物業(yè)管理條例（精選30篇）

　　在不斷進(jìn)步的社會中，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度泛指以規(guī)則或運作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。那么相關(guān)的制度到底是怎么制定的呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理條例，歡迎大家分享。

　　物業(yè)管理條例 1

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務(wù)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶及物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的行為。

　　第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，遵守相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

　　第四條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益，遵守相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作。

　　第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，積極開展服務(wù)工作，弘揚職業(yè)精神，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)類型和業(yè)主、業(yè)戶需求，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向社區(qū)居民公示。

　　第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行責(zé)任險、侵權(quán)責(zé)任險等保險制度，維護(hù)社區(qū)居民合法權(quán)益。

　　第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的正常運行。

　　第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理

　　第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法登記，持有相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，開展合法的服務(wù)工作。

　　第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立健全的管理機(jī)構(gòu)和組織架構(gòu)，嚴(yán)格按照職責(zé)分工，科學(xué)決策，做好服務(wù)工作。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行人員管理，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)和調(diào)整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應(yīng)有的資格和能力。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)質(zhì)量控制，定期對自身服務(wù)工作進(jìn)行考核和評價，保持服務(wù)水平的穩(wěn)定。

　　第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全社區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通機(jī)制和投訴處理機(jī)制，及時妥善處理社區(qū)居民的投訴和意見。

　　第三章業(yè)主、業(yè)戶的權(quán)利與義務(wù)

　　第十四條業(yè)主、業(yè)戶享有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)范圍內(nèi)的各種基本服務(wù)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納服務(wù)費用。

　　第十五條業(yè)主、業(yè)戶有權(quán)對其所居住的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，并有權(quán)提出合理的意見和建議。

　　第十六條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當(dāng)保持社區(qū)公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備。

　　第十七條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當(dāng)遵守社區(qū)的規(guī)章制度和公共秩序，并自覺遵守相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十八條業(yè)主、業(yè)戶應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全防范、消防措施、環(huán)境衛(wèi)生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的`行為規(guī)范

　　第十九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)修養(yǎng)良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、考核和認(rèn)證，取得職業(yè)資格證書，并將現(xiàn)場服務(wù)情況及時匯報給管理人員。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，積極協(xié)調(diào)業(yè)主和居民之間的關(guān)系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主、業(yè)戶信息和個人隱私，不得泄露和濫用相關(guān)信息。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)維護(hù)社區(qū)安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的處罰：

　�。ㄒ唬┻`反相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的行為；

　�。ǘ�）違反服務(wù)協(xié)議的行為；

　　（三）未按期繳納服務(wù)費用的行為；

　　（四）損壞和污染公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)備的行為；

　�。ㄎ澹┕室馄茐纳鐓^(qū)公共秩序和治安的行為；

　�。�六）干擾和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守本條例規(guī)定的各項要求，提高服務(wù)水平，打造和諧社區(qū)。

　　第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)處理。

　　物業(yè)管理條例 2

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、物價等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動物業(yè)服務(wù)的社會化、專業(yè)化、市場化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)。

　　第二章前期物業(yè)管理

　　第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和管理等因素。

　　第六條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第七條原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達(dá)到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查住宅建設(shè)工程項目的規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對配套建筑物、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的意見。

　　第九條住宅建設(shè)工程項目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備的專業(yè)經(jīng)管單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，服務(wù)到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條新建物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，建設(shè)單位可以附贈給業(yè)主;出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。

　　第十三條建設(shè)單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的配套建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權(quán)或者使用權(quán)。

　　第十四條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請房屋預(yù)售許可證前，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)人少于3人;

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)。建設(shè)單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體項目交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗費用由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權(quán)利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

　　第十八條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

　　〔一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。

　　第二十條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內(nèi)召開。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　〔一)業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

　　〔二)業(yè)主大會決議;

　　〔三)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　〔四)業(yè)主委員會委員名單。

　　業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會章程代表業(yè)主、業(yè)主大會依法履行職責(zé)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十四條業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員侯選人。

　　業(yè)主委員會委員的選舉、人數(shù)、構(gòu)成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。

　　有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會臨時會議：

　　〔一)經(jīng)業(yè)主委員會決定或者20%以上的業(yè)主提議;

　　〔二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開;逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開。

　　第二十六條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的.形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票;建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見;需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格和相應(yīng)資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負(fù)責(zé)人為項目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。

　　第三十四條業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

　　〔一)物業(yè)服務(wù)事項;

　　〔二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費用;

　　〔三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù);

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責(zé)任。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：

　　〔一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　〔二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù);

　　〔三)車輛停放管理;

　　〔四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù);

　　〔五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

　　〔六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費用的賬務(wù)管理;

　　〔七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;

　　〔八)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費辦法，應(yīng)當(dāng)廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)服務(wù)項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月告知對方當(dāng)事人。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料;

　　〔二)移交物業(yè)共用部位;

　　〔三)結(jié)清相關(guān)費用;

　　〔四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　〔一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé);

　　〔二)業(yè)主委員會換屆;

　　〔三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;

　　〔四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;

　　〔五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法履行自治管理職責(zé)，配合、協(xié)助有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費用。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

　　第四十五條建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理條例 3

　　以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會運作

　　目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個，約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)"違規(guī)"行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權(quán)";業(yè)委會成員以學(xué)習(xí)的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責(zé)、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進(jìn)行了逐一規(guī)定，具體細(xì)化了業(yè)主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

　　《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當(dāng)前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題�！稐l例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。

　　將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫進(jìn)條例

　　業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當(dāng)?shù)穆氊?zé)。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、電梯運行維護(hù)費、公共能耗費等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

　　其次，針對當(dāng)前1000多個小區(qū)中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的'法律依據(jù)。

　　今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

　　提出小區(qū)停車位應(yīng)合理租售

　　一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，"建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租"，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，"車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫。"也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前，無錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進(jìn)一步細(xì)化操作程序。

　　將墻面滲水納入應(yīng)急維修項目中

　　房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實。

　　省條例中提到的6種應(yīng)急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應(yīng)當(dāng)參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對小區(qū)的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理條例 4

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)受市房地產(chǎn)行政主管部門委托負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作(以下統(tǒng)稱為市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門)。

　　建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)按各自職責(zé)協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第五條市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強(qiáng)與有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第六條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　住宅物業(yè)，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　本條例實施前，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主少于5個，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決意見。

　　第八條符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門和街道辦事處;業(yè)主也可以以書面形式告知。

　　第九條區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)在收到書面報告后，及時會同街道辦事處，協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主代表3名。籌備組組長由社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主的`身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)實行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權(quán);非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權(quán)，200平方米以下每一房地產(chǎn)權(quán)證計一投票權(quán)。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。

　　單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5-13人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。代理人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力和有授權(quán)委托書。

　　采用書面形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認(rèn)。

　　第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會有關(guān)資料報區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門備案。區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。

　　業(yè)主委員會備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會備案表;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會的決定;

　　(五)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

　　前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門重新辦理備案手續(xù)。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會憑區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召集業(yè)主大會會議的，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿，原業(yè)主委員會無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會不得直接從事經(jīng)營活動。

　　第二十條業(yè)主委員會有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。

　　第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作;業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會并認(rèn)真聽取建議，作出的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居民委員會。

　　物業(yè)管理條例 5

　　明確分期建設(shè)的項目可先期成立業(yè)委會

　　在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設(shè)成立業(yè)主委員會作出了重要調(diào)整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的`，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權(quán)限及其運行等操作細(xì)則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中明確。

