物業(yè)管理論文
在學(xué)習(xí)和工作中，大家對(duì)論文都再熟悉不過(guò)了吧，通過(guò)論文寫作可以培養(yǎng)我們的科學(xué)研究能力。那么你知道一篇好的論文該怎么寫嗎？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理論文1
高校是莘莘學(xué)子勤奮求學(xué)，渴望成才的高等學(xué)府。探索高校物業(yè)管理是物業(yè)管理行業(yè)的新課題。
就目前物業(yè)管理狀況而言，高校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。高校圖書館的物業(yè)管理更是這片凈土中的一塊處女地。那里沒(méi)有業(yè)主"論壇"、那里沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的"硝煙"。開(kāi)拓高校物業(yè)管理市場(chǎng)，是我們物業(yè)公司發(fā)展又一新的契機(jī)。
高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的上層建筑，每年都有幾十萬(wàn)學(xué)子懷著對(duì)未來(lái)的憧憬踏入這扇大門。他們來(lái)自五湖四海，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高校為迎接他們，每年都在不斷創(chuàng)造良好的環(huán)境，讓學(xué)子們的入駐環(huán)境得到改善。我們了解到：近年來(lái)高校圖書館的'改擴(kuò)建，職工公寓的新建，學(xué)生宿舍的改善、翻新，學(xué)生食堂、教工食堂的改造都給我們物業(yè)公司帶來(lái)了商機(jī)。原來(lái)老氣化的物業(yè)管理模式已不適應(yīng)新一代學(xué)生的需求。而溫馨的服務(wù)，科學(xué)的管理是探索高校物業(yè)管理的新途徑。
為探索我們走進(jìn)了高校，為探索我們?cè)L問(wèn)了教師、學(xué)生，你們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為你們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？所有的問(wèn)號(hào)讓我們確立了高校經(jīng)營(yíng)的理念：服務(wù)質(zhì)量是我們的生命線，科學(xué)創(chuàng)新的管理是我們的頭腦線，學(xué)生教師的認(rèn)同是我們的感情線。根據(jù)這個(gè)經(jīng)營(yíng)理念我們制定了高校物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)方針與策略和管理模式。我們用這些經(jīng)營(yíng)理念、方針與模式終于叩開(kāi)了高校大門，我們擁有上海復(fù)旦大學(xué)教師公寓樓、復(fù)旦大學(xué)理科圖書館和文科圖書館的物業(yè)管理權(quán)總計(jì)3萬(wàn)平方米。這些物業(yè)與常規(guī)的物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)不同：
1.服務(wù)對(duì)象不同：過(guò)去我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，而現(xiàn)在服務(wù)對(duì)象是老師、是學(xué)生，單純知識(shí)型。
2.管理的環(huán)境不同：商住環(huán)境與圖書館環(huán)境不同，人流量大，給保潔與安保增加了工作量。
3.管理的模式不同：商住式小區(qū)是封閉式管理，而圖書館是開(kāi)放式的管理。
4.管理重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，而圖書館則是以消防安全為重點(diǎn)。
根據(jù)這些不同，我們對(duì)員工進(jìn)行了專題培訓(xùn)。首先，從禮貌用語(yǔ)開(kāi)始：“您好！”、“請(qǐng)出示學(xué)生證！”、“謝謝！”規(guī)范禮貌用語(yǔ)，增加親和力，讓學(xué)生與老師認(rèn)同我們。其次，是做好保潔工作，讓老師學(xué)生們每天有一個(gè)干干凈凈的學(xué)習(xí)與工作環(huán)境。再?gòu)募訌?qiáng)夜間閉館后的消防安全檢查入手，注意對(duì)書庫(kù)的保衛(wèi)和保潔。書庫(kù)中的有些書籍屬絕版，這是國(guó)家級(jí)的珍貴文獻(xiàn)，是業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)，在操作上用精確的工作流程來(lái)加以規(guī)范與約束，也是我們?cè)谌粘Ｅ嘤?xùn)中三令五申的重要課題。
經(jīng)過(guò)努力，我們所管理的物業(yè)協(xié)助復(fù)旦大學(xué)通過(guò)了國(guó)家教委“211工程”的驗(yàn)收，并得到了部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)參觀檢查工作時(shí)的好評(píng)。很多學(xué)生在校內(nèi)比較了不同物業(yè)公司管理的場(chǎng)所后，公開(kāi)在網(wǎng)上向校方表?yè)P(yáng)了我們的物業(yè)公司，夸獎(jiǎng)我們管理的規(guī)范和服務(wù)的親切。
雖然該物業(yè)對(duì)公司來(lái)說(shuō)只是微利項(xiàng)目，但我們從品牌與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)角度考慮這是一個(gè)痛苦的原始積累過(guò)程。公司畢竟已在高等學(xué)府掛出了“由新上海國(guó)際物業(yè)管理有限公司管理”的招牌。我們要讓來(lái)過(guò)這里的所有人記住我們，也但愿這些學(xué)子中未來(lái)的成才者能記住公司的標(biāo)志，想起我們的服務(wù)與管理，這也是一種投資，服務(wù)投資，感情投資，經(jīng)過(guò)努力，我們相信一定會(huì)得到豐厚的回報(bào)。
當(dāng)然我們也清醒地認(rèn)識(shí)到：物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，還要靠多種經(jīng)營(yíng)取得收入，這是當(dāng)前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來(lái)源。“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”的方針同樣也是高校物業(yè)拓展的方針，如何針對(duì)高校的特點(diǎn)，貫徹多種經(jīng)營(yíng)這是我們要繼續(xù)努力的方向。我們要積極探索，走出一條高校物業(yè)管理的新途徑。
物業(yè)管理論文2
1合理確定物業(yè)管理的定位
在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術(shù)含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過(guò)多的物業(yè)費(fèi)，則會(huì)使小區(qū)的業(yè)主承受過(guò)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關(guān)系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費(fèi)，而無(wú)需繳納額外費(fèi)用，所以，物業(yè)公司的利潤(rùn)比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費(fèi)對(duì)社會(huì)發(fā)展有著重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國(guó)就業(yè)難的形式，而且還能提高小區(qū)的品質(zhì)，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對(duì)物業(yè)管理的定位，應(yīng)該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動(dòng)力的行業(yè)。
2物業(yè)管理的行為規(guī)范
物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，其包括多項(xiàng)工作內(nèi)容，對(duì)物業(yè)管理行為的規(guī)范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會(huì)的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務(wù)水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠(chéng)信，只有物業(yè)公司講誠(chéng)信，才能讓每個(gè)業(yè)主心無(wú)怨言地交納物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，社區(qū)專家舒可心認(rèn)為，讓物業(yè)公司公開(kāi)賬目不是目標(biāo)，讓物業(yè)公司誠(chéng)信起來(lái)才是終極目標(biāo)，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費(fèi)后誠(chéng)信地為業(yè)主們提供服務(wù)。對(duì)此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，而不是房租。從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理是一種信托行為，其實(shí)際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務(wù)。在這種信托關(guān)系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開(kāi)賬目的權(quán)利。但是，由于絕大多數(shù)小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)導(dǎo)致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來(lái)均以強(qiáng)勢(shì)應(yīng)對(duì)零星業(yè)主對(duì)這一問(wèn)題的.要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》，對(duì)物業(yè)費(fèi)收支賬目公開(kāi)的程序、時(shí)間、地點(diǎn)給出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進(jìn)程中具有里程碑式意義的事件。因?yàn)椋盐飿I(yè)管理公司收取物業(yè)費(fèi)的行為監(jiān)管好了，物業(yè)管理的亂象就會(huì)逐步好轉(zhuǎn)起來(lái)，物業(yè)管理就會(huì)走上正軌。
3政府強(qiáng)力介入物業(yè)管理
在經(jīng)濟(jì)體制變革及社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)中的利益關(guān)系和利益格局均處在劇烈調(diào)整中，且社會(huì)中的利益主體也越來(lái)越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開(kāi)始積極地充當(dāng)市場(chǎng)利益的主體，開(kāi)始兼具“政府人”和“經(jīng)濟(jì)人”的雙重屬性。政府兼具的這個(gè)雙重屬性，導(dǎo)致了許多的市場(chǎng)失靈、物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，就是這許多的市場(chǎng)失靈中的一種。目前，我國(guó)的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，有著深厚的政府背景。我國(guó)目前的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)源有三類:第一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是“父子關(guān)系”;第二類是由政府房管部門轉(zhuǎn)制而來(lái);第三類是完全市場(chǎng)化和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類占居了大多數(shù)，第三類所占市場(chǎng)份額還極其微小。土地財(cái)政使城市政府既解決了財(cái)力不足和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤(rùn)回報(bào)，因此，政府有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的天然傾向。
