guān)閉供氣閥門及電源。
10.密切跟消防控制中心聯(lián)絡(luò)并匯報(bào)最新情況。
11.一旦大樓起火,值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,聽候指揮部的指令。
七、變、配電室及發(fā)電機(jī)房防火制度
1.室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火作業(yè),嚴(yán)禁存放易燃、易爆物品,以及與本室無(wú)關(guān)的一切物品,嚴(yán)禁在室內(nèi)會(huì)客,無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。
2.值班電話要保持暢通,發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)情況要及時(shí)果斷處理。
3.值班人員班前、班中禁止飲酒,勤聽、勤看、勤聞、勤檢查設(shè)備,逢節(jié)假日要全面檢查,確保供電安全。
4.嚴(yán)禁用汽油、煤油等易燃液體擦洗設(shè)備。
5.保持室內(nèi)清潔,走道暢通,禁止在門口、走道等處堆放物品。
6.消防器材應(yīng)放置在指定地點(diǎn),并掌握消防器材的使用方法。
7.有火情時(shí),應(yīng)聽從滅火指揮部的命令,及時(shí)切斷電源,投入緊急發(fā)電運(yùn)行。
8.當(dāng)班時(shí),遇有火情應(yīng)首先通知消防中心,并采取措施,以防火勢(shì)蔓延,當(dāng)接到火警通知時(shí),應(yīng)按預(yù)定安排各就各位。
八、天然氣調(diào)壓站防火制度
1.站內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火作業(yè),無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。
2.工作人員必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和交接班制度,經(jīng)常檢查站內(nèi)設(shè)備有無(wú)漏氣現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除并報(bào)告。
3.對(duì)各種儀表設(shè)施要定期檢查,節(jié)假日期間要重點(diǎn)檢查,責(zé)任到人,確保安全。
4.室內(nèi)要鋪設(shè)膠皮地面,以防打火引起火災(zāi)。
5.應(yīng)在調(diào)壓站附近明顯處設(shè)置'嚴(yán)禁煙火'標(biāo)志。調(diào)壓站周圍嚴(yán)禁使用明火,要經(jīng)常打開窗戶,保持站內(nèi)空氣流通。
6.嚴(yán)禁在調(diào)壓站內(nèi)拉設(shè)臨時(shí)電路,配備的電器設(shè)備(包括電燈)應(yīng)采用防爆裝置等。
7.站內(nèi)配備的滅火器要放在明顯易取處,保持清潔,不準(zhǔn)隨意移動(dòng)和損壞。
8.應(yīng)掌握調(diào)壓站內(nèi)煤氣報(bào)警器的使用方法,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)工程部修理。
9.為了保證維修安全,配備防靜電工作服、工作鞋。
10.如發(fā)現(xiàn)火警,立即通知天然氣公司,并關(guān)閉燃?xì)忾y門。
11.如果樓內(nèi)發(fā)生火警,工程部應(yīng)根據(jù)滅火指揮部的命令
,關(guān)閉調(diào)壓站天然氣閥門,并堅(jiān)守崗位,以備作進(jìn)一步協(xié)助。
九、危險(xiǎn)品庫(kù)防火制度
1.除執(zhí)行一般庫(kù)房的防火制度外,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《化學(xué)危險(xiǎn)物品管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定。
2.性質(zhì)特別危險(xiǎn)的物品,必須單獨(dú)儲(chǔ)存,性質(zhì)互相抵觸的、滅火方法不同的物品,應(yīng)分開隔離儲(chǔ)存。
3.遇水發(fā)生危險(xiǎn)的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇熱分解自燃物品應(yīng)儲(chǔ)存在陰涼、通風(fēng)的庫(kù)房?jī)?nèi)。
4.對(duì)存放的物品必須定期進(jìn)行檢查,如發(fā)現(xiàn)包裝容易不良破損、殘缺及物質(zhì)變質(zhì)分解等情況,應(yīng)立即采取措施。
5.定期檢查庫(kù)房?jī)?nèi)電氣、照明設(shè)備,做好修理、更換工作。
6.在庫(kù)房?jī)?nèi)開啟裝有易燃、易爆物品的容器時(shí),嚴(yán)禁使用能夠產(chǎn)生火花的工具。
7.庫(kù)房區(qū)域嚴(yán)禁明火。
十、車庫(kù)、車場(chǎng)防火制度
1.按時(shí)清掃車庫(kù)、車場(chǎng)地面上的垃圾和廢棄物,以防遇有火種發(fā)生火災(zāi)。
2.車庫(kù)、車場(chǎng)禁止堆放各種包裝物及汽油等其它易燃品。
3.禁止將擦車用的油棉絲和車內(nèi)臟物往車庫(kù)或車場(chǎng)里亂扔亂倒,要放在加蓋的金屬桶內(nèi),并定期清理。
4.禁止在車庫(kù)、車場(chǎng)內(nèi)維修、保養(yǎng)車輛。
5.車庫(kù)、車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
6.司機(jī)要按順序停放車輛并保持距離,不準(zhǔn)在通道上停車。
7.出現(xiàn)火情要及時(shí)疏散車輛,并組織撲救,迅速報(bào)警。
8.每個(gè)司機(jī)要熟練掌握滅火器材的使用方法。
十一、更衣室防火制度
1.嚴(yán)禁吸煙,杜絕一切火種。
2.更衣柜內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品。
3.不得在室內(nèi)亂丟紙張及其它可燃品。
4.不準(zhǔn)亂拉臨時(shí)線及在室內(nèi)使用任何電熱器具。
十二、庫(kù)房防火制度
1.庫(kù)房應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)防火工作。
2.庫(kù)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙和使用明火,且嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入庫(kù)房。
3.物品入庫(kù)時(shí)認(rèn)真檢查是否帶有火種,特別是對(duì)草、紙及布包裝的物品,需嚴(yán)格檢查,如有可疑應(yīng)另行存放,進(jìn)行觀察。
4.庫(kù)房?jī)?nèi)的照明燈具及其線路應(yīng)按照電力設(shè)計(jì)規(guī)范,由正式電工安裝、維修,引進(jìn)庫(kù)房?jī)?nèi)的電線必須安裝在金屬或硬質(zhì)難燃塑料套管內(nèi),禁止亂拉臨時(shí)線。
5.庫(kù)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)使用碘鎢燈、電爐子、電烙鐵、電鐘、交流收音機(jī)和電視機(jī)等電器設(shè)備,不準(zhǔn)超負(fù)荷作業(yè)。
6.每年至少要兩次對(duì)庫(kù)房?jī)?nèi)的燈具、線路等設(shè)備進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)因電線老化、破損、絕緣不良可能引起打火、短路等不安全因素,必須及時(shí)更換、維修。
7.物品應(yīng)按'五距'要求碼放:
a、頂距:貨垛距頂五十厘米;
b、燈距:貨距燈五十厘米;
c、墻距:貨距墻五十至八十厘米;
d、柱距:垛與柱子十至二十厘米;
e、垛距:貨與垛之間為一百厘米,主要通道寬度不應(yīng)小于一點(diǎn)五米。
8.要保持庫(kù)內(nèi)通道和入口暢通,消防器材要放在指定地點(diǎn),不得隨意移動(dòng),在消防器材一米范圍內(nèi)不得堆放物品。
9.庫(kù)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)設(shè)辦公室、休息室,不準(zhǔn)住人,不準(zhǔn)用可燃材料搭建隔層。
10.工作人員必須熟悉消防器材放置地點(diǎn),掌握消防器材的使用方法,負(fù)責(zé)報(bào)警和撲救初期火災(zāi)。
十三、餐廳防火制度
1.在餐廳服務(wù)中,要注意賓客亂丟棄未熄滅的煙頭、火柴梗;收臺(tái)布時(shí)防止夾帶火種而引起險(xiǎn)情;在清理垃圾時(shí),要將煙缸里的煙頭用水浸濕后,再倒入垃圾桶。
2.餐廳的出入口及通道不準(zhǔn)堆放物品或堵塞,且保持暢通;所有門鑰匙要有專人管理,以備一旦發(fā)生緊急情況時(shí)使用。
3.餐廳要對(duì)各種電器設(shè)備經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。
4.服務(wù)人員要掌握滅火器材的使用,在發(fā)生火災(zāi)時(shí),按指令疏散客人并積極參加撲救。
十四、中控室防火制度
1.室內(nèi)線路、電器設(shè)備的安裝要符合防火要求。
2.室內(nèi)禁止亂拉、亂接臨時(shí)電線和使用電加熱器具。
3.室內(nèi)禁止吸煙和使用明火。
4.嚴(yán)禁在室內(nèi)堆放、存放易燃易爆物品。
5.定期對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),擦拭機(jī)器不得使用易燃液體。
6.嚴(yán)格按規(guī)程操作,設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),立即通知專業(yè)人員予以排除。
7.保持室內(nèi)衛(wèi)生,做好防塵、防靜電工作。
物業(yè)管理制度3
大廈物業(yè)客服部交接班管理制度及規(guī)定:
1、制度
1.1時(shí)間統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化,填寫各項(xiàng)記錄和交接班記錄,必須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間統(tǒng)一計(jì)時(shí)。
1.2填寫內(nèi)容明朗化。必須將所要交接的問(wèn)題的原因、經(jīng)過(guò)、結(jié)果填寫清楚。
1.3本班所發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的重大問(wèn)題,已處理的、未處理的都應(yīng)該交接,便于接班人接著工作。
1.4上級(jí)的指導(dǎo),命令必須交接,便于上傳下達(dá),保證其權(quán)威性及持久性。
1.5辦公用品、通訊器材、資料、樣板間鑰匙等公用物品及保管應(yīng)仔細(xì)登記,當(dāng)面驗(yàn)清交接。
1.6交接班應(yīng)按時(shí),無(wú)特殊情況,交班人必須將未處理的事務(wù)處理完畢,才能離開。
2、規(guī)定
2.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無(wú)故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班,因故不能值班者,必須提前征得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的同意,并安排調(diào)班、頂班。
2.2交接班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作,正點(diǎn)進(jìn)行交接。
2.3交接班的準(zhǔn)備工作包括:未完成的工作、領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的新的工作指令、公共區(qū)域的維修情況等,交接時(shí),交接人員應(yīng)在值班日志上簽字。
2.4在下列情況下不得交接班:
⑴在重大事件或緊急事件未處理完的情況下。
⑵重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)。
⑶交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)。
⑷接班人員有喝酒跡象或其他神志不清現(xiàn)象,且又未找到頂班人時(shí)。