　　提出小區(qū)"三位一體"綜合管理

　　現(xiàn)實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應(yīng)是找物業(yè)公司。條例首次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責(zé)，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應(yīng)該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負(fù)責(zé)。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權(quán)時找對"門路"。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標(biāo)、違法搭建等行為由城管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

　　物業(yè)管理條例 6

　　開封市物業(yè)管理條例，即開封市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年8月13日市政府第30次常務(wù)會議通過，自20xx年10月1日起施行，下面是開封市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。

　　鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

　　第五條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理責(zé)任目標(biāo)管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業(yè)主總數(shù)在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的1/2。

　　籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起45日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十六條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

　　建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

　　第十八條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進(jìn)行表決。

　　第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

　　(五)物業(yè)管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。

　　無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　自新一屆業(yè)主委員會備案之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。

　　第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保;

　　(三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：

　　(一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

　　(二)連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

　　業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十七條 建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：

　　(一)現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30完成;

　　(二)預(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條 建設(shè)單位在銷售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約(包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容)并予以書面承諾。

　　第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的`物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗交接。

　　第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十七條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)條件。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第三十九條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規(guī)定的資料。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿2個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案;

　　(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議;

　　(六)配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(區(qū))房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、縣(區(qū))價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十五條 業(yè)主(包括物業(yè)已交付，但尚未居住的)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費;逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

　　第四十九條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第五十一條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并在10日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。

　　第五章物業(yè)的使用、維護(hù)

　　第五十二條 物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十三條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示。

　　建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。

　　經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu);

　　(二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

　　(六)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(八)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報或投訴。

　　第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定，但續(xù)籌后的專項維修資金總額不得低于初次籌集的數(shù)額。

　　已售出但未建立住宅專項維修資金的房屋，由業(yè)主大會決定是否補建住宅專項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　第六十一條 專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。

　　專項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第六十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六章法律責(zé)任

　　第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條之規(guī)定，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十四條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十九條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺詐手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十九條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第七十二條 違反本辦法的規(guī)定，有以下行為之一的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十六條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規(guī)定，各級房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第七十五條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第七章附 則

　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定。

　　第七十八條 本辦法自20xx年10月1日起施行。

　　物業(yè)管理條例 7

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的`保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)管理條例 8

　　第一章總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動。

　　兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門劃定。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門)依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會

　　第七條 業(yè)主享有以下的權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);

　　(二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù);

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的`制度;

　　(四)配合業(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分?jǐn)偟木S修等費用;

　　(六)對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)入住率達(dá)到60%以上的;

　　(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會的費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次;業(yè)主委員會認(rèn)為必要時或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;逾期不組織召開的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門幫助組織召開。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十一條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　　(一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽取和審議業(yè)主委員會工作報告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。

　　第十三條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補選。

　　業(yè)主委員會根據(jù)工作需要，可聘請社區(qū)居民委員會和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會顧問。

　　第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會對業(yè)主(代表)大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;

　　(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù);

　　(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同分?jǐn)�，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的1%。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　物業(yè)管理條例 9

　　第一條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院…

　　第二條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、______________。

　　第三條公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場…

　　第四條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

　　第五條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所_____________

　　第六條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的.清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、______________。

　　第七條交通與車輛停放秩序的管理。

　　第八條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、________、________、__________。

　　第九條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

　　第十條第九條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

　　1．物業(yè)管理費：____

　　2．保潔費：____

　　3．保安費：____

　　4．房屋設(shè)備運行費：____

　　5．維修養(yǎng)護(hù)費：____

　　第十一條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

　　第十二條對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、________等措施。

　　第十三條其他委托事項

　　物業(yè)管理條例 10

　　1.0目的

　　對所轄物業(yè)裝修實施管理，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一，并符合消防安全要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業(yè)集團(tuán)所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。

　　3.0職責(zé)

　　3.1物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修項目的審批。

　　3.2客戶服務(wù)部辦證員負(fù)責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理，并負(fù)責(zé)審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。

　　3.3客戶服務(wù)部收費員負(fù)責(zé)裝修管理費用的收取工作。

　　3.4工程維護(hù)部負(fù)責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的.審核，現(xiàn)場管理并參與驗收。

　　3.5保安部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

　　3.6物業(yè)部負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行管理，組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。

　　4.0工作內(nèi)容

　　4.1裝修申請

　　4.1.1客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)接待前來申請裝修的業(yè)戶，并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》，同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。

　　4.1.2各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。

　　4.2裝修審批

　　4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后，轉(zhuǎn)交工程維護(hù)部審核圖紙，工程維護(hù)部負(fù)責(zé)填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。

　　4.2.2客戶服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后，報本單位負(fù)責(zé)人審批。

　　4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的，三個工作日內(nèi)予以答復(fù);

　　4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。

　　4.3費用的收取和證照的發(fā)放

　　4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。

　　4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關(guān)費用后::，由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。

　　4.4裝修監(jiān)督

　　4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。

　　4.4.2物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊，巡邏隊?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　4.5裝修驗收

　　4.5.1物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請，組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進(jìn)行驗收。

　　4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認(rèn)可，管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關(guān)證件，三個月后收費員負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達(dá)不到合格要求的，填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改，直至合格為止。

　　4.6裝修資料管理

　　客戶服務(wù)部資料管理員負(fù)責(zé)對裝修資料分類建檔并保存。

　　5.0相關(guān)文件

　　5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)

　　5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)

　　6.0記錄表格

　　無

　　物業(yè)管理條例 11

　　一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要堅持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。

　　二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。

　　三、樓道玻璃堅持清潔、透明。

　　四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。

　　五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責(zé)任區(qū)內(nèi)如有修建渣滓要及時清算。

　　六、小區(qū)內(nèi)有其它休息也要參與，同時要保證本職任務(wù)及時完成。

　　七、推灰人員必需堅持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次。

　　八、渣滓車停放點周圍要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時洗刷。

　　九、以上制度保潔員必需嚴(yán)厲遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責(zé)任人罰款20元，累計3次，自動離崗。

　　物業(yè)管理條例 12

　　1.0目的：

　　規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運行正常和使用。

　　2.0適用范圍：

　　適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。

　　3.0職責(zé)：

　　3.1管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

　　3.2樓棟管理員負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

　　3.3裝修管理員負(fù)責(zé)裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)技術(shù)上的審批。

　　3.4裝修管理員負(fù)責(zé)裝修竣工驗收。

　　3.5裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員負(fù)責(zé)裝修巡視，裝修跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。

　　3.6秩序護(hù)維護(hù)員負(fù)責(zé)裝修消防、安全的巡視和檢查。

　　3.7客戶服務(wù)中心收費員負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1裝修申請

　　4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內(nèi)容。

　　4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。

　　4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應(yīng)出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關(guān)證明。

　　4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。

　　4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。

　　4.1.6裝修管理員確認(rèn)業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

　　4.2 裝修審批

　　4.2.1裝修管理員應(yīng)認(rèn)真審查如下事項：

　　4.2.1.1裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞。

　　4.2.1.2裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。

　　4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

　　4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個工作日內(nèi)完成。

　　4.2.3裝修管理員負(fù)責(zé)將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計的，應(yīng)告之業(yè)主修改。

　　4.2.4 裝修申請獲得批準(zhǔn)后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用，參照《裝修收費一覽表》：