4結(jié)論
長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)都呈現(xiàn)著比較混亂的局面，這不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，也不利于提高住宅小區(qū)的品質(zhì)。物業(yè)管理單位屬于我國(guó)重要的服務(wù)行業(yè)，其通過(guò)多項(xiàng)維護(hù)措施，可以保證小區(qū)設(shè)施的正常使用，還可以通過(guò)綠化措施，美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費(fèi)具有公開(kāi)性以及透明性，而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國(guó)就業(yè)難的趨勢(shì)，其吸納了大量低廉的勞動(dòng)力。總之，對(duì)物業(yè)管理的正確定位，對(duì)物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強(qiáng)力介入，是提升我國(guó)物業(yè)管理的有效手段。
物業(yè)管理論文3
摘要：本文首先就當(dāng)前高職院校物業(yè)管理概論課程的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后闡述了高職院校物業(yè)管理概論課程中使用微技能訓(xùn)練的重要性，最后提出了微技能訓(xùn)練在高職物業(yè)管理概論課程中的開(kāi)發(fā)利用。
關(guān)鍵詞：高職院校；物業(yè)管理；概論課程；微技能；訓(xùn)練
一、當(dāng)前高職院校物業(yè)管理概論課程的現(xiàn)狀分析
（一）大多數(shù)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理專業(yè)的認(rèn)知不夠
根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究我們可以看出，有接近90%的學(xué)生在正式進(jìn)入院校進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)學(xué)習(xí)前，對(duì)這一專業(yè)的主要內(nèi)容和未來(lái)就業(yè)方向有非常粗淺的了解，5%的學(xué)生對(duì)這一專業(yè)基本一無(wú)所知，剩余5%的學(xué)生對(duì)這一專業(yè)理解和掌握得十分透徹，這一部分學(xué)生大多是通過(guò)身邊的親戚和朋友介紹而知道的，對(duì)物業(yè)管理的主要內(nèi)容和發(fā)展趨勢(shì)有一定的分析和領(lǐng)悟能力，大多數(shù)學(xué)生對(duì)此專業(yè)知之甚少。
（二）理論知識(shí)已經(jīng)無(wú)法滿足學(xué)生的技能需求
高職院校中物業(yè)管理專業(yè)的主要課程內(nèi)容包括基本概念、相關(guān)理論、管理組織機(jī)構(gòu)相關(guān)知識(shí)、分類管理內(nèi)容及物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)等。在實(shí)際教學(xué)過(guò)程中，大約50%的學(xué)生認(rèn)為物業(yè)管理課程的理論性一般，40%的學(xué)生認(rèn)為理論性太強(qiáng)，超過(guò)96%的學(xué)生想開(kāi)展一些實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，通過(guò)課程學(xué)到更多的物業(yè)管理技能。
（三）學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性強(qiáng)，能夠主動(dòng)探究
在對(duì)學(xué)生的實(shí)際教學(xué)需求進(jìn)行研究分析時(shí)，我們可以明顯看出，有72%左右的學(xué)生希望教師能夠?qū)⒔虒W(xué)中的重難點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)講解，對(duì)于一些簡(jiǎn)單的知識(shí)點(diǎn)則可以進(jìn)行自學(xué)。大約30%左右的學(xué)生認(rèn)為教師應(yīng)該將所有的知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行講解，沒(méi)有任何學(xué)生可以將所有的內(nèi)容通過(guò)自學(xué)進(jìn)行掌握。基于此，部分院校對(duì)學(xué)生的自學(xué)意愿進(jìn)行調(diào)查研究，超過(guò)45%的學(xué)生就算沒(méi)有教師的監(jiān)督也會(huì)認(rèn)真學(xué)習(xí)，30%的學(xué)生會(huì)在教師的檢查指導(dǎo)下進(jìn)行自學(xué)，大概20%的學(xué)生在期末考核前會(huì)自主學(xué)習(xí)，只有5%的學(xué)生表示不會(huì)自學(xué)。由此我們可以看出，大多數(shù)學(xué)生對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)內(nèi)容的學(xué)習(xí)積極性都很強(qiáng)，并且在學(xué)習(xí)時(shí)能夠主動(dòng)探究，具備一定的自學(xué)意識(shí)和自學(xué)能力，但是仍有部分學(xué)生需要教師的監(jiān)督和檢查才能形成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣。
二、高職院校物業(yè)管理概論課程中使用微技能訓(xùn)練的重要性
（一）滿足課程的實(shí)際需求
微技能的開(kāi)發(fā)利用主要是基于實(shí)踐教學(xué)中出現(xiàn)的微小問(wèn)題所進(jìn)行的，因此，教師在開(kāi)展物業(yè)管理課程教學(xué)時(shí)，可以立足于自身課程的實(shí)際情況和教學(xué)目標(biāo)，對(duì)課堂教學(xué)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，主要對(duì)語(yǔ)言交際進(jìn)行運(yùn)用。根據(jù)實(shí)際情況可以看出，大多數(shù)物業(yè)管理的學(xué)生在畢業(yè)后都是從事物業(yè)管理公司前臺(tái)行政等工作，這類崗位對(duì)于學(xué)生的語(yǔ)言交際能力都有著較高的要求。
（二）不斷提高學(xué)生的物業(yè)管理技能
在實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以充分運(yùn)用為技能訓(xùn)練模式，通過(guò)對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)的利用，建立起完善的信息平臺(tái)，在平臺(tái)中推送與物業(yè)管理內(nèi)容相關(guān)的知識(shí)和技能，學(xué)生則可以通過(guò)平臺(tái)中的資源對(duì)自己感興趣的內(nèi)容進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，結(jié)合自身需求進(jìn)行課前預(yù)習(xí)。教師在課堂教學(xué)中進(jìn)行重難點(diǎn)的詳細(xì)講解，根據(jù)教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)任務(wù)進(jìn)行微技能的訓(xùn)練，在課后學(xué)生也可通過(guò)微技能訓(xùn)練不斷鞏固知識(shí)，在信息平臺(tái)中進(jìn)行技能演示，從而將微技能訓(xùn)練貫穿教學(xué)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
三、微技能訓(xùn)練在高職物業(yè)管理概論課程中的開(kāi)發(fā)利用
（一）物業(yè)管理技能訓(xùn)練項(xiàng)目微小化
教師在開(kāi)展課堂教學(xué)之前可以對(duì)相關(guān)的教學(xué)資料和內(nèi)容進(jìn)行整合分析，對(duì)教材中的相關(guān)知識(shí)內(nèi)容進(jìn)行篩選，提煉出其中的物業(yè)管理技能點(diǎn)。教師可以對(duì)當(dāng)前就業(yè)崗位的工作內(nèi)容和崗位技能需求進(jìn)行研究，通過(guò)實(shí)踐鍛煉和相關(guān)人員的引導(dǎo)和幫助，將物業(yè)管理中的技能點(diǎn)進(jìn)行概括，使其成為多個(gè)微技能，并且將所有的為技能進(jìn)行整合，編寫出相關(guān)的訓(xùn)練手冊(cè)。例如，教師在講解物業(yè)管理中企業(yè)服務(wù)的'權(quán)利和義務(wù)相關(guān)內(nèi)容時(shí)，可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和政策制度向?qū)W生提問(wèn)：何時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？通過(guò)這樣的方式進(jìn)行技能難點(diǎn)的訓(xùn)練，正確引導(dǎo)學(xué)生自主翻閱相關(guān)資料，并且深入企業(yè)中進(jìn)行調(diào)查研究得出問(wèn)題的正確答案。
（二）創(chuàng)新微技能訓(xùn)練方式
（1）創(chuàng)設(shè)課堂微技能訓(xùn)練教學(xué)情景。在課堂實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以創(chuàng)設(shè)課堂微技能訓(xùn)練教學(xué)情境，使學(xué)生能夠在較為真實(shí)的環(huán)境中進(jìn)行知識(shí)內(nèi)容的學(xué)習(xí)，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使得學(xué)生明確教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)任務(wù)，從而形成足夠的學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)，將物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行串聯(lián)和互動(dòng)。
（2）生動(dòng)形象地展示微技能。在實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以通過(guò)視頻演示或是現(xiàn)場(chǎng)示范的方式對(duì)學(xué)生進(jìn)行正確的引導(dǎo)和幫助，向?qū)W生展示正確的微技能運(yùn)用方式方法，同時(shí)通過(guò)對(duì)教學(xué)資源的有效使用，使學(xué)生能夠更加直觀、生動(dòng)形象地感受到物業(yè)管理教學(xué)的技能，同時(shí)引導(dǎo)學(xué)生利用自己的感官系統(tǒng)感受周邊的事物，從而更好地理解和掌握相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)和技能，深入理解微技能，在腦海中形成概念，做到學(xué)以致用。通過(guò)生動(dòng)形象的微技能展示可以在一定程度上激發(fā)學(xué)生的好奇心，使學(xué)生主動(dòng)積極參與到課堂教學(xué)過(guò)程中，活躍了課堂教學(xué)氛圍。
（3）將微技能進(jìn)行重復(fù)訓(xùn)練。對(duì)于課堂教學(xué)中所講解的相關(guān)微技能，教師應(yīng)當(dāng)根據(jù)學(xué)生的實(shí)際情況組織開(kāi)展小組合作，采用角色扮演的方式對(duì)微技能進(jìn)行重復(fù)的訓(xùn)練，教師和其他學(xué)生在這個(gè)過(guò)程中要及時(shí)觀察分析，找出學(xué)生演示過(guò)程中存在的不足，語(yǔ)言表達(dá)是否正確，行為舉止是否得體等，這樣才能不斷提高學(xué)生的物業(yè)管理技能。綜上所述，高職院校教師應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理技能訓(xùn)練項(xiàng)目微小化，創(chuàng)新微技能訓(xùn)練方式。
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[2]李晶,皮微云.物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期的高職院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)思考[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),20xx(5).