物業(yè)管理制度4
崗位職責(zé)：
1、直接上級(jí):護(hù)衛(wèi)主管。
2、認(rèn)真做好交接班質(zhì)量記錄,按時(shí)交接班。上崗前按市場(chǎng)物業(yè)管理處的要求整理好自己的儀容儀表,熱情禮貌服務(wù)。愛護(hù)公物及崗位上的各種設(shè)備。
3、服從命令,聽從指揮,堅(jiān)決執(zhí)行上級(jí)的一切指示,做好各項(xiàng)安全工作。
4、對(duì)日常安全工作進(jìn)行自檢。
5、熟悉當(dāng)值崗位的地形地物,熟悉市場(chǎng)的基本情況(包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主入住情況等)。
6、巡查市場(chǎng)各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設(shè)備間、消防間、配電間等有無(wú)異常情況。
7、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好、有無(wú)短少,供水、供電系統(tǒng)有無(wú)跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。
8、查看是否有可疑人員、可疑情況等,對(duì)在巡查中發(fā)現(xiàn)的重大情況或重大問(wèn)題,必須立即上報(bào),按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。
9、巡查施工人員是否佩帶臨時(shí)出入證,是否按裝修管理規(guī)定要求、規(guī)范施工(特別是動(dòng)火施工),是否有非該作業(yè)區(qū)域的人進(jìn)入,是否有亂扔裝修垃圾等情況。
10、消防通道是否暢通,有無(wú)侵占公共部位現(xiàn)象,電梯運(yùn)行是否正常。
11、管理好市場(chǎng)內(nèi)的安全標(biāo)識(shí)。
12、嚴(yán)禁以任何形式向經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主索要財(cái)物、小費(fèi)。不得無(wú)故脫崗、離崗。
13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
物業(yè)管理制度5
第一章總則
第一條目的：為配合公司的發(fā)展目標(biāo)，提升員工素質(zhì)，增強(qiáng)員工對(duì)本職工作的能力及對(duì)企業(yè)文化的了解，有計(jì)劃的充實(shí)其知識(shí)技能，發(fā)揮其潛在能力，更好的服務(wù)于本職工作，特制訂《培訓(xùn)管理制度》（以下簡(jiǎn)稱本制度），作為公司進(jìn)行人員培訓(xùn)實(shí)施及管理的依據(jù)。
第二條適用范圍：凡公司所有員工的各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃、實(shí)施、督導(dǎo)、考評(píng)等，均依本管理制度執(zhí)行。
第三條權(quán)責(zé)劃分
1、行政人事部權(quán)責(zé)劃分
（1）制定、修改公司培訓(xùn)管理制度
（2）擬定公司年度培訓(xùn)計(jì)劃工作
（3）聯(lián)系、組織公司年度培訓(xùn)計(jì)劃各項(xiàng)課程的實(shí)施
（4）檢查、評(píng)估培訓(xùn)的實(shí)施情況（
5）管理、控制培訓(xùn)費(fèi)用
（6）對(duì)各項(xiàng)培訓(xùn)進(jìn)行記錄，并對(duì)相關(guān)培訓(xùn)資料進(jìn)行存檔
（7）追蹤、考核培訓(xùn)效果
2、部門、小區(qū)權(quán)責(zé)劃分
（1）呈報(bào)部門、小區(qū)培訓(xùn)需求計(jì)劃
（2）收集并提供相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)信息
（3）配合部門、小區(qū)培訓(xùn)的實(shí)施和效果反饋、交流工作
（4）確定部門、小區(qū)內(nèi)部培訓(xùn)授課人選，并配合、支持內(nèi)部培訓(xùn)工作的開展
第二章培訓(xùn)管理
第四條培訓(xùn)安排應(yīng)根據(jù)員工工作崗位職責(zé)，在自覺自愿的基礎(chǔ)上盡量做到公平合理。
第五條公司所有員工，均有接受培訓(xùn)的權(quán)利和義務(wù)。
第六條公司培訓(xùn)規(guī)劃、制度的制定與修改，培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算、審查與匯總呈報(bào)，以及培訓(xùn)記錄的登記與資料存檔等相關(guān)培訓(xùn)事宜，以行政人事部為主要權(quán)責(zé)部門，各部門、小區(qū)均有提出改善意見、建議，配合執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)。
第七條公司培訓(xùn)的實(shí)施、效果反饋及評(píng)價(jià)考核等工作以行政人事部為主要權(quán)責(zé)部門，并對(duì)全公司的培訓(xùn)執(zhí)行情況負(fù)有督導(dǎo)呈報(bào)的責(zé)任，各相關(guān)部門、小區(qū)應(yīng)給與必須的協(xié)助。
第八條各部門小區(qū)應(yīng)根據(jù)各自業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，確定部門、小區(qū)培訓(xùn)計(jì)劃，并反饋給行政人事部統(tǒng)籌規(guī)劃。
第三章培訓(xùn)體系
第九條新員工入職培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對(duì)象：公司所有新進(jìn)人員
2、培訓(xùn)目的：協(xié)助新人盡快適應(yīng)新的工作環(huán)境，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)
3、培訓(xùn)方式：公司集中進(jìn)行培訓(xùn)
4、培訓(xùn)內(nèi)容：公司簡(jiǎn)介（公司的發(fā)展情況、組織架構(gòu)、企業(yè)文化、各部門分布及職能介紹等）、公司制度等。
第十條內(nèi)部培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對(duì)象：全體員工
2、培訓(xùn)目的：依靠公司內(nèi)部力量，最大限度的利用公司內(nèi)部資源，加強(qiáng)公司的內(nèi)部溝通與交流，在公司內(nèi)形成互幫互助的良好的學(xué)習(xí)氛圍，豐富員工的業(yè)余學(xué)習(xí)生活。
3、培訓(xùn)形式：在公司內(nèi)部以現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、講座、研討會(huì)、交流會(huì)的形式開展。
4、培訓(xùn)內(nèi)容：涉及管理類、寫作類，相關(guān)規(guī)章制度交流類、各崗位職業(yè)技能培訓(xùn)多個(gè)方面，及員工感興趣的知識(shí)、信息等。
第十一條外部培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對(duì)象：全體員工
2、培訓(xùn)目的：依靠外部專家力量，提升從業(yè)人員在本職工作上所應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)，技能技巧，以增進(jìn)各項(xiàng)工作的完成質(zhì)量，提高工作效率。
3、培訓(xùn)形式：參加外部公開課、交流研討會(huì)、或請(qǐng)相關(guān)專家在公司內(nèi)部授課。
4、培訓(xùn)內(nèi)容：涉及專業(yè)技術(shù)知識(shí)、行業(yè)法規(guī)、管理方法、領(lǐng)導(dǎo)技能、經(jīng)營(yíng)理念、人力資源管理、企業(yè)戰(zhàn)略性、發(fā)展性等相關(guān)內(nèi)容。
物業(yè)管理制度6
一、物業(yè)管理制度
（一）安全職責(zé)
1、嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度；
2、負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，對(duì)公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；
3、負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場(chǎng)所安全防范的督察；
4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的及時(shí)移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導(dǎo)；
5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；
6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；
7、抓好護(hù)衛(wèi)隊(duì)思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；
8、做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；
9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)
（二）護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)
1、護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號(hào)，儀容嚴(yán)整；
2、糾正違章時(shí)必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；
3、。上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備、設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；
4、堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭(zhēng)并設(shè)法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失；
6、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用；
7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理；
8、值班時(shí)間，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時(shí)認(rèn)真處理，并作好記錄；
9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；
10、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接記錄；
11、對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進(jìn)行盤問(wèn)和檢查；
12、對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進(jìn)行登記；
13、對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請(qǐng)客的職責(zé)；
14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；
15、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
（三）門崗、巡邏崗位職責(zé)
1、24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時(shí)處置，必要時(shí)相領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢；
2、掌握業(yè)主的來(lái)客動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序；