　　4.2.4.1業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運費。

　　4.2.4.2裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

　　4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。

　　4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進(jìn)入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。

　　4.2.4.5裝修相關(guān)費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進(jìn)場裝修施工。

　　4.3施工期間的管理

　　4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護(hù)維護(hù)員嚴(yán)格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對施工人員進(jìn)行秩序維護(hù)管理。

　　4.3.2發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

　　4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；

　　4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；

　　4.3.2.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；

　　4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)規(guī)定的；

　　4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協(xié)助或幫助時，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細(xì)了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。

　　4.4裝修竣工驗收

　　4.4.1裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗收申請。

　　4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對裝修工程進(jìn)行現(xiàn)場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項辦理。

　　4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內(nèi)“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。

　　4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還�？头�中心應(yīng)通知門崗該戶裝修人員已清場。

　　4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應(yīng)申請裝修復(fù)驗，裝修管理員應(yīng)到現(xiàn)場復(fù)驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復(fù)驗合格”后，經(jīng)公司經(jīng)理審批，由財務(wù)退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。

　　4.5違章裝修的處理

　　4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應(yīng)立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進(jìn)行處理：

　　4.5.1.1批評教育，責(zé)令立即整改。

　　4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.4情形嚴(yán)重的'報公司經(jīng)理批準(zhǔn)，實施停電停水，強(qiáng)行制止違規(guī)及侵害行為。

　　4.5.1.5要求損失賠償?shù)�，報公司�?jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.5.1.6情形特別嚴(yán)重的，除強(qiáng)行停止施工外，報相關(guān)行政部門處理。

　　4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序為：

　　4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

　　4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業(yè)主支付現(xiàn)金方式給予賠償。

　　4.5.2.3對嚴(yán)重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。

　　4.6 裝修檔案管理

　　4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務(wù)中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。

　　4.6.2裝修檔案管理按公司有關(guān)文件管理規(guī)定執(zhí)行。

　　5.0相關(guān)支持及參考文件

　　5.1 《物權(quán)法》

　　5.2 《物業(yè)管理條例》

　　5.3 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　5.4 《管理規(guī)約》

　　5.5 《物業(yè)管理服務(wù)合同》

　　5.6 《裝修施工管理服管理協(xié)議》

　　5.7 《業(yè)主手冊》

　　5.8 《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》

　　5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

　　6.0相關(guān)記錄表格備案文件

　　6.0.1《裝修委托書》

　　6.0.2《裝修申報表》

　　6.0.3《裝修承諾書》

　　6.0.4《裝修許可證》

　　6.0.5《裝修收費一覽表》

　　6.0.6《裝修申報情況記錄表》

　　6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》

　　6.0.8《施工人員登記表》

　　6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

　　6.1.0《裝修整改通知書》

　　6.1.1《裝修竣工驗收表》

　　6.1.2《入住許可證》

　　物業(yè)管理條例 13

　　第一章 董事會職權(quán)

　　一、議定本公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

　　二、依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

　　三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算。

　　四、審定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算。

　　五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

　　六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。

　　第二章 經(jīng)理崗位職責(zé)

　　經(jīng)理是對公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

　　一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

　　二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。

　　三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

　　四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護(hù)條例，保證員工生命安全和身心健康。

　　五、加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　六、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和技術(shù)骨干。

　　七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

　　八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的`，搞好實質(zhì)工作。

　　第三章 辦公室職責(zé)

　　一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

　　二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

　　三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

　　四、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、組織召開例會、會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記錄。

　　六、擬訂員工培訓(xùn)計劃，并定期或不定期的對員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

　　七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

　　八、負(fù)責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

　　九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動。

　　十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。

　　第四章 管理部職責(zé)

　　一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

　　二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

　　三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進(jìn)行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。

　　四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進(jìn)行維修。

　　五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。

　　六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。

　　七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

　　八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

　　第五章保安員崗位職責(zé)

　　一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

　　1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

　　2、值班時不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。

　　3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

　　4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

　　5、對外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。

　　6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。

　　7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進(jìn)入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。

　　8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。

　　9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

　　10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

　　二、巡邏崗崗位職責(zé)

　　1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

　　2、負(fù)責(zé)對進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

　　3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

　　4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

　　5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

　　6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

　　7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

　　8、要與隊友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。

　　第六章 保潔員崗位職責(zé)

　　一、室外崗位職責(zé)

　　1、準(zhǔn)時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

　　2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

　　4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。

　　5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。

　　6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。

　　7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

　　二、室內(nèi)崗位職責(zé)

　　①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

　�、诿恐軐�樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對講機(jī)、防盜門、

　　物業(yè)管理條例 14

　　1.對違反《裝修施工管理服管理協(xié)議》、《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當(dāng)面給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；

　　2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令其停止施工，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；

　　3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；

　　4.對違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴(yán)重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進(jìn)行處理；

　　5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；

　　6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違規(guī)行為的'處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)；

　　7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴(yán)重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強(qiáng)行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。

　　物業(yè)管理條例 15

　　1、認(rèn)真履行告知義務(wù)：

　　物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。

　　2、依理依法的管理：

　　物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進(jìn)行裝修管理。

　　3、堅守管理職責(zé)：

　　物業(yè)裝修管理，必須認(rèn)真履行自己的管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。

　　4、不得混淆管理范圍：

　　物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。

　　5、不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：

　　物業(yè)裝修管理，不得強(qiáng)制性的'向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

　　6、不得無原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：

　　物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行管、卡、壓，或進(jìn)行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。

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　　1、維修熱線值班是物業(yè)維修服務(wù)的窗口，工作人員必須熱愛本職工作，有較強(qiáng)的工作責(zé)任感。

　　2、每天24 小時接聽報修電話，將報修內(nèi)容及時通知到維修人員，并隨時做好記錄。

　　3、接聽電話要使用文明標(biāo)準(zhǔn)用語，服務(wù)熱情不講粗話。

　　4、對維修服務(wù)范圍以外的報修，工作量小、便于處理的'，通知維修工盡快解決。對于工作量大、用工用料多的不要擅自處理，可以向用戶做合理解釋，或者讓用戶直接和工程部經(jīng)理聯(lián)系。

　　5、負(fù)責(zé)做好維修材料的驗收、保管和發(fā)料工作，負(fù)責(zé)在每月初將上一個月材料的`進(jìn)、出、存情況統(tǒng)計后，分門別類報綜合管理員。

　　6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　物業(yè)管理條例 17

　　（一）房屋外觀的管理

　　1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴(yán)禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護(hù)欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；

　　2.嚴(yán)禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴(yán)禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；

　　3.嚴(yán)禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴(yán)禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；

　　4.嚴(yán)禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)外機(jī)應(yīng)安裝在房屋的預(yù)留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；

　　5.未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標(biāo)識；

　　6.嚴(yán)禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴(yán)禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；

　　7.嚴(yán)禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。

　�。ǘ�）主體結(jié)構(gòu)的管理

　　1.嚴(yán)禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

　　2.嚴(yán)禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；

　　3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行施工；

　　4.嚴(yán)禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；

　　5.嚴(yán)禁改變房屋的使用功能，嚴(yán)禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；

　　6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔(dān)。

　　（三）房屋防水施工的管理

　　1.防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗，試驗時間應(yīng)不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認(rèn)無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；

　　2.室內(nèi)裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應(yīng)作重點和加強(qiáng)處理，確保無滲漏；

　　3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴(yán)重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；

　　4.回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，其水泥沙漿標(biāo)號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應(yīng)≥60㎜；