物業(yè)管理論文4
一、互聯(lián)網(wǎng)及物業(yè)管理
互聯(lián)網(wǎng)1995年進(jìn)入中國(guó)，在這三十年里飛速發(fā)展。現(xiàn)代企業(yè)都在經(jīng)歷一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的最大沖擊。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
面臨各種環(huán)境的巨大變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著大的變革，行業(yè)存在著以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）行業(yè)內(nèi)公司整體設(shè)施運(yùn)作不理想，維修保養(yǎng)不得力。物業(yè)所服務(wù)的建筑的建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理公司不能夠預(yù)防、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
（二）經(jīng)營(yíng)模式單一，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。大部分物業(yè)公司僅有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，收入來(lái)源僅靠收取少量的物業(yè)費(fèi)。既限制了企業(yè)自身的成長(zhǎng)和發(fā)展壯大，又制約了企業(yè)服務(wù)水平的提高、開(kāi)展全方位服務(wù)的可能。
（三）服務(wù)水平偏低。大部分物業(yè)公司缺乏良好的自主服務(wù)意識(shí)，物業(yè)公司以“管理者”自居，引起物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛；業(yè)主不能及時(shí)進(jìn)行溝通交流和信息反饋，導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾不斷激化。
三、物業(yè)管理轉(zhuǎn)型與互聯(lián)網(wǎng)思維
在新的市場(chǎng)形式下，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型已刻不容緩。物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式的建立主要從以下幾方面進(jìn)行：
（一）物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)
1、轉(zhuǎn)變物業(yè)管理方法。運(yùn)用現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用于物業(yè)管理的設(shè)施系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，比如車輛管理、樓宇對(duì)講、安全監(jiān)控、車位管理、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)等，用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備代替人力，壓縮管理成本。
2、通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拓展服務(wù)內(nèi)涵。通過(guò)拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項(xiàng)目服務(wù)多業(yè)態(tài)化、利用物業(yè)資源開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)、積極介入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。創(chuàng)造更多的價(jià)值，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。
3、物業(yè)服務(wù)模式更要轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要依靠人工的實(shí)際操作，需要的人力資源較多，服務(wù)流程復(fù)雜、滯后、收繳費(fèi)用與設(shè)備維護(hù)繁瑣，運(yùn)營(yíng)困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)社會(huì)化、市場(chǎng)化的途徑分工合作實(shí)施專業(yè)化、精細(xì)化服務(wù)，開(kāi)展無(wú)限的衍生或定制服務(wù)。
（二）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)思維
1、互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)打造智能社區(qū)。對(duì)于物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，一個(gè)云端服務(wù)器，N個(gè)終端APP，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將人與物連接起來(lái)。手機(jī)APP呼叫物業(yè)服務(wù)、繳納各種費(fèi)用、評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)、預(yù)約電梯等功能，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。
2、引進(jìn)電子商務(wù)，打造社區(qū)020。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自己的業(yè)主資料及信息的資源優(yōu)勢(shì)，打造自己的數(shù)據(jù)庫(kù)。物業(yè)管理企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及相應(yīng)的'APP系統(tǒng)，集成包含業(yè)主的衣、食、住、行、娛、購(gòu)、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)信息系統(tǒng)商圈。社區(qū)電子商務(wù)可以進(jìn)行線下體驗(yàn)，線上交易，送貨上門。
3、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)模式系統(tǒng)構(gòu)建。針對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理公司所面臨的環(huán)境，物業(yè)企業(yè)信息系統(tǒng)把每一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容分為單個(gè)模塊，主要包括以下模塊：（1）設(shè)施設(shè)備管理模塊。新型智能小區(qū)照明控制系統(tǒng)運(yùn)用了自動(dòng)化技術(shù)、遠(yuǎn)程監(jiān)控技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實(shí)現(xiàn)的照明自動(dòng)化、遠(yuǎn)程集中控制的功能。對(duì)小區(qū)的燈光、樓宇控制、電梯等進(jìn)行集中的網(wǎng)絡(luò)控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業(yè)管理公司最基本的承諾。每戶和門衛(wèi)處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關(guān)。建立租房、售房的網(wǎng)絡(luò)連接登記；車輛出入的刷卡系統(tǒng)。設(shè)立監(jiān)控，加之不能電子化的正常巡邏過(guò)程；（3）綠化管理模塊。通過(guò)裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計(jì)、連接電腦，隨時(shí)對(duì)環(huán)境進(jìn)行監(jiān)控。定期對(duì)小區(qū)的綠化進(jìn)行監(jiān)督，系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)定好較為經(jīng)濟(jì)且實(shí)際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時(shí)能夠根據(jù)各項(xiàng)具體實(shí)物的網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)進(jìn)行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設(shè)置小區(qū)停車位管理模塊，主要包括：遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)、停車位管理、業(yè)主固定車輛信息管理、車輛進(jìn)出登記、歷史記錄、停車場(chǎng)收費(fèi)計(jì)價(jià)設(shè)備，從而實(shí)現(xiàn)按要求收費(fèi)、車輛管理等目的；（5）客戶服務(wù)模塊。系統(tǒng)中設(shè)置客戶服務(wù)模塊，建立各家各戶的客戶服務(wù)信息存檔，能夠通過(guò)業(yè)主的相關(guān)需求對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的推送；設(shè)置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表，定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查推送，了解業(yè)主的最新信息以及對(duì)本公司運(yùn)營(yíng)管理提出的意見(jiàn)和建議；（6）經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。除以上幾種傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容之外，系統(tǒng)內(nèi)還應(yīng)增加資產(chǎn)管理、物業(yè)顧問(wèn)、代領(lǐng)代購(gòu)商品等特色服務(wù)。
四、小結(jié)
物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)必然會(huì)向著智能化與互聯(lián)網(wǎng)思維化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將運(yùn)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、系統(tǒng)自動(dòng)控制、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)等技術(shù)組成的系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理。全面提升企業(yè)效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、節(jié)約化、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式。
物業(yè)管理論文5
一、物業(yè)管理工作的難點(diǎn)
1．物業(yè)管理定位不準(zhǔn)，工作無(wú)目標(biāo)
由于山丹馬場(chǎng)地處山區(qū)和草原，工作場(chǎng)所和生活小區(qū)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分，造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過(guò)三塊牌子，由軍隊(duì)時(shí)期的“軍馬場(chǎng)家屬區(qū)”，到移交央企后的“馬場(chǎng)家屬區(qū)”，又被普遍稱作“馬場(chǎng)小區(qū)”。在目前國(guó)有企業(yè)體制下，馬場(chǎng)社區(qū)作為被管理對(duì)象，給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)先?對(duì)此，難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個(gè)難題，目前只能遇到一個(gè)問(wèn)題解決一個(gè)問(wèn)題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問(wèn)題還沒(méi)解決，新問(wèn)題又產(chǎn)生了。
2．舊有管理思想固化，工作無(wú)頭緒
社區(qū)居民多為離退休老干部、軍轉(zhuǎn)干、老職工，他們?cè)?jīng)是英勇無(wú)畏的戰(zhàn)士，做出過(guò)卓越貢獻(xiàn)的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場(chǎng)在特定歷史發(fā)展時(shí)期，社、教、文、體、經(jīng)濟(jì)等諸多方面，奉獻(xiàn)了才智和汗水。面對(duì)市場(chǎng)化、社會(huì)化發(fā)展的進(jìn)程，在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點(diǎn)是“企業(yè)出錢維持社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹保此泄苍O(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護(hù)支出，不夸張地說(shuō)“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”，這些看不見(jiàn)的日常支出，在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的后腿。如何實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，為企業(yè)減負(fù)，剝離社會(huì)職能，推進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的難題。
3．企業(yè)自身機(jī)制限制，工作無(wú)動(dòng)力
保障物業(yè)費(fèi)的有效收取和保持物業(yè)費(fèi)的合理規(guī)模，是保證物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實(shí)卻是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象很常見(jiàn)，特別是部分業(yè)主對(duì)國(guó)家有關(guān)政策斷章取義，在對(duì)文件精神一知半解的.情況下，抵觸情緒較強(qiáng)。同時(shí)，社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)管理體制的局限，累積了許多問(wèn)題，如:專業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡(jiǎn)單;物業(yè)費(fèi)收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵(lì)約束機(jī)制，難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動(dòng)力。
二、突破物業(yè)管理困局的探索
近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動(dòng)工作會(huì)在渝舉行》的標(biāo)題新聞，詳細(xì)報(bào)道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決企業(yè)包袱試點(diǎn)工作，對(duì)于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會(huì)職能提供了有益的借鑒，特別是對(duì)地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展、社會(huì)職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場(chǎng)無(wú)疑于“一場(chǎng)及時(shí)雨”，帶來(lái)了一線曙光。山丹馬場(chǎng)下轄4個(gè)農(nóng)牧企業(yè)，10個(gè)工(商)礦企業(yè)，4個(gè)事業(yè)單位，分布在9個(gè)社區(qū)，場(chǎng)區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長(zhǎng)興不衰;連片油菜籽是全國(guó)最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀構(gòu)成山丹馬場(chǎng)獨(dú)居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因?yàn)樯降ゑR場(chǎng)的獨(dú)特資源和特色優(yōu)勢(shì)，社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新，牽一發(fā)而動(dòng)全身，更具有區(qū)域特點(diǎn)和探索意義。