3、嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)客登記制度，對(duì)身份不明無(wú)任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi)；
4、熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；
5、做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責(zé)明確；
6、嚴(yán)格執(zhí)行24小時(shí)巡邏制度；
7、對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的各類人員，必須認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記方可放行；
8、對(duì)于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的'陌生車輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。
二、物業(yè)管理的目標(biāo)
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國(guó)家法律和合同契約的規(guī)定，對(duì)被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)：
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
三、物業(yè)管理涉及的組織
1、業(yè)主大會(huì)
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：
選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。
監(jiān)督管委會(huì)的工作。
聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。
決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。
批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
2、管委會(huì)
管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3、物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理制度7
一、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)
1.住宅樓總體清潔服務(wù)
(1)清理大廈內(nèi)所有垃圾到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 每天2次
(2)清潔垃圾桶 每天2次
(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌 每天1次
(4)清潔所有出口大門 每天2次
(5)清潔所有手印及污漬(包括樓梯、墻壁、防煙門) 每天1次
(6)清潔所有扶手、欄桿 每天1次
(7)清潔照明燈及燈罩 每周1次
(8)拖擦地臺(tái)、云石、大理石表面 每周1次
(9)清潔所有樓梯及窗戶 每天1次
2.人行樓梯衛(wèi)生
(1)掃凈及拖抹所有樓梯 每天1次
(2)洗擦扶手及欄桿 每天1次
(3)洗擦樓梯表面 每月2次
3.高層住宅出入口大堂衛(wèi)生 (1)掃凈及洗刷大堂出入口地臺(tái)及梯級(jí) 每天2次
(2)清潔大堂入口所有玻璃門窗 每天1次
(3)抹凈大堂內(nèi)墻壁、鏡面、公布牌表面 每天1次
(4)大堂總服務(wù)臺(tái)、地腳線抹塵 每天1次
(5)清潔大堂天花板 每月1次
4.電梯衛(wèi)生
(1)打掃電梯廂、電梯廳地面 每天3次
(2)清擦電梯門及指示板表面 每天1次
(3)電梯廂壁、通風(fēng)口及照明燈清潔 每天1次
(4)電梯廂壁、電梯門框并上保護(hù)劑 隔天1次
(5)電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔 每天1次
(6)清擦電梯廂天花板表面 每周2次
(7)擦抹電梯廂監(jiān)視器探頭 每天2次
5.天臺(tái)衛(wèi)生
清潔打掃天臺(tái)衛(wèi)生 隔天1次
6.住宅樓外圍衛(wèi)生
(1)外圍清掃 每天環(huán)繞數(shù)次
(2)垃圾站清理 每天2次
二、清潔衛(wèi)生公約
為保持本小區(qū)清潔衛(wèi)生，各業(yè)主、住戶和進(jìn)入本區(qū)的其他人員共同遵守，互相監(jiān)督，特定如下公約：
1.各業(yè)主、住戶須使用垃圾袋，于早上8點(diǎn)、午后2點(diǎn)投入垃圾桶內(nèi)，高層業(yè)戶于每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內(nèi)，以便保潔員清運(yùn)，不準(zhǔn)把垃圾長(zhǎng)時(shí)間擺放在門口、走廊或樓梯間。
2.嚴(yán)禁任何人員在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼，違者罰款 元。
3.不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款 元。
4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。
5.小區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用；如屬小孩所為，則由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
6.養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定。
7.業(yè)戶裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共場(chǎng)所。
8.區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共場(chǎng)地?cái)U(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，應(yīng)在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。
9.業(yè)主、住戶不得向室外(即窗外或陽(yáng)臺(tái)外)傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等，違者罰款 元。
10.凡違反以上規(guī)定者，物業(yè)管理處有權(quán)根據(jù)政府有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定或城市管理規(guī)定給予處罰，或在公共場(chǎng)所公布其行為。
三、業(yè)戶保潔要求
1.嚴(yán)禁隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾(業(yè)戶的生活垃圾須裝入袋中按時(shí)放到指定地點(diǎn))。
2.不準(zhǔn)隨地大小便(小孩隨地大小便，追究家長(zhǎng)的責(zé)任)。
3.不準(zhǔn)飼養(yǎng)寵物、“三鳥”和家禽。
4.不準(zhǔn)亂豎廣告牌，亂貼標(biāo)語(yǔ)、廣告、啟事。
5.不準(zhǔn)亂堆建筑垃圾和建筑材料。
6.嚴(yán)禁搭建各類違章建筑。
7.不準(zhǔn)在公共場(chǎng)地、花木上拉繩晾曬衣物。
8.不準(zhǔn)攀登、涂污園林雕塑小品。
9.嚴(yán)禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。
10.嚴(yán)禁在樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)等處堆放垃圾雜物。
四、管理處主任巡檢制度
為完成物業(yè)公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系，管理處主任對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使小區(qū)樓宇管理工作更加富有成效。
1.管理處主任對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)分管住宅樓區(qū)域公共設(shè)施，清潔、衛(wèi)生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。
2.管理處主任每月必須對(duì)上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫相應(yīng)表格。
3.管理處主任負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。
4.管理處主任應(yīng)對(duì)住宅樓公共設(shè)施管轄范圍、衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任范圍、消殺范圍及重點(diǎn)部位、綠化責(zé)任區(qū)域做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過(guò)程中要針對(duì)存在的問(wèn)題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促樓管員或責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來(lái)，事后檢查完成情況。
5.管理處主任應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過(guò)程中可走訪部分業(yè)戶，虛心聽取業(yè)戶意見和建議，增強(qiáng)與業(yè)戶之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)戶的理解、支持、配合與信賴。
6.管理處主任負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對(duì)檢查出來(lái)問(wèn)題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書面的糾正和預(yù)防措施，要求樓管員或責(zé)任人限期整改，使存在的問(wèn)題得到根本解決。
7.管理處主任每月對(duì)各項(xiàng)管理工作完成情況做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎(jiǎng)金或工資直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
五、樓管員衛(wèi)生檢查監(jiān)督制
為了強(qiáng)化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)管理作風(fēng)，創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
1.樓管人員應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業(yè)戶服務(wù)，團(tuán)結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
2.樓管員應(yīng)對(duì)管轄房間的業(yè)戶情況以及對(duì)樓層公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌，對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域常青負(fù)全面責(zé)任。
3.樓管員應(yīng)不定期走訪業(yè)戶，虛心聽取業(yè)戶意見和建議，做好業(yè)戶走訪記錄，增強(qiáng)與業(yè)戶之間的良好關(guān)系，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。
4.樓管員每天例行巡視檢查制度，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告監(jiān)控總值班，并督促及時(shí)解決。
5.妥善保管業(yè)戶登記表、裝修報(bào)告及各類檔案資料，建立健全業(yè)戶檔案。