　　5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應(yīng)≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達(dá)到1800mm。

　�。ㄋ模┓课菖涮自O(shè)施的管理

　　1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；

　　2.給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗，每個管口沖水量不應(yīng)少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進(jìn)行下一道工序；

　　3.施工臨時用電，只能在漏電保護(hù)開關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應(yīng)在漏電保護(hù)開關(guān)的保護(hù)下進(jìn)行；

　　4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴(yán)禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時保持良好的通風(fēng)狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測；

　　5.燃?xì)鈭缶�器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路�，盡可能靠近和正對燃?xì)庥镁撸�不得遠(yuǎn)離燃?xì)庥镁吆碗[蔽安裝；

　　6.燃?xì)鉄崴�器排氣管道，�?yán)禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；

　　7.嚴(yán)禁將燃?xì)鉄崴�器置于廚房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃?xì)鉄崴�器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；

　　8.嚴(yán)禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴(yán)禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃?xì)庠�，�?yīng)在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；

　　9.陽臺落水主立管，嚴(yán)禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應(yīng)留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴(yán)禁用水泥砂漿灰填充式包裹；

　　10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；

　　11.嚴(yán)禁移動廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機(jī)排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預(yù)留孔；

　　12.空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，嚴(yán)禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴(yán)禁安裝家用中央空調(diào)）；

　　13.嚴(yán)禁拆除臥室內(nèi)的陽光窗防護(hù)欄。因裝修改變防護(hù)欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；

　　14.入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查；

　　15.嚴(yán)禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，嚴(yán)禁擅自改變和移動共有設(shè)施、設(shè)備。

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　　1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；

　　2.嚴(yán)禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；

　　3.嚴(yán)禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴(yán)禁亂接亂搭；

　　5.嚴(yán)禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；

　　6.施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；

　　7.嚴(yán)禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；

　　8.嚴(yán)禁高空拋灑，嚴(yán)禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；

　　9.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；

　　10.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；

　　11.房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)；

　　12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；

　　13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴(yán)格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。

　�。�六）商業(yè)門面裝修管理

　　1.門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴(yán)禁封閉和占用消防通道；

　　2.門面室內(nèi)裝修，嚴(yán)禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道；

　　3.燃?xì)夤艿腊惭b應(yīng)符合燃?xì)獍踩�使用管理�?guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通；

　　4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風(fēng)（換氣、新風(fēng)）、排水、排煙、消防水等；

　　5.商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計可，不得擅自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢查口（疏�？冢�；

　　6.室內(nèi)外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏浚口）、消防水閥、強(qiáng)弱電路分線盒時，應(yīng)在對應(yīng)位置處預(yù)留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500某500（㎜）；

　　7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護(hù)裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)識;

　　8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力的使用安全；

　　9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負(fù)荷分配應(yīng)均衡和合理。

　�。�1）餐飲門面室內(nèi)裝修：

　　1、廚房污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；

　　2、店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;

　　3、廚房油煙在進(jìn)入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴(yán)禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴(yán)禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；

　　4、嚴(yán)禁將直排式和強(qiáng)排式熱水器的.排氣管接入煙道內(nèi)；

　　5、廚房抽油煙機(jī)，應(yīng)采用低噪聲高速風(fēng)機(jī)或?qū)Ｓ蔑L(fēng)機(jī)，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。

　　（2）美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：

　　1、洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)≥2㎜；

　　2、污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

　　（3）門面戶外裝修：

　　1、門面裝飾裝修除嚴(yán)格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴(yán)格按物管統(tǒng)一要求進(jìn)行設(shè)計及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；

　　2、門面戶外裝修，嚴(yán)禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；

　　3、門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計可，不得擅自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；

　　4、門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報物管審核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場指導(dǎo)下進(jìn)行。

　�。ㄆ撸└嬷�和督導(dǎo)義務(wù)

　　1.裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細(xì)的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。

　　2.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。

　　3.裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。

　　4.裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。

　　5.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)裝飾裝修管理規(guī)定，維護(hù)業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行整改。

　　6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進(jìn)和處理，并及時的督導(dǎo)和予以解決。

　　7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當(dāng)面的解釋和指導(dǎo)，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導(dǎo)。

　�。ò耍┪飿I(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任

　　物業(yè)管理條例 18

　　1、直接上級:項目經(jīng)理。

　　2、熟悉有關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識，并能有效運用。

　　3、對市場物業(yè)管理服務(wù)工作計劃積極提出意見和建議。

　　4、負(fù)責(zé)接待經(jīng)營者及業(yè)主和來訪客人，對經(jīng)營者及業(yè)主的.投訴要耐心解釋，及時處理，投訴處理率達(dá)100%，投訴回訪率達(dá)100%。

　　5、建立與經(jīng)營者及業(yè)主密切友好的關(guān)系，熟悉市場經(jīng)營者及業(yè)主情況，積極與經(jīng)營者及業(yè)主交流、溝通，定期訪問經(jīng)營者及業(yè)主。

　　6、及時向項目經(jīng)理反映經(jīng)營者及業(yè)主的意見和建議，定期提交市場經(jīng)營者及業(yè)主提案。

　　7、熟悉市場房屋及各類公共設(shè)施的結(jié)構(gòu)和管理要求，及時滿足經(jīng)營者及業(yè)主合理要求。

　　8、做好經(jīng)營者及業(yè)主進(jìn)住工作，建立經(jīng)營者及業(yè)主檔案，簽署有關(guān)管理協(xié)議，配合工程部進(jìn)行裝修監(jiān)管，裝修結(jié)束，組織驗收，建立經(jīng)營者及業(yè)主工程檔案。

　　9、負(fù)責(zé)接聽經(jīng)營者及業(yè)主報修電話，認(rèn)真做好記錄，迅速轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門，并及時對經(jīng)營者及業(yè)主進(jìn)行回訪。

　　10、做好編制物管費、公共分?jǐn)傎M、特服費用一覽表工作，做好收繳工作，妥當(dāng)解釋經(jīng)營者及業(yè)主提出的相關(guān)問題。

　　11、做好領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

　　物業(yè)管理條例 19

　　1.目的

　　對管理區(qū)域出入口進(jìn)行有效控制，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處對管理區(qū)域出入口的管理

　　3.定義

　　無

　　4.職責(zé)

　　部門/崗位工作職責(zé)

　　管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對出入口安全管理工作的全面指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查

　　安全部主管(辦)負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓(xùn)和考核

　　安全班長負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

　　安全員負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體實施

　　5.方法及過程控制

　　5.1對普通來訪人員的管理

　　5.1.1管理處根據(jù)各自項目的特點，在確保管理區(qū)域安全的情況下，可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:

　　a、凡進(jìn)入封閉區(qū)域的來訪者，必須問明其來意，并與業(yè)主(住戶)取得聯(lián)系，經(jīng)過業(yè)主(住戶)同意，并在《來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進(jìn)入。離開時，封閉式管理區(qū)域需登記離去時間，

　　b、對開放式管理區(qū)域的來訪者，可不做登記，但安全員及控制中心必須密切注意其行為，對形跡可疑的人員，安全員要及時采取妥善的方法進(jìn)行盤問、控制、確保轄區(qū)安全。

　　5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無明確探訪對象的外來人員進(jìn)入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領(lǐng)進(jìn)入小區(qū)的收廢品人員或推銷人員，安全員必須對其進(jìn)入的時間進(jìn)行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進(jìn)入管理區(qū)域。