1．實(shí)施分類監(jiān)管，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值
統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持深化改革，根據(jù)不同企業(yè)類型，合理界定山丹馬場(chǎng)及二級(jí)企業(yè)功能，明確定位，有針對(duì)性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益為主要目標(biāo)，承擔(dān)政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)的企業(yè)，可以分為競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)。根據(jù)不同國(guó)有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)，動(dòng)態(tài)調(diào)整國(guó)有企業(yè)分類，實(shí)現(xiàn)山丹馬場(chǎng)資源優(yōu)化配置，推動(dòng)山丹馬場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。山丹馬場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理，主要承擔(dān)公共服務(wù)，側(cè)重民生社會(huì)效益，歸為功能性企業(yè)類型，對(duì)社區(qū)實(shí)行有針對(duì)性的社會(huì)化管理，促進(jìn)山丹馬場(chǎng)社區(qū)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。
2．厘清政企職能，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化
堅(jiān)持以資本為紐帶，結(jié)合企業(yè)功能特點(diǎn)，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理。對(duì)關(guān)系國(guó)家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國(guó)有資本保持獨(dú)資或絕對(duì)控股;對(duì)涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，國(guó)有資本保持相對(duì)控股;對(duì)其他國(guó)有股權(quán)可以根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展情況，按市場(chǎng)規(guī)則有序進(jìn)退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進(jìn)山丹馬場(chǎng)政企分開(kāi)，剝離山丹馬場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)職能，由政府職能部門承擔(dān)對(duì)應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，既有助于山丹馬場(chǎng)輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
3．完善配套政策，助推山丹馬場(chǎng)融入地方發(fā)展規(guī)劃
社區(qū)物業(yè)管理移交，關(guān)系到山丹馬場(chǎng)每一個(gè)職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開(kāi)退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實(shí)相關(guān)政策，健全改制協(xié)調(diào)機(jī)制，真正將山丹馬場(chǎng)發(fā)展融入?yún)^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。關(guān)鍵是要認(rèn)清山丹馬場(chǎng)所承擔(dān)的社會(huì)職能，特別是在祁連山自然保護(hù)區(qū)承擔(dān)的生態(tài)資源保護(hù)責(zé)任，政府應(yīng)給予相應(yīng)的資源配置和補(bǔ)助。建立健全公共建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)償機(jī)制，制定財(cái)政、稅收、土地、人力資源社會(huì)保障等具體政策和措施，提升山丹馬場(chǎng)公共基礎(chǔ)建設(shè)水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。目前，已經(jīng)啟動(dòng)的央企分離移交工作成效顯著。物業(yè)管理移交工作的開(kāi)展和推進(jìn)，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰(zhàn)，還需多方共同努力，只有將思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨的十八屆三、四中全會(huì)精神上來(lái)，以“聯(lián)合發(fā)展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開(kāi)發(fā)歷史性機(jī)遇，才能為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，減輕山丹馬場(chǎng)發(fā)展包袱，集中精力提高企業(yè)效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場(chǎng)社會(huì)職能分離改革有序、協(xié)調(diào)、穩(wěn)健推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)山丹馬場(chǎng)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，鑄造強(qiáng)場(chǎng)。
物業(yè)管理論文6
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對(duì)性的解決工作中的不足。
關(guān)鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)也在增強(qiáng)，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒(méi)有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無(wú)法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實(shí)際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過(guò)法律武器來(lái)捍衛(wèi)自身的權(quán)益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責(zé)和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，在提供服務(wù)時(shí)工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設(shè)備應(yīng)缺少維護(hù)而無(wú)法正常使用，這就會(huì)造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會(huì)增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)模化、市場(chǎng)化的進(jìn)程，物業(yè)公司管理的機(jī)構(gòu)也在不斷龐大。與此同時(shí)，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國(guó)家規(guī)定，合理運(yùn)用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強(qiáng)工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運(yùn)用信息化的網(wǎng)絡(luò)資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動(dòng)無(wú)人管理、無(wú)紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)。
2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的模塊
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人、財(cái)、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的內(nèi)部模塊
這是在辦公環(huán)境和場(chǎng)所中實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公和自動(dòng)化辦公的模塊，有利于降低時(shí)間成本、提供工作效率、建設(shè)綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設(shè)定內(nèi)容，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買水、電、煤氣等。每個(gè)項(xiàng)目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢某一居民的日常生活支出、繳費(fèi)信息，這就大大節(jié)省了時(shí)間和人力成本。油田小區(qū)通過(guò)這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項(xiàng)生活狀況，實(shí)現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的外部模塊
外部模塊是要建立一個(gè)豐富和立體資源庫(kù)，每個(gè)社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過(guò)登陸窗口查詢自己個(gè)人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當(dāng)居民對(duì)自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時(shí)，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實(shí)現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實(shí)的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的系統(tǒng)
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的需求
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開(kāi)展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應(yīng)性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護(hù)奠定基礎(chǔ)。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的目標(biāo)
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設(shè)；其次，系統(tǒng)在建設(shè)中要運(yùn)用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項(xiàng)工作內(nèi)容，要根據(jù)實(shí)際工作需要定制個(gè)性化的系統(tǒng)。在領(lǐng)導(dǎo)層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財(cái)力資源，以保證系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)確有實(shí)效而又具有應(yīng)用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開(kāi)發(fā)后要多次調(diào)整，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價(jià)購(gòu)買后無(wú)人問(wèn)津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價(jià)值。
3.3實(shí)現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的意義
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)工作過(guò)程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進(jìn)程中存在困難，要實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進(jìn)工作的順利實(shí)施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術(shù)中，開(kāi)發(fā)軟件，推動(dòng)油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的價(jià)值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無(wú)死角、繳費(fèi)系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見(jiàn)，在21世紀(jì)這樣一個(gè)信息化時(shí)代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準(zhǔn)確、快速的為居民服務(wù)，要強(qiáng)化物業(yè)意識(shí)，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
參考文獻(xiàn)：
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物業(yè)管理論文7
一、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題
(一)不能準(zhǔn)確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向
一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展。但從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴(yán)重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性。物業(yè)管理分為消費(fèi)和投資兩個(gè)方面，在對(duì)內(nèi)地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。我國(guó)的物業(yè)管理引用了國(guó)外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)槲覈?guó)多數(shù)的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當(dāng)大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的'控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現(xiàn)。受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國(guó)很多的物業(yè)管理公司存在機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規(guī)范等問(wèn)題，導(dǎo)致公司的人力、物力、財(cái)力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題