6.為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，樓管員每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報(bào)管理處主任評(píng)定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。
7.每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴(yán)控制的原則。
8.組織員工參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)單位在清潔、衛(wèi)生、綠化等方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不斷改進(jìn)日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標(biāo)準(zhǔn)。
六、清潔工日常工作程序
1.工作范圍
物業(yè)公司管轄區(qū)域住宅區(qū)的清潔。
2.作業(yè)程序
(1)室內(nèi)部分
①早晨 ～ 清掃底層單車房和樓道口。
②上午 ～ 清掃、拖抹樓道，清潔墻面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運(yùn)雜物。
③下午 ～ 擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、電表箱、窗戶、消防栓、管、開關(guān)、燈具等。
(2)室外部分
①早晨 ～ 清掃馬路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍；清運(yùn)垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水沖洗。
②上午 將垃圾拖運(yùn)到中轉(zhuǎn)站上車，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)臺(tái)及周圍地面消殺噴藥。
③對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。
④下午 ～ 清運(yùn)各責(zé)任區(qū)垃圾池、箱內(nèi)的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)臺(tái)，并消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對(duì)各自責(zé)任區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。
⑤公共場(chǎng)所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場(chǎng)等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清潔工值班保潔。
3.標(biāo)準(zhǔn)
符合《清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》。
物業(yè)管理制度8
1.目的
確保綠化植物的正常生長(zhǎng),為植物綠化養(yǎng)護(hù)工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。
3.定義:
無(wú)
4.職責(zé):
部門/崗位工作職責(zé)頻次/時(shí)間
品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理
處綠化養(yǎng)護(hù)工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃方案的實(shí)施,并可根據(jù)自身
特點(diǎn)制定相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護(hù)情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審核落實(shí)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃,現(xiàn)場(chǎng)日常綠化養(yǎng)護(hù)工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過(guò)程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長(zhǎng)高度能超過(guò)2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長(zhǎng)高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長(zhǎng)的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長(zhǎng)旺盛的季節(jié)進(jìn)行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時(shí),需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當(dāng)?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時(shí),應(yīng)切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復(fù)生長(zhǎng)。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內(nèi)有足夠的水分,在移栽樹木時(shí),一般要去掉三分之二的枝葉。對(duì)須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時(shí),在每塊之間須保持適當(dāng)?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應(yīng)遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進(jìn)行。
5.3.2室內(nèi)盆栽植物,應(yīng)每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時(shí)清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時(shí)間,應(yīng)根據(jù)天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過(guò)的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時(shí),應(yīng)避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對(duì)室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內(nèi)盆栽植物,每周移至室外無(wú)直射陽(yáng)光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應(yīng)保持足夠的陽(yáng)光。草坪生長(zhǎng)過(guò)密時(shí),要經(jīng)常修剪。對(duì)于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀,枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無(wú)突出長(zhǎng)枝。
5.5.3草坪高度應(yīng)保持在8cm左右。立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長(zhǎng)的一半為宜;立冬前修剪高度為草長(zhǎng)三分之一,以鞏固草根的生長(zhǎng)。每次修剪后,對(duì)用剪草機(jī)不能剪到的樹邊、墻角等部位,應(yīng)用割灌機(jī)割邊。
5.5.4現(xiàn)場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)過(guò)程中所需的各種園林機(jī)械的具體操作方法,按《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結(jié)。在新植樹木時(shí),盡可能加入有機(jī)肥,改良土壤。
5.6.2花壇應(yīng)每月松土,并結(jié)合施肥(以復(fù)合肥為主)一次。
5.6.3施肥應(yīng)以復(fù)合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應(yīng)立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對(duì)盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應(yīng)遵循'預(yù)防為主,綜合防治'的原則,每月進(jìn)行一次全面的預(yù)防性消殺。各管理處可根據(jù)具體情況安排,但至少兩個(gè)月需進(jìn)行一次。
5.3.7.2對(duì)嚴(yán)重的病蟲害,應(yīng)連續(xù)多次消殺,直至植物恢復(fù)正常生長(zhǎng)。
5.3.7.3管理處在對(duì)各種植物進(jìn)行消殺作業(yè)時(shí),具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負(fù)責(zé)對(duì)每次綠化服務(wù)供方的現(xiàn)場(chǎng)消殺效果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估并編寫《工作評(píng)估報(bào)告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負(fù)責(zé)人(外包的須會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人)檢查工程養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準(zhǔn)備的資料:與地產(chǎn)合同復(fù)印件、地產(chǎn)驗(yàn)收合格書(必須有相關(guān)人員簽字)、驗(yàn)收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負(fù)責(zé)人簽字、蓋章。現(xiàn)場(chǎng)養(yǎng)護(hù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的,記錄并限期整改,并知會(huì)地產(chǎn)客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護(hù),或視情況分包給綠化服務(wù)供方。
5.9綠化養(yǎng)護(hù)的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書及質(zhì)量記錄
5.9.1管理處綠化負(fù)責(zé)人在綠化養(yǎng)護(hù)管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負(fù)責(zé)人在對(duì)日常養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時(shí),具體標(biāo)準(zhǔn)參考《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
5.9.3管理處綠化負(fù)責(zé)人在對(duì)日常綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查時(shí),須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評(píng)估報(bào)告》。