　　5.1.3如來訪人員在業(yè)主(住戶)家停留超時，出入口崗或中心應(yīng)通知相關(guān)崗位核實情況，如發(fā)生異常情況時按照《突發(fā)事件處理程序》處理。

　　5.1.4管理域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂場地，只為住戶開放，安全員應(yīng)制止外來人員使用，避免其損壞公共設(shè)施，破壞環(huán)境衛(wèi)生。

　　5.1.5安全員對來訪人員進(jìn)行合理有效的管理，在管理中禁止與來訪人員發(fā)生爭執(zhí)或沖突，如遇勸阻無效時應(yīng)及時通知監(jiān)控中心或上級協(xié)調(diào)解決，同時注意保護(hù)現(xiàn)場。

　　5.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理

　　5.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進(jìn)入管理區(qū)域，相應(yīng)崗位的安全員應(yīng)請其出示證件，予以登記，并及時通知管理處負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人接獲此信息后立即致電對方單位核實身份，同時安排人員陪同前往。

　　5.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對管理區(qū)域業(yè)主房屋進(jìn)行搜查應(yīng)請其出示本市執(zhí)法部門開具的搜查證，需要查扣業(yè)主物品的應(yīng)請其列出清單雙方簽字認(rèn)可(確認(rèn))。

　　5.2.3外地執(zhí)法人員進(jìn)入管理區(qū)域，除上述內(nèi)容外，還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應(yīng)部門的證明，并需登記陪同人員的證件，予以核實后方可放行。

　　5.2.4執(zhí)行公務(wù)的其他部門的國家公務(wù)員進(jìn)入管理區(qū)域也須登記，并了解公干的目的，由管理處安排人員陪同前往。

　　5.2.5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干目的時，當(dāng)值安全員必須及時聯(lián)系管理處經(jīng)理，由經(jīng)理或其指定授權(quán)人視具體情況處理。

　　5.3物資放行的管理

　　5.3.1物資搬運時，須到管理處或授權(quán)部門辦理申請手續(xù)，申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》，寫明物資名稱、數(shù)量和本人資料，若非業(yè)主本人辦理，須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托，由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名，經(jīng)手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業(yè)主本人聯(lián)系確認(rèn)，在裝修入伙期間，屬施工方工具材料的可由裝修負(fù)責(zé)人或申辦人員辦理，經(jīng)手人須查驗身份證及臨時出入證或業(yè)主委托書。

　　5.3.2經(jīng)手人還需與管理處出納員核對，追究尚未繳納的各項費用并簽字認(rèn)可，否則不予辦理物資搬運放行手續(xù)。出納員不當(dāng)班或外出時應(yīng)將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監(jiān)控中心值班人員，由委托人(主管以上人員)簽字認(rèn)可，手續(xù)完善后方可放行。

　　5.3.4由安全員核實所搬貨物與申請內(nèi)容是否相符。安全員負(fù)責(zé)記錄、核對搬運車輛的車輛牌照號、司機(jī)有效證件號、姓名、單位或住址等，并請其簽字，手續(xù)完善后予以放行。

　　5.4施工人員的'管理

　　5.4.1所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時出入證》進(jìn)出管理區(qū)域。

　　5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應(yīng)核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

　　5.4.3若出入憑證丟失或過期，施工人員應(yīng)到管理處補辦證件或延期后方可進(jìn)入施工現(xiàn)場。

　　5.4.4所有施工裝修人員必須嚴(yán)格按照《裝修管理責(zé)任書》的內(nèi)容進(jìn)行操作。如有違章，安全員有權(quán)進(jìn)行制止。需延時加班的裝修須經(jīng)管理處同意后法可進(jìn)行。但不得從事噪音過大的裝修項。

　　5.4.5管理區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工，施工人員應(yīng)在管理處辦理相應(yīng)手續(xù)，經(jīng)管理處經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。

　　5.4.6服務(wù)供方人員進(jìn)入管理區(qū)域，需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進(jìn)入。

　　5.5公司內(nèi)部人員的管理

　　5.5.1公司員工憑工牌進(jìn)入管理區(qū)域，應(yīng)自覺服從安全員的管理，身份核實后，可不做登記。

　　5.5.2公司員工在管理區(qū)域內(nèi)的各項活動要嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，使用指定的員工通道和專用電梯。

　　5.6參觀人員的管理

　　5.6.1所有參觀人員必須經(jīng)過管理處同意后方可進(jìn)入，同時管理處須派人陪同。

　　5.6.2引導(dǎo)進(jìn)入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀，愛護(hù)環(huán)境，愛護(hù)公物。

　　5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)�，引�?dǎo)自覺遵守公共秩序。

　　5.6.4請參觀人員在指定范圍內(nèi)活動，按指定路線行走，未經(jīng)允許應(yīng)禁止攝像和照相。

　　5.7特殊來訪人員(政府領(lǐng)導(dǎo))的管理

　　5.7.1認(rèn)真、細(xì)致、全面做好接待工作。

　　5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套，來訪者經(jīng)過崗位時致軍禮。

　　5.7.3注重儀容儀表，禮節(jié)禮貌，保持良好的崗位形象。

　　5.8對保險、推銷、發(fā)廣告人員的管理

　　5.8.1對保險、推銷、發(fā)廣告人員進(jìn)入管理區(qū)域必須事先與客戶有約，并進(jìn)行核實、登記后方可進(jìn)入。

　　5.8.2可從尊重顧客的角度，采取跟蹤、尾隨等方法，觀察其行為，如有違規(guī)，立即進(jìn)行糾正或勸其離開管理區(qū)域。

　　5.8.3對保險、推銷、發(fā)廣告人員，懷疑具有違法嫌疑時，可對其身份進(jìn)行驗證或向?qū)Ψ絾挝贿M(jìn)行證實，如沒有合法身份，可交派出所處理。

　　5.8.4對每一位外來人員都應(yīng)友善、禮貌的對待，禁止發(fā)

　　生糾紛與沖突，若出現(xiàn)處理不了的事情，應(yīng)立即上報班長或主管，由班長或主管進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，把糾紛控制在可處理范圍之內(nèi)。

　　5.9車輛管理:

　　按照《停車場管理辦法》執(zhí)行

　　6.支持性文件

　　無

　　7.質(zhì)量記錄和表格

　　《安全員值班情況記錄表》

　　物業(yè)管理條例 20

　　為確保在物業(yè)正常辦公時間以外對雅園發(fā)生的客戶投訴、糾紛、突發(fā)事件、突發(fā)事故及施工擾民等問題能夠及時有效控制和處理，特制定雅園值班經(jīng)理制度、并明確值班經(jīng)理職責(zé)如下:

　　值班經(jīng)理值班時間暫定為周一至周五下午17:30分--次日早8:30分。周六、周日早8:30--次日早8:30。

　　值班經(jīng)理在值班期間全權(quán)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本園區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類突發(fā)事件、事故，客戶投訴、糾紛和施工擾民等各種疑難問題。負(fù)責(zé)接待投訴業(yè)主，對能解決的問題及時安排解決，不能馬上解決的做好解釋和記錄，勸慰業(yè)主，控制局面，消除消極因素。在緊急情況下組織有關(guān)部門積極采取應(yīng)急處理措施。

　　值班期間巡視檢查園區(qū)各崗位、區(qū)域工作狀況及狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)違紀(jì)、隱患及時糾正、處置，值班期間要求最少巡查一次。巡查完畢填好《巡查記錄》。