(一)樹立正確的管理理念
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應(yīng)得的利益三者緊密的聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競(jìng)爭(zhēng)力和促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內(nèi)容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規(guī)范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實(shí)施等，并按照相應(yīng)的規(guī)定不斷的加強(qiáng)管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿意度為目標(biāo)，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對(duì)業(yè)主的要求，設(shè)計(jì)出符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)類型，大膽創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。當(dāng)業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運(yùn)用目標(biāo)成本的管理辦法，對(duì)公司的成本進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)成本的控制是非常必要的，對(duì)促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強(qiáng)成本管理的力度，提高工作人員的成本意識(shí)，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現(xiàn)，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，然后根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節(jié)省成本。
(三)遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則
物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅(jiān)持業(yè)務(wù)至上的原則，因?yàn)橹挥胁粩嗟臐M足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，規(guī)范管理模式，制定相應(yīng)的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設(shè)計(jì)業(yè)主需要的服務(wù)類型，提高競(jìng)爭(zhēng)力。
(四)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式
根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識(shí)，完善管理措施和服務(wù)設(shè)備，樹立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。
物業(yè)管理論文8
物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)，這種說(shuō)法似乎有自己的道理。它說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著一定的互補(bǔ)關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費(fèi)。房屋是一個(gè)耐用的不動(dòng)產(chǎn)，是所有消費(fèi)商品中壽命最長(zhǎng)的一個(gè)種類。它在長(zhǎng)期的使用過(guò)程中需要維護(hù)和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可以獨(dú)立完成的，而是要物業(yè)管理機(jī)制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種長(zhǎng)期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個(gè)原則：
1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性
房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護(hù)和保養(yǎng)的不動(dòng)產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用時(shí)不可缺少的工作項(xiàng)目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。
2．要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的'實(shí)際作用
物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向。對(duì)于所有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向相當(dāng)重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障M(fèi)群的心理需求已成為問(wèn)題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機(jī)制的發(fā)展機(jī)遇。只要物業(yè)管理者與消費(fèi)者面對(duì)保持緊密聯(lián)系，隨時(shí)傾聽(tīng)使用者的評(píng)價(jià)，時(shí)常對(duì)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研定位，改進(jìn)設(shè)計(jì)有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場(chǎng)之間的橋梁。
3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段
規(guī)劃設(shè)計(jì)原本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要完成以下兩個(gè)工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計(jì)功能形成一個(gè)完整、舒適、便利的工作項(xiàng)目之一。另一方面在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持良好的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場(chǎng)上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對(duì)居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當(dāng)成工作的核心，千萬(wàn)不能忽視物業(yè)管理工作的社會(huì)意義。
4．通過(guò)物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷售
物業(yè)管理已越來(lái)成為投資者選擇的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，隨著生活水平的日益提高，人們對(duì)居住的觀念有了很大提高，對(duì)居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來(lái)便利而著想。當(dāng)然其中最大的問(wèn)題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。
5．通過(guò)物業(yè)管理進(jìn)一步改善住房制度
物業(yè)管理行業(yè)的快步發(fā)展和物業(yè)管理制度的日益法制化，使社會(huì)公眾對(duì)居住質(zhì)量、居住環(huán)境的服務(wù)意識(shí)越來(lái)越高，當(dāng)前房屋管理體制的由原來(lái)的行政性、福利性的管理已經(jīng)向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制改變，從而進(jìn)一步促進(jìn)了住房制度日益好轉(zhuǎn)。新體制的物業(yè)管理解決了房地產(chǎn)管理長(zhǎng)期得不到的有效管理問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)了住房行業(yè)的商品化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。
物業(yè)管理論文9
【題目】《住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究》
【摘要】住宅物業(yè)管理是目前我國(guó)物業(yè)管理的主要形式，是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅的營(yíng)銷過(guò)程中，物業(yè)管理更成為一個(gè)不可或缺的重要內(nèi)容。本文對(duì)住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題加以分析，以探討、研究相應(yīng)的解決辦法, 促進(jìn)住宅物業(yè)管理的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè) 問(wèn)題 對(duì)策
【目錄】根據(jù)內(nèi)容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結(jié)論
一、緒論，說(shuō)明我完成此次作業(yè)的目的.、現(xiàn)實(shí)意義、對(duì)所研究問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，并提出本文的中心論點(diǎn)。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題
（一）國(guó)家法律法規(guī)，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規(guī)（憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度）
2、政府相關(guān)部門的監(jiān)管問(wèn)題（行政主管部門、社會(huì)公共部門）
（二）物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問(wèn)題（5種）
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差，資金運(yùn)作混亂（物業(yè)費(fèi)、運(yùn)行）
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節(jié)，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范）
（三）業(yè)主方面存在的問(wèn)題
1、業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)
（四）要點(diǎn)問(wèn)題
1、物業(yè)費(fèi)收取問(wèn)題（開(kāi)發(fā)商、社會(huì)輿論）
2、物業(yè)管理中的糾紛問(wèn)題（宏觀）
解決住宅物業(yè)管理所存在問(wèn)題的對(duì)策
（一）關(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監(jiān)督力度、協(xié)調(diào)關(guān)系。
（二）關(guān)于企業(yè)：改革，結(jié)合自身情況，適應(yīng)市場(chǎng)需求；經(jīng)營(yíng)模式、
費(fèi)用利用、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓(xùn)。
（三）關(guān)于業(yè)主：改變觀念和認(rèn)識(shí)；了解法律常識(shí)，提高素質(zhì)。
（四）關(guān)于要點(diǎn)：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標(biāo)準(zhǔn)制度、方式方法。
三、結(jié)論
1、概括當(dāng)前住宅物業(yè)的現(xiàn)狀和我們的任務(wù)所在
2、呼應(yīng)開(kāi)頭的緒論
物業(yè)管理論文10
摘要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和城市管理對(duì)物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的誤區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用及物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用
隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊(duì)伍在日益壯大，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)今研究的重要課題。現(xiàn)結(jié)合對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的主體分析，總結(jié)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)并學(xué)習(xí)借鑒，提出相應(yīng)的符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)策建議。
一、國(guó)外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)
最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：1.物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規(guī)比較健全。國(guó)家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開(kāi)始就有了良好的基礎(chǔ)。
2.物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮重要作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。
3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來(lái)做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢(shì)在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會(huì)分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。
社會(huì)化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
4.物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平的高低和配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國(guó)外市政的配套設(shè)施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的'水平。所有建筑物在前期建設(shè)時(shí)，就做好了水、電、通信、車庫(kù)等配套設(shè)施，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制值得我國(guó)物業(yè)管理部門借鑒和學(xué)習(xí)。