5.9.4管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在日常檢查綠化養(yǎng)護(hù)工作時(shí),須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負(fù)責(zé)人日常組織養(yǎng)護(hù)人員對(duì)植物進(jìn)行消殺作業(yè)時(shí),須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評(píng)估報(bào)告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機(jī)械操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質(zhì)量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
物業(yè)管理制度9
一、凡是校區(qū)范圍內(nèi)所有人員,均須遵守本規(guī)定。
二、搞好校區(qū)綠化是全體居住人員及過(guò)往行人應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù),要樹立'愛護(hù)綠化、講究文明'的社會(huì)風(fēng)尚。
三、設(shè)立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)班組,對(duì)校區(qū)范圍內(nèi)的綠化,苗木進(jìn)行管理、培植,負(fù)有美化校區(qū)的責(zé)任。
四、嚴(yán)禁毀壞花木,踏草坪。嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動(dòng)車、摩托車。嚴(yán)禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準(zhǔn)在綠化地帶丟放建筑垃圾。
五、嚴(yán)禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標(biāo)語(yǔ)牌,未經(jīng)同意,不準(zhǔn)在綠化帶空地上設(shè)管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設(shè)校區(qū)景觀。陽(yáng)臺(tái)盆景要有保護(hù)架等安全措施。嚴(yán)禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對(duì)教育無(wú)效者除責(zé)令清掃干凈外,并上報(bào)有關(guān)部門處理。
七、嚴(yán)禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛?cè)氩萜骸?/p>
物業(yè)管理制度10
1.目的:通過(guò)正確使用、保養(yǎng)和嚴(yán)格的管理,延長(zhǎng)機(jī)械之使用壽命,節(jié)約成本,提高效率。
2.適用范圍:適用于專業(yè)清潔機(jī)械的操作。
3.內(nèi)容:
3.1洗地機(jī):用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時(shí)針方向旋轉(zhuǎn)。
3.1.1.2按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。
3.1.1.3插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。
3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機(jī)器,防止機(jī)器壓過(guò)電線。
3.1.2注意事項(xiàng):
3.1.2.1工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進(jìn)刷子內(nèi)。
3.1.2.2開動(dòng)洗地機(jī)時(shí),電源線要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清潔劑時(shí),注意不要讓水弄濕馬達(dá)。
3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機(jī)器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。
3.1.3保養(yǎng)工作:
3.1.3.1使用完畢,把機(jī)身及配件清洗干凈。
3.1.3.2用干凈布擦凈機(jī)器、電線,將電線繞回機(jī)掛鉤,機(jī)器必須存放在干燥地方。
3.2吸塵機(jī):用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把軟管接駁在機(jī)身上,插入220伏電源。
3.2.1.2開動(dòng)時(shí)按頂上的開關(guān)按鈕。
3.2.1.3吸硬地面時(shí),把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時(shí)毛刷收入吸嘴內(nèi)。
3.2.2注意事項(xiàng):
3.2.2.1使用前,檢查機(jī)內(nèi)塵袋是否已清塵。
3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機(jī)吸去機(jī)內(nèi)及塵袋外微塵。
3.2.2.3干性吸塵機(jī),切勿把水份吸入機(jī)內(nèi)。
3.2.3保養(yǎng)工作:
3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機(jī)身外殼。
3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。
3.3吸水機(jī):專用于清除積水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把軟管接駁在機(jī)身,插入220伏電源。
3.3.1.2吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒,吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。
3.3.1.3吸水機(jī)如果滿水時(shí),會(huì)發(fā)出不同的響聲,應(yīng)及時(shí)把水倒掉。
3.3.2注意事項(xiàng):
3.3.2.1使用前,檢查機(jī)內(nèi)是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過(guò),再用干布抹干凈。
3.3.2.3如機(jī)內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
3.3.3保養(yǎng)工作:
3.3.3.1機(jī)器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機(jī)頭殼。
3.3.3.2吸水機(jī)內(nèi)過(guò)濾器要拆開進(jìn)行清潔。
3.3.3.3機(jī)身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進(jìn)行保養(yǎng)。
3.4拋光機(jī):專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3.4.1.2檢查拋光機(jī)的拋光刷是否干凈、是否要更換。
3.4.1.3檢查調(diào)節(jié)機(jī)速的控制器是否在正常機(jī)速的位置。
3.4.1.4接通電源,操作應(yīng)從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應(yīng)重疊于前面已拋光的地面。
3.4.2注意事項(xiàng):
3.4.2.1在工作時(shí)不要將機(jī)速開行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液體來(lái)洗地板,或者在易爆的空氣中操作機(jī)器。
3.4.2.3操作機(jī)器時(shí),不可抬起操作桿,這會(huì)導(dǎo)致機(jī)器失控。
3.4.2.4機(jī)器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機(jī)器頂端噴到任何液體。
3.4.2.5不可在機(jī)器上壓東西,因?yàn)樗幸粋�(gè)精密的平衡,當(dāng)操作需移動(dòng)操作桿時(shí),必須移動(dòng)全部電線。
3.4.2.6地線必須和開關(guān)盒、馬達(dá)相連,接錯(cuò)將導(dǎo)致觸電、休克。
3.4.3保養(yǎng)工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機(jī)器表面,不用時(shí),用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動(dòng)盤下面,并斷開機(jī)器。
3.4.3.2檢查馬達(dá)罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達(dá)外殼并用吸塵器除去灰塵。
3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場(chǎng)地面、汽車、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接駁在機(jī)身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3.5.1.2開動(dòng)機(jī)身電源開關(guān)。
3.5.1.3沖洗計(jì)劃好的地方。
3.5.2注意事項(xiàng):
3.5.2.1使用前檢查機(jī)器及水管是否損壞。
3.5.2.2使用后必須將水管水放清。
物業(yè)管理制度11
物業(yè)程序文件
--住宅物業(yè)裝修管理控制程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)裝修各過(guò)程的管理和控制,確保裝修按規(guī)范的順利進(jìn)行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄住宅類物業(yè)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的最終審批。
3.2物業(yè)服務(wù)中心客服部、工程部、禮賓部負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審核。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)受理裝修申報(bào)及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業(yè)服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)工程進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收。
3.5物業(yè)服務(wù)中心禮賓部負(fù)責(zé)對(duì)裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監(jiān)管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據(jù):建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)手冊(cè)》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報(bào)、審批、裝修過(guò)程監(jiān)理(含違章處理)、裝修驗(yàn)收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報(bào)
4.2.1.1裝修申報(bào)及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進(jìn)行。
4.2.1.2根據(jù)《裝修辦理流程圖》,客服助理對(duì)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人的裝修申報(bào)并查驗(yàn)其申報(bào)材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統(tǒng)圖、復(fù)式改建圖(單元房或不改動(dòng)的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動(dòng)洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認(rèn)。