　　值班經(jīng)理當(dāng)班時要認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)禁脫崗。如善離職守造成出現(xiàn)問題后延誤時間或遇事隱瞞不報，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按嚴(yán)重失職論處。

　　值班過程中認(rèn)真填寫《巡查記錄》和值班記錄，對需進(jìn)一步跟進(jìn)處理的問題要記錄清楚相關(guān)細(xì)節(jié)，值班后向有關(guān)部門交待好工作，必要時做好交接。

　　嚴(yán)禁酒后值班和違反公司規(guī)章制度，值班時佩戴好值班經(jīng)理胸卡，注意保持個人形象和禮儀禮貌。

　　如有特殊情況不能值班，必須報項目經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可從經(jīng)理值班人員中找人替班。

　　值班人員在巡查中要保持高度的警惕性與責(zé)任感，巡查范圍不限于上述重要部位，對樓頂平臺、樓層公共區(qū)域及其它區(qū)域視處理工作需要進(jìn)行巡視。

　　行政辦公室負(fù)責(zé)值班經(jīng)理的排班，并確保每月底前將下月排班表發(fā)至各部門。

　　行政辦公室負(fù)責(zé)值班經(jīng)理休息條件的.保障以及值班記錄、值班物品的管理、交接等工作。

　　物業(yè)管理條例 21

　　（一）具有高度的責(zé)任心和熱情的服務(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；

　�。ǘ�）嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準(zhǔn)確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ�）嚴(yán)格審核裝修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；

　�。ㄋ模┰谘b修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟(jì)損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；

　　（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的'裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；

　　（六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；

　�。ㄆ撸﹫允貚徫弧�堅持原則、履行職責(zé)，認(rèn)真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認(rèn)真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導(dǎo)和檢查；

　　（八）及時協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；

　�。ň牛┴�(fù)責(zé)解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。

　　物業(yè)管理條例 22

　　1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區(qū)的設(shè)施，人人均有責(zé)任愛護(hù)，任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。

　　2、業(yè)戶請勿在樹木上掛曬衣物，嚴(yán)禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設(shè)置廣告牌等，不得向花草樹木潑灑污水或有害物質(zhì)。

　　3、為維護(hù)園區(qū)園林的'整體設(shè)計風(fēng)格，業(yè)戶請勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木，請勿在陽臺上搭接花架。

　　4、綠地水井系澆花養(yǎng)護(hù)之用，請勿隨意開啟，更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。

　　5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸，以免造成意外損傷

　　6、業(yè)戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中心的規(guī)定，如造成公共區(qū)域草坪及綠化設(shè)施損壞者需按原價賠償。

　　物業(yè)管理條例 23

　　（一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；

　�。ǘ�）熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

　�。ㄈ�）熟悉相關(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┦煜ぽ爡^(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；

　　（五）熟悉燃?xì)獍踩�使用管理�?guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；

　　（六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；

　�。ㄆ撸┚哂幸欢ǖ臅鴮懩芰�和口頭表達(dá)能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；

　�。ò耍┚哂幸�(guī)范的'、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；

　　（九）能準(zhǔn)確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。

　　物業(yè)管理條例 24

　　1.范圍

　　本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、要求及考核辦法。

　　本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍巖卷煙廠廠區(qū)物業(yè)管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

　　2.職責(zé):

　　2.1企管辦負(fù)責(zé)制定廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件，并按文件進(jìn)行檢查考核。

　　2.2物業(yè)公司按合同及廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件規(guī)定向煙廠提供各種服務(wù)。

　　3.內(nèi)容及要求:

　　3.1物業(yè)管理主要內(nèi)容(除辦公大樓):

　　3.1.1廠區(qū)所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛(wèi)生(含小車庫頂棚)。

　　3.1.2廠區(qū)所有廁所衛(wèi)生，廁所設(shè)施檢查，化糞池清掏。

　　3.1.3廠區(qū)所有水溝下水道衛(wèi)生及公共通道、下水管道設(shè)施的檢查。

　　3.1.4廠區(qū)所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風(fēng)扇等清洗。

　　3.1.5廠區(qū)垃圾、木制廢品清理。

　　3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求

　　3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。

　　3.2.2公共通道包括:制絲車間一區(qū)東面通道;制絲一、二區(qū)門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所，西至卷包一區(qū)南門天橋斜坡頂、北至卷包一區(qū)南門含卷包一區(qū)南門天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區(qū)域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊應(yīng)保持地面整潔，墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。

　　3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等，應(yīng)保持清潔、無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。

　　3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質(zhì)管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區(qū)的大廳、大廳玻璃、廣告牌應(yīng)每天擦洗。

　　3.2.6廠區(qū)路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。

　　3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等，保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。

　　3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。

　　3.3綠化管理主要內(nèi)容及要求:

　　3.3.1負(fù)責(zé)做好廠區(qū)的環(huán)境綠化，負(fù)責(zé)現(xiàn)有綠化的.改造。

　　3.3.2做好廠區(qū)、車間的花卉、盆景擺放。

　　3.3.3按企管辦確定的位置和數(shù)量擺放花卉，不定期更換花卉，做到品種新鮮化、多樣化、高檔化，擺放整齊美觀，如有枯死花卉應(yīng)及時更換，檔次與現(xiàn)有水平相當(dāng)。

　　3.3.4花卉應(yīng)定時澆水、施肥、除蟲，澆水后應(yīng)及時將地面水跡擦干凈，不得留下積水，造成地面污跡，更換花卉應(yīng)及時清掃地面。

　　3.3.5節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié))慶�；顒踊蛏霞夘I(lǐng)導(dǎo)參觀檢查應(yīng)做到花色鮮艷、體現(xiàn)節(jié)日氣氛。

　　3.3.6草地、苗木應(yīng)定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草，確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺，如有枯死應(yīng)及時重新種植。

　　3.3.7及時清揀枯枝落葉，保證綠地整潔、美觀。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死，所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　3.3.9如因自然條件或車間生產(chǎn)造成的死亡花卉苗木的重新種植，或因意外事件造成的花臺破損修復(fù)，經(jīng)企管辦確認(rèn)后費用由煙廠負(fù)責(zé)。

　　3.4車輛停放管理內(nèi)容及要求:

　　3.4.1負(fù)責(zé)廠區(qū)摩托車、自行車的停放管理。

　　3.4.2設(shè)立廠區(qū)摩托車、自行車停車線，確保車輛停放整齊。

　　3.4.3專人指揮管理，維持良好的交通秩序，確保摩托車、自行車�？恳�(guī)范、排列有序、走道暢通不堵塞。

　　3.4.4負(fù)責(zé)停車場地環(huán)境清潔衛(wèi)生，定期清掃車庫地板、蜘蛛網(wǎng)，確保車庫環(huán)境整潔。

　　3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。

　　3.4.6確保車輛安全，如發(fā)現(xiàn)車輛及相關(guān)車輛配件丟失，按責(zé)任大小，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償。

　　3.5零星工程管理主要內(nèi)容及范圍:

　　3.5.1負(fù)責(zé)廠區(qū)、復(fù)烤廠的水電、土建、裝修零星工程。

　　3.5.2負(fù)責(zé)新增綠化工程。

　　3.5.3所有工程應(yīng)保質(zhì)保量按時完成，施工過程應(yīng)確保施工現(xiàn)場整潔、安全，施工結(jié)束后將現(xiàn)場清理整潔。