二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容
1.常規(guī)性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護(hù)衛(wèi)，消防設(shè)施的保護(hù)，道路車輛的管理等。
2.針對(duì)性的專項(xiàng)管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開(kāi)展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛(wèi)、娛樂(lè)活動(dòng)，金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
三、對(duì)物業(yè)管理的一些誤區(qū)
1.物業(yè)管理公司≠開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō)，它必須按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得法人證書;向建設(shè)部門申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價(jià)局申請(qǐng)，取得收費(fèi)許可證書;向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒(méi)有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國(guó)家的法規(guī)。
2.責(zé)任誤區(qū)。現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪于物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這都是觀念上的錯(cuò)覺(jué)造成的。例如汽車在停車場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費(fèi)，也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二，停車場(chǎng)是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù);其三，收費(fèi)是因?yàn)橛脩粽加昧巳w業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施，這種收費(fèi)恰恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢”的原則。
3“.管家”誤區(qū)。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，許多物業(yè)管理公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí)，常以“管家”自喻;面對(duì)廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認(rèn)識(shí)上澄清，不在理論上糾誤，勢(shì)必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。
比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解，遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
五、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
1.物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對(duì)象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業(yè)管理有利于長(zhǎng)效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長(zhǎng)效管理;對(duì)于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)效管理的基本保證。
3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠(chéng)實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導(dǎo)作用。
物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可。通過(guò)政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
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物業(yè)管理論文11
一、學(xué)生校外實(shí)習(xí)調(diào)查概況
被調(diào)查的對(duì)象是:江西藍(lán)天學(xué)院04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;南昌科技大學(xué)高職部04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;江西經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院05級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生。本調(diào)查為問(wèn)卷調(diào)查,共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷160份,回收132份;其中有效問(wèn)卷129份,占總調(diào)查人數(shù)的80%。以上被調(diào)查學(xué)生都參加了校實(shí)習(xí)。
二、物業(yè)管理校外實(shí)習(xí)時(shí)間的選擇與安排
物業(yè)管理實(shí)習(xí),三個(gè)學(xué)校分別安排在第二學(xué)期、第四學(xué)期。其中,有兩個(gè)學(xué)校安排在第二學(xué)期,一個(gè)學(xué)校安排在第四學(xué)期。95.3%的學(xué)生普遍對(duì)第二學(xué)期就安排校外實(shí)習(xí)不贊同,贊同第四學(xué)期的占41.9%。其根本原因是他們對(duì)專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識(shí)掌握少,缺乏整體理解和綜合知識(shí)運(yùn)用能力。而專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,一般第一學(xué)年僅僅開(kāi)設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課程,第二學(xué)年則陸續(xù)開(kāi)設(shè)了相應(yīng)專業(yè)課。因此,在第二學(xué)期期間,學(xué)生會(huì)感覺(jué)理論知識(shí)不夠用或不能銜接。在第四學(xué)期,學(xué)生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識(shí),有急于上崗實(shí)踐的迫切要求。因此,從實(shí)際教學(xué)出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應(yīng)在相應(yīng)開(kāi)設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課以及專業(yè)課的前提下,及時(shí)安排學(xué)生校外實(shí)習(xí),且以第四學(xué)期為宜,實(shí)習(xí)時(shí)間為四周。
三、實(shí)習(xí)企業(yè)的選擇
這三個(gè)學(xué)院的學(xué)生所在實(shí)習(xí)單位的資質(zhì)等級(jí)有一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項(xiàng)目單一。調(diào)查中,學(xué)生在對(duì)實(shí)習(xí)單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達(dá)68.2%;而對(duì)企業(yè)資質(zhì)低、管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學(xué)生對(duì)校外物業(yè)管理的實(shí)習(xí)正向綜合性、規(guī)范性、實(shí)務(wù)性方面延伸,希望能為未來(lái)就業(yè)提供上崗見(jiàn)習(xí)的鍛煉機(jī)會(huì),擴(kuò)大就業(yè)選擇面。同時(shí)也折射出現(xiàn)有的學(xué)院專業(yè)實(shí)習(xí)模式、觀念及實(shí)施效果不能滿足學(xué)生需求,不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)不能停留在完成教學(xué)任務(wù)的淺層次理解上,要進(jìn)行深層次思考。從實(shí)習(xí)內(nèi)涵、學(xué)生就業(yè)等多角度審視,為學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)去驗(yàn)證、探索、實(shí)踐提供更多的選擇,以激發(fā)學(xué)生的思維,引導(dǎo)感性認(rèn)識(shí)的升華,從而提高實(shí)習(xí)教學(xué)的效果。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟度的提高、城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、服務(wù)業(yè)比重的擴(kuò)大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴(kuò)展。寫字樓、高檔公寓、大賣場(chǎng)、酒店、會(huì)展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進(jìn)一步上升,為校外實(shí)習(xí)提供了平臺(tái),便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強(qiáng)的企業(yè)作為學(xué)院實(shí)習(xí)基地,以推動(dòng)校企合作。
四、實(shí)習(xí)內(nèi)容的安排
有78.3%的被調(diào)查學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務(wù)。61%的學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,獲取工作經(jīng)驗(yàn)是主要目的之一。學(xué)生對(duì)工作崗位印象最深刻的是客戶服務(wù)崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說(shuō)明學(xué)生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務(wù),從事綠化保潔工作意愿不強(qiáng)。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設(shè)備設(shè)施維護(hù)、綠化保潔等理論知識(shí)方面少、淺,可操作性教學(xué)實(shí)務(wù)知識(shí)缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學(xué)需要。在調(diào)查中,有41.8%的學(xué)生認(rèn)為,所學(xué)知識(shí)現(xiàn)實(shí)中缺乏適用條件,41.9%的學(xué)生認(rèn)為,理論知識(shí)不能解決實(shí)際問(wèn)題。這對(duì)現(xiàn)有專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程體系、教材建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學(xué)非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學(xué)生實(shí)習(xí)期間的實(shí)習(xí)管理
通過(guò)調(diào)查顯示,企業(yè)對(duì)學(xué)生實(shí)習(xí)較重視,都有實(shí)習(xí)計(jì)劃安排,并將學(xué)生納入所屬部門管理,對(duì)于實(shí)習(xí)學(xué)生,作到有問(wèn)必答,安排跟班,并落實(shí)到具體崗位。學(xué)生的實(shí)踐技能,主要通過(guò)與跟班師傅交流、上崗體驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)觀察等方式來(lái)獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗(yàn)的`占61.2%;在現(xiàn)場(chǎng)觀察獲取技能的占49.6%。這說(shuō)明學(xué)生十分珍惜實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),超過(guò)一半的學(xué)生實(shí)習(xí)期間態(tài)度認(rèn)真、目的明確;87.6%學(xué)生都能自覺(jué)遵守紀(jì)律,90.7%的學(xué)生對(duì)實(shí)習(xí)過(guò)程感到滿意。實(shí)習(xí)單位對(duì)員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個(gè)方面。學(xué)生在實(shí)習(xí)過(guò)程中的體會(huì)是:企業(yè)強(qiáng)調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說(shuō)明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點(diǎn)方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學(xué)院更多的是強(qiáng)調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對(duì)企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務(wù)行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風(fēng)貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對(duì)員工的著裝、文明用語(yǔ)、掛牌等方面都做了嚴(yán)格詳實(shí)的規(guī)定。而各校專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,對(duì)學(xué)生在儀容儀表方面的教學(xué)與訓(xùn)練缺乏專業(yè)教學(xué)安排。,學(xué)生實(shí)習(xí)后,認(rèn)為學(xué)院很有必要開(kāi)設(shè)禮儀類課程。
六、學(xué)生實(shí)習(xí)后的體會(huì)
調(diào)查中,有84.5%的學(xué)生非常希望實(shí)習(xí)前提供相應(yīng)的實(shí)習(xí)指導(dǎo)資料,做到實(shí)習(xí)上崗有針對(duì)性,思想上有一定的準(zhǔn)備,操作上有一定的指導(dǎo)性。學(xué)生希望今后專業(yè)課教學(xué)能進(jìn)一步做到理論聯(lián)系實(shí)際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實(shí)地參觀,了解實(shí)際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的占35.7%;希望能常請(qǐng)企業(yè)專業(yè)人士來(lái)校講座的占27%。有82.9%的學(xué)生通過(guò)實(shí)習(xí)進(jìn)一步加深了對(duì)該行業(yè)的認(rèn)識(shí),其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學(xué)生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實(shí)習(xí)能加深學(xué)生對(duì)所學(xué)專業(yè)的認(rèn)識(shí)和職業(yè)忠誠(chéng)度,對(duì)教與學(xué)的有機(jī)結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實(shí)習(xí)教學(xué)中應(yīng)遵循的原則