b、裝修單位證件包括:施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗(yàn)資料無(wú)誤后,請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)填寫《裝修申請(qǐng)表》,并簽署《裝修施工承諾書》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負(fù)責(zé)知會(huì)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人,在資料符合情況下,裝修審批全過(guò)程不超過(guò)三個(gè)工作日;如資料不符合需重新補(bǔ)辦手續(xù),具體情況,請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當(dāng)日提交到客戶部經(jīng)理處進(jìn)行審核并加署意見,于次日交工程部經(jīng)理/禮賓部經(jīng)理處審核并加署意見,次日下午交物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處進(jìn)行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環(huán)節(jié)審核、審批過(guò)程中,如有問(wèn)題,則退回客戶組,由專人負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)系,并請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個(gè)工作日內(nèi)控制審批流程,并負(fù)責(zé)通知業(yè)主前來(lái)辦理裝修手續(xù)。
4.2.2.4客戶助理負(fù)責(zé)填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報(bào)內(nèi)容及期限,上報(bào)并蓋章。
4.2.3裝修過(guò)程監(jiān)理
4.2.3.1裝修繳費(fèi)、辦證
a、業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服部前臺(tái)辦理交費(fèi)手續(xù),按《業(yè)主收樓費(fèi)用一覽表》執(zhí)行;
b、提供裝修人員身份證原件及復(fù)印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請(qǐng)表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進(jìn)場(chǎng)時(shí)將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、復(fù)印《裝修許可證》留底,并各復(fù)印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術(shù)規(guī)范要求:按國(guó)家建筑裝修行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及本小區(qū)《服務(wù)手冊(cè)》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過(guò)程消防的管理按《消防管理控制程序》執(zhí)行。
b、業(yè)主裝修需臨時(shí)供水電、業(yè)主或施工單位須在客服組前臺(tái)辦理申請(qǐng)手續(xù),.報(bào)工程部經(jīng)理審批并安排抄表,裝修完成抄表結(jié)算。
c、裝修過(guò)程中,業(yè)主提出裝修工程改造,須在客服部前臺(tái)填寫《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監(jiān)管
a、施工單位進(jìn)場(chǎng)施工時(shí),客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過(guò)程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴(yán)格監(jiān)督按審批圖紙進(jìn)行施工;并認(rèn)真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業(yè)主裝修過(guò)程中,應(yīng)定期巡查,特別對(duì)隱蔽工程、防水工程全程嚴(yán)格監(jiān)管,對(duì)裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業(yè)主提供專業(yè)意見。
d、工程部對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程發(fā)現(xiàn)的需要保修的問(wèn)題,負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決,結(jié)果報(bào)客服前臺(tái)存檔。
e、物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)/經(jīng)理每半月組織相關(guān)人員對(duì)裝修單元進(jìn)行抽檢,按區(qū)域(如a、b、c等)抽檢戶數(shù)不能低于5戶(沒有裝修單元區(qū)域除外)。并填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認(rèn)真做好出入證管理工作,嚴(yán)格控制專證專人專用,人、證、房號(hào)相對(duì),不得進(jìn)入出入證規(guī)定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對(duì)裝修單位每日巡檢至少一次,認(rèn)真填寫《裝修巡查表》,對(duì)裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛(wèi)生設(shè)備等嚴(yán)格檢查,對(duì)搬運(yùn)物品進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有損壞園區(qū)、樓宇設(shè)施的,立即匯報(bào)客服前臺(tái)處理,并配合客服部,對(duì)搬運(yùn)過(guò)程中使用電梯的情況進(jìn)行監(jiān)督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調(diào)的安裝及管理,按本小區(qū)實(shí)際情況制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,需提前知會(huì)業(yè)主裝修須注意事項(xiàng)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)尺寸及安裝位置,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約工程組咨詢。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶部按建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規(guī)定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規(guī)處理流程圖》執(zhí)行。客戶助理接到客戶違章信息后,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
--屬重大違規(guī)事件及時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處理;
--屬一般違規(guī)事件的報(bào)客服部經(jīng)理處理,由客服部經(jīng)理親自或指定客戶助理到現(xiàn)場(chǎng)予以勸導(dǎo)、教育。
--物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理接到重大違章事件信息后,根據(jù)情況及客戶違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟(jì)損失大小,決定給予'賠償經(jīng)濟(jì)損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。
--對(duì)于客戶漠視物業(yè)服務(wù)中心給予的處理意見,不配合小區(qū)正常管理工作的,應(yīng)予以停工,并扣除其相應(yīng)押金。
--客戶部及時(shí)向業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人發(fā)出《整改通知單》,并簽收,要求業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人限期整改,整改后結(jié)果應(yīng)予以現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗(yàn)收
4.2.4.1業(yè)主裝修完畢后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服組前臺(tái)填寫《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》,并預(yù)約驗(yàn)收時(shí)間,根據(jù)預(yù)約時(shí)間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時(shí))派專人前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果填寫在《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》,雙方進(jìn)行確認(rèn),驗(yàn)收不合格,由裝修負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整改,并重新申請(qǐng)進(jìn)行驗(yàn)收手續(xù)辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗(yàn)收合格天后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人到客服部前臺(tái)辦理退還《裝修工人出入證》,并預(yù)約退押金時(shí)間,在裝修驗(yàn)收合格后工作日內(nèi)退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過(guò)驗(yàn)收,將資料統(tǒng)計(jì)移交給客服部統(tǒng)一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內(nèi),并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.2《業(yè)主規(guī)約》
5.3《服務(wù)手冊(cè)》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規(guī)處理流程圖》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請(qǐng)表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請(qǐng)表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》
物業(yè)管理制度12
一、中央智能調(diào)度中心管理制度
智能中心是掌握住宅區(qū)安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：
1、智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得內(nèi)進(jìn)。
2、智能控制中心實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠的機(jī)動(dòng)人員待職。值班人員不得擅離職守。
3、保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無(wú)塵，保養(yǎng)完好無(wú)損。
4、控制中心值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時(shí)的原始記錄、存檔備查。