　　3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn)，物業(yè)公司每月底將經(jīng)部門確認(rèn)的工程進(jìn)行登記，交企管辦備案，并附詳細(xì)的費用清單。

　　3.6辦公用品及計生管理內(nèi)容及范圍:

　　3.6.1負(fù)責(zé)辦公用品的代購、發(fā)放工作。

　　3.6.2負(fù)責(zé)戶口管理工作、計生工作，確保計生工作四個百分百。

　　3.6.3負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的管理工作，廠區(qū)房屋的安全檢查及維修申報工作，確保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部門應(yīng)由固定人員領(lǐng)用辦公用品。

　　4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

　　4.1在500元以內(nèi)原有項目的廠區(qū)零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等，由部門或車間通知物業(yè)公司維修，物業(yè)公司維修后經(jīng)部門或車間對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn)，物業(yè)公司填寫物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2，公共部分設(shè)施的維修由企管辦確認(rèn)。

　　4.2廠區(qū)所有500元以上的零星維修工程，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認(rèn)表rj/qg0402-1，經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進(jìn)行確認(rèn)。

　　4.3大額的零星工程，由物業(yè)公司進(jìn)行費用預(yù)算，費用超過5萬元的工程應(yīng)由物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后交廠長審批，并按有關(guān)審計程序執(zhí)行。

　　4.4辦公用品在500元以內(nèi)原有用品的更換，如更換臺玻、臺布等，由部門或車間通知物業(yè)公司，物業(yè)公司重新購置或更換后經(jīng)部門或車間確認(rèn)(物業(yè)服務(wù)登記表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上辦公用品的購置，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認(rèn)表(rj/qg0402-1)，經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認(rèn)。

　　4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進(jìn)行匯總，交企管辦備案。

　　5.考核辦法:

　　5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

　　5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。

　　5.3企管辦現(xiàn)場管理員檢查如有不符合每次扣50元，當(dāng)月內(nèi)重復(fù)發(fā)現(xiàn)第二次扣100元，第三次扣150元，依此類推，當(dāng)月累加。

　　5.4如有部門對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意可以向企管辦書面反映，經(jīng)核實每次酌情扣50-200元。

　　物業(yè)管理條例 25

　　小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時也是小區(qū)樹立的一項重要內(nèi)容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區(qū)居民發(fā)明良好的'外部環(huán)境，特制定本制度。

　　一、堅持公共樓道的清潔

　　1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。

　　2、樓道走廊內(nèi)堅持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。

　　二、樓區(qū)內(nèi)公共路途、公共設(shè)備的運用

　　1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。

　　2、不得在公共運用部位亂貼亂畫。

　　3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。

　　4、不得對公共配套設(shè)備停止破壞。

　　三、公共部位的花壇、綠地等的運用

　　1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。

　　2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。

　　3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，

　　四、小區(qū)居民要共同保護(hù)公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處置。

　　物業(yè)管理條例 26

　　一、物業(yè)服務(wù)范圍

　　1. 小區(qū)物業(yè)服務(wù)的范圍包括但不限于以下內(nèi)容：

　　(1)小區(qū)公共區(qū)域的日常清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，設(shè)施、設(shè)備的檢修、維護(hù)和保養(yǎng)等工作;

　　(2)小區(qū)安全、衛(wèi)生、秩序管理等工作;

　　(3)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和更新，特別是公共場所的電氣設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等的規(guī)范維護(hù)，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的良好運轉(zhuǎn);

　　(4)對業(yè)主和居民提供安全、便捷的服務(wù)，如快遞、報修、接待來訪等工作。

　　二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

　　1. 物業(yè)服務(wù)人員必須保持良好的服務(wù)態(tài)度，遵守職業(yè)道德。

　　2. 物業(yè)服務(wù)人員必須履行其職責(zé)，按規(guī)定時間到崗、下班，不早退、不晚到，值班期間必須保持專注。并且，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)定期接受培訓(xùn)和考核，提高自身服務(wù)素質(zhì)。

　　3. 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)貼心解答業(yè)主居民的問題，盡可能地幫助解決他們的`疑問和困難。

　　4. 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對小區(qū)的巡查，及時發(fā)現(xiàn)并匯報小區(qū)存在問題，同時采取措施加以改善。

　　5. 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)的安全和衛(wèi)生狀況，做好小區(qū)的環(huán)境清潔工作，加強(qiáng)消防安全工作、動火審批和開放車庫的管理等。

　　6. 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)為業(yè)主居民提供快遞、報修、接待來訪等服務(wù)。

　　三、費用收費

　　1. 物業(yè)費用制度：

　　物業(yè)費用是由業(yè)主共同繳納，繳費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司和物業(yè)總公司三方面協(xié)商制定，既要考慮小區(qū)的運營需求，也要考慮業(yè)主的負(fù)擔(dān)能力。

　　2. 物業(yè)費用收費標(biāo)準(zhǔn)劃分：

　　(1)物業(yè)服務(wù)費：包括小區(qū)的日常清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備檢修、維護(hù)和保養(yǎng)等工作。

　　(2)公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費：包括小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施如電梯、電器、供水、供暖等的維護(hù)費用。

　　(3)公共基礎(chǔ)設(shè)施更新費：包括小區(qū)對公共區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施更新和升級費用。

　　(4)裝修保證金：業(yè)主在裝修前應(yīng)按規(guī)定繳納裝修保證金，作為對裝修過程中對小區(qū)設(shè)施的損害的賠償。

　　四、物業(yè)服務(wù)投訴處理制度

　　1. 業(yè)主或居民遇到物業(yè)服務(wù)問題，可以通過小區(qū)公告欄、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公室、物業(yè)管理公司人員等渠道進(jìn)行反映。

　　2. 物業(yè)管理公司應(yīng)在接到業(yè)主或居民投訴后，第一時間派人前往處理，并在24小時內(nèi)解決問題，確保服務(wù)質(zhì)量。

　　3. 物業(yè)管理公司應(yīng)建立服務(wù)臺賬，記錄業(yè)主和居民的投訴情況，并對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行定期考核和評價，按照評價結(jié)果對物業(yè)服務(wù)人員做出獎勵和處罰。

　　五、小區(qū)安全管理制度

　　1. 物業(yè)管理公司應(yīng)將小區(qū)安全管理工作作為頭等大事，成立專門的小區(qū)安全管理小組，配備專職保安人員。

　　2. 物業(yè)管理公司應(yīng)建立小區(qū)安全管理制度，明確保安人員巡邏線路，設(shè)立安全守衛(wèi)室，定期組織保安人員進(jìn)行消防演練和安全檢查。

　　3. 物業(yè)管理公司應(yīng)著力提高業(yè)主和居民的安全意識，加強(qiáng)小區(qū)安全宣傳教育。

　　六、小區(qū)綠化管理制度

　　1. 物業(yè)管理公司應(yīng)將小區(qū)的綠化工作納入日常管理范疇，建立綠化維護(hù)小組，負(fù)責(zé)綠化維護(hù)等工作。

　　2. 物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定的要求進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)和更新綠化設(shè)施。

　　3. 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格禁止車輛在綠化帶上行駛，切實保護(hù)小區(qū)綠化帶的美觀及綠化帶內(nèi)的植物生長。

　　七、物業(yè)公司服務(wù)承諾

　　1. 物業(yè)公司承諾在小區(qū)管理中遵守法律法規(guī)和小區(qū)規(guī)章制度，遵循便民、安全、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)宗旨，持續(xù)提升管理服務(wù)水平，爭取業(yè)主滿意度的優(yōu)異表現(xiàn)。