(一)專業(yè)知識(shí)與校外實(shí)踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識(shí)的掌握是學(xué)生開(kāi)啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)。校外實(shí)踐教學(xué)是學(xué)生獲取專業(yè)技能、增強(qiáng)綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題能力和增強(qiáng)職業(yè)感性認(rèn)識(shí)的重要途徑;也是學(xué)校驗(yàn)證專業(yè)教學(xué)培養(yǎng)是否符合社會(huì)需求的綜合評(píng)價(jià)途徑,以及開(kāi)展專業(yè)實(shí)踐教學(xué)改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實(shí)踐教學(xué)兩者間要有機(jī)協(xié)調(diào)與銜接,理論教學(xué)要導(dǎo)入實(shí)踐案例,予以剖析,幫助學(xué)生深刻理解專業(yè)知識(shí)內(nèi)涵。實(shí)踐要以理論為基礎(chǔ),為知識(shí)綜合運(yùn)用營(yíng)造相應(yīng)氛圍與環(huán)境,為學(xué)生掌握實(shí)踐技能提供保障。
(二)三方共贏原則。校外實(shí)習(xí)涉及企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生三方利益。一般情況下,學(xué)校居于主導(dǎo)地位,企業(yè)處于被動(dòng)配合、學(xué)生被動(dòng)接受的狀況。學(xué)校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃的目的而實(shí)施實(shí)習(xí);企業(yè)是出于社會(huì)責(zé)任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來(lái)承擔(dān)實(shí)習(xí)任務(wù);學(xué)生是出于了解社會(huì)、掌握職業(yè)技能、積累社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、完成實(shí)習(xí)任務(wù)出發(fā)來(lái)參加實(shí)習(xí)。三者之間,起關(guān)鍵性作用的是學(xué)校,它在企業(yè)與學(xué)生之間是橋梁和中介。因此,學(xué)校應(yīng)從有利于校企合作、開(kāi)展橫向?qū)I(yè)研究、有利于學(xué)生就業(yè)、培養(yǎng)社會(huì)所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識(shí)引入課堂教學(xué),讓學(xué)生由感性認(rèn)識(shí)上升為理性思考,自覺(jué)開(kāi)拓專業(yè)知識(shí)視野,有針對(duì)性地訓(xùn)練相關(guān)專業(yè)技能,為未來(lái)就業(yè)儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn)。學(xué)校應(yīng)積極主動(dòng)地與有一定實(shí)力的企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學(xué)、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關(guān)系。
(三)教師隨同實(shí)習(xí)原則。教師隨同學(xué)生下企業(yè)實(shí)習(xí),不僅僅是承擔(dān)協(xié)調(diào)與管理工作,還應(yīng)承擔(dān)綜合實(shí)驗(yàn)教學(xué)與實(shí)際需求間差異性的工作,針對(duì)共性問(wèn)題進(jìn)行探討;同時(shí)也是學(xué)校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過(guò)跟班學(xué)習(xí),能積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強(qiáng)實(shí)習(xí)前的崗位培養(yǎng)和輔導(dǎo),減少學(xué)生實(shí)習(xí)的盲目性、被動(dòng)性,提高學(xué)生實(shí)習(xí)的主動(dòng)性、針對(duì)性、職業(yè)性;便于深化教材與教學(xué)改革,豐富教學(xué)內(nèi)涵,貼近實(shí)際、貼近崗位,真正做到理論與實(shí)踐相結(jié)合,學(xué)得到、用得上,實(shí)現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)零過(guò)渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計(jì)劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識(shí)、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的師資隊(duì)伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實(shí)踐教學(xué)方案。據(jù)美國(guó)麥肯錫公司20xx年對(duì)包括工程師、會(huì)計(jì)和醫(yī)生在內(nèi)9種職業(yè)的調(diào)查顯示,中國(guó)每年有60萬(wàn)工科大學(xué)生畢業(yè),但跨國(guó)公司可以雇用的不到10%。該公司認(rèn)為,中國(guó)的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強(qiáng)的課程使中國(guó)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題和團(tuán)隊(duì)合作的經(jīng)驗(yàn)非常少。由此可見(jiàn),作為高職院校,要力爭(zhēng)扭轉(zhuǎn)學(xué)生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實(shí)踐教學(xué)“短板”,從課程體系構(gòu)建的角度,將理論知識(shí)運(yùn)用揉合到學(xué)生實(shí)踐中去,做到實(shí)踐教學(xué)對(duì)專業(yè)教育具有驗(yàn)證性、檢測(cè)性和修正性。要使實(shí)踐教學(xué)“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長(zhǎng)板”,需進(jìn)一步充實(shí)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實(shí)務(wù)性為一體,使實(shí)踐鍛煉成為學(xué)生成才成長(zhǎng)的自由之路。綜上所述,校外實(shí)習(xí)是專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場(chǎng),加強(qiáng)調(diào)研,結(jié)合自身特色來(lái)量身定做專業(yè)人才,使之成為學(xué)生競(jìng)爭(zhēng)上崗的致勝利刃,從而實(shí)現(xiàn)高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會(huì)需求的人才目標(biāo)落到實(shí)處。
物業(yè)管理論文12
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國(guó)城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國(guó)內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國(guó)城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國(guó)城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國(guó)城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國(guó)出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善
近些年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國(guó)傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購(gòu)買商品房就是為了安居樂(lè)業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)也就無(wú)法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國(guó)家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問(wèn)題都要有詳細(xì)的法規(guī)來(lái)規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過(guò)正規(guī)流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來(lái)“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報(bào)出過(guò)低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購(gòu)買商品房，但在后期卻無(wú)法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過(guò)低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來(lái)保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文13
摘要：近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國(guó)居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識(shí)之士所重視。本文擬對(duì)物業(yè)管理的一些問(wèn)題作一初步探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內(nèi)以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):
①一般是在一定土地范圍內(nèi)的;
②具有不可移動(dòng)性;
③具有一定的價(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場(chǎng)店鋪，還包括工廠的廠房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉(cāng)庫(kù)等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說(shuō)，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對(duì)物業(yè)的一些基本管理活動(dòng)一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類則是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度和社會(huì)分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷和規(guī)范的日常管理，保持并實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，滿足物業(yè)客戶需要的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與其它商品營(yíng)銷有許多共通之處，它必須根據(jù)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標(biāo)以及區(qū)位地域因素，再考慮到國(guó)家政策和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)分析和品牌定位，選擇合適的銷售對(duì)象，采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過(guò)經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區(qū)公共關(guān)系活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設(shè)施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等場(chǎng)所和使用條件。近幾十年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來(lái)進(jìn)行的，并沒(méi)有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開(kāi)放的大環(huán)境使國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)得以在我國(guó)引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識(shí)之士在學(xué)習(xí)國(guó)沙卜經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國(guó)特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機(jī)構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項(xiàng)維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)主可以聘請(qǐng)專業(yè)公司，通過(guò)委托契約和必要的財(cái)務(wù)監(jiān)督來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財(cái)力上的浪費(fèi)，減少因?qū)I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺所可能造成的損失。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類，目前我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的`重要性將日益顯現(xiàn)出來(lái)，物業(yè)管理也將成為我國(guó)90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容
隨著時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)使建筑物的結(jié)構(gòu)逐漸損耗，甚至過(guò)早損壞。如我國(guó)一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽(yáng)臺(tái)等房屋結(jié)構(gòu)和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內(nèi)容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。
①管理方面，主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備作用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，隨時(shí)變更原始記錄。
②服務(wù)方面，主要是充分滿足用戶要求，及時(shí)登門服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對(duì)于房屋、設(shè)備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳適當(dāng)使用房屋設(shè)備的常識(shí)，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來(lái)說(shuō)是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。