5、隨時(shí)檢查各類信號(hào)是否正常，并作記錄。如有報(bào)警派員以最快速度核查報(bào)警真?zhèn)吻闆r，并隨時(shí)與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理處理。
6、控制中心各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。
7、遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)立即通知主任、各負(fù)責(zé)人員、機(jī)構(gòu)到場(chǎng)處理，并時(shí)刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)方面的配合。
8、如警情較大，應(yīng)立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)通報(bào)情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
9、定期對(duì)每種信號(hào)、報(bào)警做累計(jì)、分析，總結(jié)工作不足，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢(shì)，合理安排管理人員工作崗位，加強(qiáng)管理工作。
二、智能停車場(chǎng)管理制度
1、楓白露停車場(chǎng)停車位均在多層、架空層、高層地下車庫(kù)，業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。
2、丹楓白露停車場(chǎng)使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶IC卡和臨時(shí)卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對(duì)后合理收費(fèi)。
3、車輛安全管理員必須熟悉車場(chǎng)智能系統(tǒng)的性能、使用方法。
4、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好的停車秩序。
5、車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認(rèn)真核查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
6、了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號(hào)等等，以便于識(shí)別。
7、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)存放，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)立即令其開出車場(chǎng)，并立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
8、車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)記錄在登記薄上以備查。
9、車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行收卡制度、收費(fèi)制度、堅(jiān)持原則，不得，如：不開票停車，亂收費(fèi)或不收費(fèi)等等。
三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度
1、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無(wú)阻。
2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級(jí)要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。
3、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗(yàn)有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同時(shí)，持證人必須自覺參加年審工作。
4、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護(hù)人在常嚴(yán)禁違章操作，確保安全。
5、需要機(jī)組運(yùn)行時(shí)，機(jī)房負(fù)責(zé)人一定要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，與保護(hù)人一起檢查線路無(wú)誤后方能投入運(yùn)行。機(jī)組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。
6、各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動(dòng)紀(jì)律，并負(fù)責(zé)由此引起的直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常，必須及時(shí)向主管部門提出，以便修正。
四、配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定
一、操作人員必須具備高度的責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機(jī)房。
三、設(shè)備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。
四、操作人員必須對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細(xì)的記錄。
五、設(shè)備檢修人員必須按時(shí)檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。
六、每日對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行巡查，確保其完好運(yùn)行。
七、每月按期檢查變壓器的運(yùn)行情況，并按計(jì)劃?rùn)z修配電設(shè)備一次。
八、每個(gè)季度檢查各開關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固，保證接觸良好。
九、每年對(duì)接地網(wǎng)檢查、測(cè)試一次。
十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。
十一、功率因素補(bǔ)償?shù)陀?、9時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。
十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財(cái)產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問(wèn)題及時(shí)書面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。
二、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。
三、水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。
四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。
五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。
六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下，自動(dòng)運(yùn)行。
七、注意電機(jī)運(yùn)行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機(jī)械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對(duì)軸加油，使水泵達(dá)到100%良好狀態(tài)。
八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。
六、風(fēng)機(jī)房管理制度
風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理，特制定以下規(guī)定：
一、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無(wú)臨時(shí)接線。
二、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。
三、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。
四、每半月同消防檢查一起，試運(yùn)行一次。
五、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。
六、機(jī)房鑰匙由專人管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。
七、開關(guān)平時(shí)應(yīng)置于高速狀態(tài)。
七、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程
（一）、啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作：
1、全面檢查柴油機(jī)各部分是否正常。
2、檢查水箱水位（2/3以上）。
3、檢查機(jī)油油位。
4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開關(guān)及有無(wú)滲漏。
5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。
（二）、啟動(dòng)及運(yùn)行：
1、啟動(dòng)電機(jī)連續(xù)工作時(shí)間不宜超過(guò)10秒，如一次啟動(dòng)不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動(dòng)，三次無(wú)法啟動(dòng)應(yīng)檢查原因。
2、試運(yùn)行時(shí)，可用手動(dòng)啟動(dòng)，平時(shí)應(yīng)置于自動(dòng)位置。
3、手動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達(dá)到380V至420V，頻率達(dá)到50HZ-51HZ。
4、試運(yùn)行期間做好各項(xiàng)記錄。
5、水溫合成至60度時(shí)，方可帶動(dòng)負(fù)載。
6、每15日應(yīng)運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間應(yīng)不低于30分鐘。
物業(yè)管理制度13
一、向廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)轉(zhuǎn)為正式三級(jí)的報(bào)告；
二、填報(bào)《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》；
三、廈門市建設(shè)與管理局的臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)批復(fù)；
四、附下列文件：
1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書；
2、公司章程（加蓋公章）；
3、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件；
4、驗(yàn)資證明（注冊(cè)資金50萬(wàn)元以上）；
5、上一年度的審計(jì)報(bào)告；
6、經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所證明；
7、物業(yè)管理委托合同；
8、具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書（含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書）原件及復(fù)印件
具體要求（專職專業(yè)管理人員不少于5人）：