　　2. 物業(yè)公司承諾嚴(yán)格控制物業(yè)費用，將業(yè)主合理支付收費內(nèi)容公示并不斷透明化。

　　3. 物業(yè)公司承諾堅持“關(guān)愛業(yè)主”的服務(wù)理念，情感和個性化引導(dǎo)客戶的服務(wù)需求，供業(yè)主提供優(yōu)越的服務(wù)，并維護(hù)和諧的社區(qū)，保護(hù)和發(fā)展業(yè)主利益。

　　八、應(yīng)急服務(wù)管理制度

　　1. 物業(yè)公司應(yīng)建立應(yīng)急服務(wù)管理制度，定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急服務(wù)的處理能力和反應(yīng)速度。

　　2. 物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)居民建立緊密聯(lián)系，及時了解小區(qū)狀況和居民需求，安排專人負(fù)責(zé)應(yīng)急服務(wù)事宜，做好服務(wù)記錄。

　　3. 物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)特點，準(zhǔn)備必備救援設(shè)備，并切實保障應(yīng)急救援服務(wù)的有效開展。

　　九、安全監(jiān)控管理制度

　　1. 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)備的完善與管理，保證安全監(jiān)控的可靠性及時性。

　　2. 物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行安全監(jiān)控設(shè)備的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保障小區(qū)安全。

　　3. 物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對安全監(jiān)控系統(tǒng)的數(shù)據(jù)備份與存儲，保障數(shù)據(jù)的完整性和安全性。

　　十、業(yè)主監(jiān)督制度

　　1. 物業(yè)公司應(yīng)建立業(yè)主監(jiān)督制度，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督和管理。

　　2. 物業(yè)公司應(yīng)及時解決業(yè)主提出的問題和建議，公開管理信息，接受業(yè)主評價。

　　3. 物業(yè)公司應(yīng)定期召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會議，向業(yè)主匯報工作，并接受業(yè)主監(jiān)督。

　　十一、法律責(zé)任

　　物業(yè)公司應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，依法行使職能，妥善處理業(yè)主投訴和糾紛。違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理條例 27

　　為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，特制定本制度。

　　一、物業(yè)管理范圍

　　凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業(yè)小區(qū)的使用與維修

　　小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1、合理使用小區(qū)內(nèi)部分共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的'整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2、愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3、自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的`噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

　　4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。

　　5、機(jī)動車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機(jī)動車應(yīng)該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

　　6、業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。維修完工后即時清理垃圾。三、物業(yè)服務(wù)費用的交納

　　本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等。

　　1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。

　　2、對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。

　　3、欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

　　4、欠費總金額過高時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。

　　物業(yè)管理條例 28

　　物業(yè)小區(qū)保安管理制度旨在規(guī)范小區(qū)安全秩序，保障居民生活安寧，確保物業(yè)設(shè)施安全，主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

　　1. 保安人員職責(zé)與行為規(guī)范

　　2. 值班制度與巡邏規(guī)定

　　3. 訪客管理與車輛出入控制

　　4. 緊急情況處理與應(yīng)急預(yù)案

　　5. 設(shè)施設(shè)備安全監(jiān)控

　　6. 保安培訓(xùn)與績效考核

　　內(nèi)容概述：

　　1. 保安人員應(yīng)具備的專業(yè)技能和素質(zhì)，如安全知識、應(yīng)急處理能力等

　　2. 值班工作流程，包括交接班、日常記錄等

　　3. 對小區(qū)內(nèi)外來人員的登記、詢問和指引程序

　　4. 車輛進(jìn)出管理，包括停車規(guī)則、收費規(guī)定等

　　5. 針對火災(zāi)、盜竊等緊急事件的`應(yīng)對策略

　　6. 定期檢查與維護(hù)監(jiān)控系統(tǒng)，確保其正常運行

　　7. 對保安人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提升專業(yè)技能和服務(wù)水平

　　8. 根據(jù)保安工作表現(xiàn)設(shè)定績效指標(biāo)，進(jìn)行公正評估

　　物業(yè)管理條例 29

　　保安物業(yè)管理制度旨在確保物業(yè)管理區(qū)域的安全與秩序，規(guī)范保安人員的'行為，提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主和使用者的人身財產(chǎn)安全。

　　內(nèi)容概述：

　　1. 保安人員的招聘與培訓(xùn)：規(guī)定保安人員的入職標(biāo)準(zhǔn)，包括年齡、身體狀況、專業(yè)技能等，并制定定期培訓(xùn)計劃，提升其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識。

　　2. 崗位職責(zé)：明確各崗位保安的工作內(nèi)容，如門崗、巡邏、監(jiān)控室等，確保責(zé)任清晰，工作有序。

　　3. 工作規(guī)程：制定日常操作流程，如接班交接、異常情況處理、應(yīng)急響應(yīng)等，確保保安人員在工作中有章可循。

　　4. 管理監(jiān)督：設(shè)置監(jiān)督機(jī)制，定期評估保安人員的工作表現(xiàn)，確保制度執(zhí)行的有效性。

　　5. 設(shè)備管理：規(guī)定保安設(shè)備的使用、維護(hù)和更新，如監(jiān)控系統(tǒng)、警報裝置等。

　　6. 業(yè)主溝通：指導(dǎo)保安人員與業(yè)主的溝通方式，處理業(yè)主投訴，提升滿意度。

　　物業(yè)管理條例 30

　　一、物業(yè)管理制度

　�。ㄒ唬┌踩�職責(zé)

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項管理制度；

　　2、負(fù)責(zé)制定各項安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩�監(jiān)督；

　　3、負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導(dǎo)；

　　5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；

　　6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；

　　7、抓好護(hù)衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；

　　8、做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；

　　9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)

　　（二）護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)

　　1、護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴(yán)整；

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；

　　3、。上崗時要認(rèn)真檢查設(shè)備、設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險情，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；

　　4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；

　　5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；

　　6、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用；

　　7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理；

　　8、值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認(rèn)真處理，并作好記錄；

　　9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；

　　10、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接記錄；

　　11、對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進(jìn)行盤問和檢查；

　　12、對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進(jìn)行登記；

　　13、對發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護(hù)現(xiàn)場、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請客的職責(zé)；

　　14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；

　　15、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

　�。ㄈ�）門崗、巡邏崗位職責(zé)

　　1、24小時嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領(lǐng)導(dǎo)報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；

　　2、掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序；

　　3、嚴(yán)格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi)；

　　4、熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；

　　5、做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責(zé)明確；

　　6、嚴(yán)格執(zhí)行24小時巡邏制度；

　　7、對于進(jìn)入小區(qū)的各類人員，必須認(rèn)真進(jìn)行驗證登記方可放行；

　　8、對于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。

　　二、物業(yè)管理的目標(biāo)

　　所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規(guī)定，對被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標(biāo)：

　　創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；

　　發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；

　　使物業(yè)盡可能保值、增值。

　　三、物業(yè)管理涉及的組織

　　1、業(yè)主大會

　　業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的`所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。

　　按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　業(yè)主大會的職權(quán)包括：

　　選舉、罷免管委會的組成人員。

　　監(jiān)督管委會的工作。

　　聽取和審查管委會的工作報告。

　　決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。

　　修改業(yè)主公約。

　　改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

　　批準(zhǔn)管委會章程。

　　2、管委會

　　管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

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