（1）企業(yè)負(fù)責(zé)人取得建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書；
（2）企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書；
（3）企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟(jì)等中級(jí)以上職稱的人員不少于5人；
（4）中級(jí)職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復(fù)印件，并要簽定勞動(dòng)合同；
（5）企業(yè)經(jīng)理必須有大專學(xué)歷，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；
（6）送驗(yàn)時(shí)必須提供證書原件，并附復(fù)印件（加蓋公章）
申報(bào)材料要真實(shí)，企業(yè)從業(yè)人員、中級(jí)職稱人員必須是本公司的在編人員，
不得借用各種證書，一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì)；
物業(yè)管理制度14
大廈物業(yè)客服部文件管理制度及規(guī)定：
1、制度
1.1客服部文員負(fù)責(zé)客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要、政府紀(jì)要、政府法規(guī)等)的收集存檔和保管。
1.2文員、助理負(fù)責(zé)各部門文件及資料(技術(shù)圖紙、說(shuō)明書、手冊(cè)、業(yè)戶檔案、車輛檔案、工作聯(lián)絡(luò)單、通知、報(bào)告、公函、總結(jié)、會(huì)議紀(jì)要等)的收集、存檔和保管。
1.3任何人員借閱上述文件資料,須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。
1.4秘密文件要妥善保管,不準(zhǔn)散播其內(nèi)容,未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),不準(zhǔn)翻閱,不準(zhǔn)復(fù)印,不準(zhǔn)帶離辦公室。
1.5員工個(gè)人檔案、材料屬秘密材料的,他人無(wú)權(quán)翻閱,保管人員也不準(zhǔn),禁止將這些資料擅自給他人過(guò)目。
1.6文件資料等要進(jìn)行字母順序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類,其目的都要使查找迅速方便,因此都必須在檔案夾里清楚地標(biāo)明。
1.7要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔,以免資料堆積混亂,對(duì)過(guò)期的文件資料要及時(shí)清理,無(wú)保存必要的材料,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可做銷毀處理。
1.8文件具有較強(qiáng)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性,一經(jīng)發(fā)文必須執(zhí)行。
1.9文件一經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā),任何人不得擅自更改。
1.10文件分發(fā)傳遞必須做到及時(shí)、準(zhǔn)確、安全。
1.11各部門對(duì)需要辦理的文件,應(yīng)當(dāng)認(rèn)真辦理,不得延辦、誤辦或推諉,對(duì)辦理完畢的文件,承辦人應(yīng)填寫結(jié)果和報(bào)告。
2、規(guī)定
為加強(qiáng)文件管理,準(zhǔn)確傳遞文件,提高辦公效率,特制定本規(guī)定。
2.1外部來(lái)文的有關(guān)規(guī)定:
⑴各上級(jí)機(jī)關(guān)、政府部門及其他單位來(lái)文,統(tǒng)一由辦公室簽收。
⑵對(duì)收到的外來(lái)文件,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分類、登記和分發(fā)傳遞。
⑶外來(lái)文件原則上先送總經(jīng)理閱批。
⑷根據(jù)總經(jīng)理批示,逐一傳遞各部門經(jīng)理傳閱。
⑸根據(jù)總經(jīng)理批示,送達(dá)文件辦理部門,并催促辦理。
⑹承辦過(guò)程中若有疑問(wèn),應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示,報(bào)告解決。
⑺文件閱畢或辦畢,閱文人及承辦人應(yīng)填寫承辦結(jié)果和報(bào)告,連同原文退回秘書處存檔。
2.2對(duì)外行文有關(guān)規(guī)定:
⑴部門對(duì)外的報(bào)告、請(qǐng)示和業(yè)務(wù)事項(xiàng)聯(lián)系的文件,均必須送總經(jīng)理審閱后,方可外發(fā)。
⑵對(duì)外行文,領(lǐng)導(dǎo)批轉(zhuǎn)后,原件由部門文員留存、歸檔。
⑶對(duì)外行文,統(tǒng)一由部門文員負(fù)責(zé)進(jìn)行編號(hào)、登記和外發(fā)事項(xiàng)。
2.3內(nèi)部行文
2.3.1公司內(nèi)部一般性業(yè)務(wù)往來(lái)文件(包括聯(lián)絡(luò)單),由各部起草,部門經(jīng)理簽閱。
2.3.2公司內(nèi)部文件(包括聯(lián)絡(luò)單),由各部收集、存檔和保管,必須保證完整性及連續(xù)性,以便備查。
2.4不論外部行文或內(nèi)部行文,一律由秘書、文員、內(nèi)勤傳遞。
物業(yè)管理制度15
1、公共設(shè)施
（1）公共設(shè)施的保養(yǎng)
每年初，維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》，并按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。
（2）、公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)
護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時(shí)應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)公共設(shè)施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，須當(dāng)填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后，該問(wèn)題仍未整改，則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質(zhì)量管理部。
（3）、公共設(shè)施損壞的處理
a、維修班接到通知單后，及時(shí)派人修復(fù)處理，不得超過(guò)三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時(shí)修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告維修中心主管，并說(shuō)明原因，由維修中心主管按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報(bào)告；
b、維修中心主管應(yīng)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題處理情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
（4）、公共設(shè)施的新建或改建
公共設(shè)施的新建或改建由管理處負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)確定方案，由工程維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施。
2、房屋維修
（1）房屋維修管理規(guī)定
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問(wèn)題，本著'實(shí)事求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)用戶'的精神，
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系開發(fā)商，由開發(fā)商找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題，由用戶自行負(fù)責(zé)。
d、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請(qǐng)，由管理處維修中心進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收，維修中心按成本價(jià)格合理收費(fèi)。
e、如用戶提出大的維修申請(qǐng)，管理處工程維修中心應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派專職人員核實(shí)情況，制訂維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。
（2）維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時(shí)間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過(guò)三下）。
b、待用戶開門后，用規(guī)范語(yǔ)言說(shuō)明來(lái)意。征得用戶同意后，方可進(jìn)門。
c、先向用戶詢問(wèn)情況及要求，然后仔細(xì)檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計(jì)工時(shí)及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶說(shuō)明應(yīng)收多少費(fèi)用，待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。
d、維修過(guò)程中，如無(wú)必要，不得主動(dòng)與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場(chǎng)以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場(chǎng)后，禮貌地提請(qǐng)用戶驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請(qǐng)其支付商定的費(fèi)用，并請(qǐng)用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時(shí)，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費(fèi)。
g、用戶支付維修費(fèi)用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時(shí)，須使用規(guī)范語(yǔ)言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個(gè)維修項(xiàng)目。
（3）房屋維修回訪
a、管理處指定專人負(fù)責(zé)組織每月定期的維修回訪工作。
b、對(duì)房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，專人定期仔細(xì)檢查，并作專項(xiàng)記錄。
c、對(duì)業(yè)主室內(nèi)的一般維修，每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。
d、對(duì)公共部位的維修保養(yǎng)狀況，除維修班長(zhǎng)需每周巡視外，管理處維修主管仍應(yīng)對(duì)公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查。回查時(shí)仍填寫回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認(rèn)。
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