具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個(gè)方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì)因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運(yùn)行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。
2.注意設(shè)備的正常運(yùn)行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會(huì)因電梯中途停運(yùn)、照明中途停電而煩惱。要求各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)行，避免因突然損壞而給用戶帶來(lái)不便。
3.注意資金的合理運(yùn)用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來(lái)自用戶的管理費(fèi)收入，必須有效地分配在各項(xiàng)服務(wù)上，使每項(xiàng)支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費(fèi)。另外應(yīng)注意資金儲(chǔ)備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護(hù)。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對(duì)環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。
5.加強(qiáng)治安防范，保障住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。可以通過(guò)建立專職的保安隊(duì)伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來(lái)加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護(hù)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營(yíng)策略
現(xiàn)代社會(huì)分工的專業(yè)化趨勢(shì)與發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內(nèi)部的多個(gè)部門又構(gòu)成了其完整的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，履行著物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的工作，并充當(dāng)公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，制定公司的發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，增強(qiáng)公司的財(cái)力。
3、財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃，預(yù)算管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控資金收支、做到專款專用。做好公司財(cái)務(wù)報(bào)表，接受客戶的監(jiān)督。
4、保安部:負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)，參與社會(huì)聯(lián)防，維護(hù)小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負(fù)責(zé)維護(hù)小盡.(大廈)的登共設(shè)施，導(dǎo)證其止常運(yùn)行開(kāi)展各種服務(wù)項(xiàng)目，為住戶排憂解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營(yíng)策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂(lè)設(shè)施的管理或服務(wù)較為重要。
2、辦公大樓管理應(yīng)該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場(chǎng)的外觀及形象，以吸引消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費(fèi)者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費(fèi)用則不列入管理費(fèi)支出項(xiàng)目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應(yīng)不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運(yùn)輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設(shè)立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場(chǎng)要方便車主，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號(hào)，停車位易于識(shí)別。對(duì)收費(fèi)系統(tǒng)的操作等也應(yīng)給予重視。
四、物業(yè)管理費(fèi)用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源
主要有以下三個(gè)方面:
1、收取管理費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各類物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內(nèi)外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費(fèi)，則加收滯納金。一般采用并鼓勵(lì)住戶提前預(yù)交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。
2、收取水電管理費(fèi)備用金。繳納辦法是根據(jù)低層、高層樓了和商場(chǎng)三種不同類型一次付清，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按當(dāng)?shù)厮蕉ā溆媒鹗菍？顚Ｔ翵，主要是對(duì)配套設(shè)施如供電、機(jī)電、電涕、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設(shè)立的，搶修大型設(shè)備動(dòng)川備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項(xiàng)收入。一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在屋村范圍內(nèi)收取停車費(fèi)、單車、摩托車保管費(fèi)、遲納金、裝修管理費(fèi)、小商店租金等。隨著屋村老化和物價(jià)指數(shù)的上漲，每?jī)赡赀m當(dāng)調(diào)整一次管理費(fèi)，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費(fèi)用于維修小區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，主要用來(lái)支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費(fèi)收入的15%)和管理人員的工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、員工福利、行政費(fèi)用等。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和使用是當(dāng)前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收取問(wèn)題不大，但對(duì)普通類住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。因此，在進(jìn)行或組建對(duì)一般物業(yè)的一長(zhǎng)期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長(zhǎng)期管理的經(jīng)營(yíng)所需，以彌補(bǔ)長(zhǎng)期管理的經(jīng)費(fèi)不足，達(dá)到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、樹立物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開(kāi)始，而是應(yīng)該超前地考慮市場(chǎng)的需求。在物業(yè)尚在設(shè)計(jì)階段，即對(duì)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)等提供專業(yè)意見(jiàn)和建議，反映用戶的要求，務(wù)求物業(yè)的設(shè)計(jì)更符合實(shí)際的應(yīng)用和方便日后的管理工作。
2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施和服務(wù)。新加坡等國(guó)的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過(guò)國(guó)家立法(住宅法)來(lái)保證，我國(guó)有條件的城市似也可通過(guò)類似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。
3、適當(dāng)宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)業(yè)主和消費(fèi)者的觀念。由于我國(guó)味期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制一F復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和短視的消費(fèi)觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費(fèi)者所接受，隨著我國(guó)全面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該積極地通過(guò)多形式的傳媒適當(dāng)?shù)匦麄鞅拘袠I(yè)的重要意義。
4、加強(qiáng)從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)，做好從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊(duì)伍。
物業(yè)管理論文14
【摘要】社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善和快速發(fā)展，推動(dòng)著國(guó)有科研院所不斷深入改革。傳統(tǒng)的后勤管理方式已嚴(yán)重制約物業(yè)管理的效益，并影響著國(guó)有科研院所的整體創(chuàng)新和持續(xù)發(fā)展。本文簡(jiǎn)要介紹了目前國(guó)有科研院所在物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，從能力重構(gòu)的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業(yè)管理提供一定的借鑒作用。
【關(guān)鍵詞】國(guó)有科研院所；物業(yè)管理；能力重構(gòu)；解決思路
一、物業(yè)管理概述
物業(yè)管理在20世紀(jì)50年代進(jìn)入香港，伴隨著中國(guó)的改革開(kāi)放，各沿海城市政府打破了傳統(tǒng)的管理方法，出臺(tái)了一系列關(guān)于土地使用的優(yōu)惠政策，吸引了一批海外人士來(lái)中國(guó)居住和投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因?yàn)楹Ｍ馊耸可罘绞降牟煌瑢?duì)居住條件提出了更高的要求，傳統(tǒng)的房屋管理體制已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的需求，于是內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司于1981年3月在深圳成立。中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近四十年的發(fā)展，已由一個(gè)傳統(tǒng)初級(jí)管理行業(yè)發(fā)展到具有現(xiàn)代化、智能化管理特征的行業(yè)。
二、國(guó)有科研院所物業(yè)管理存在的問(wèn)題
由于國(guó)有科研院所物業(yè)管理大部分是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的后勤房管工作延續(xù)下來(lái)的，國(guó)有科研院所物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍存在著一定差距。受傳統(tǒng)體制的影響，很多物業(yè)管理部門沒(méi)有獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，后勤房管式的物業(yè)管理也無(wú)法滿足市場(chǎng)需要，嚴(yán)重制約了科研院所管理的整體市場(chǎng)效益。首先，物業(yè)管理模式落后，沒(méi)能順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。國(guó)有科研院所物業(yè)管理部門名義上是獨(dú)立核算，但是物業(yè)管理部門的人員、資金、組織設(shè)計(jì)、流程架構(gòu)等都由國(guó)有科研院所內(nèi)的上級(jí)部門控制，物業(yè)管理部門主要是對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，而不是對(duì)顧客負(fù)責(zé)、對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)，于是便不可避免地造成物業(yè)管理在國(guó)有科研院所內(nèi)的封閉性和福利性其次，物業(yè)管理效益低，創(chuàng)收途徑極為有限。隨著國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)改革的深入，許多國(guó)有企業(yè)將自有住宅出售或出租給外部企業(yè)，但對(duì)于如何正常收繳物業(yè)管理費(fèi)卻沒(méi)能形成規(guī)范和制度，導(dǎo)致出租易收租難，回收的費(fèi)用不夠維持部門日常運(yùn)作，經(jīng)費(fèi)主要還是靠上級(jí)財(cái)政撥款。另外，國(guó)有科研院所承擔(dān)了辦社會(huì)職能，經(jīng)營(yíng)成本相較非國(guó)有企業(yè)要高，如果不剝離企業(yè)辦社會(huì)職能，國(guó)有科研院所的競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑會(huì)下降，甚至可能被市場(chǎng)淘汰而結(jié)束企業(yè)生命。最后，物業(yè)管理部門員工整體素質(zhì)不高。由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期物業(yè)管理機(jī)制的影響，國(guó)有科研院所物業(yè)管理部門大多都是后勤服務(wù)轉(zhuǎn)崗人員組成的群體，部門職工由上級(jí)分配或老弱安置。由于沒(méi)有下崗的威脅，缺乏學(xué)習(xí)和上進(jìn)的動(dòng)力，因此，盡管職工隊(duì)伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現(xiàn)象很普遍。
三、解決科研院所物業(yè)管理問(wèn)題的思路
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，如何處理好物業(yè)管理與科研院所轉(zhuǎn)型發(fā)展之間的關(guān)系，如何改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來(lái)的后勤體制的被動(dòng)狀態(tài)，在深化體制改革過(guò)程中促進(jìn)物業(yè)管理的成功轉(zhuǎn)型，已成為國(guó)有科研院所面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。住房制度改革和國(guó)企改革的實(shí)施，開(kāi)始出現(xiàn)了國(guó)有企業(yè)的轉(zhuǎn)型，這一時(shí)期的科研機(jī)構(gòu)的所有制變化，給物業(yè)管理指出了發(fā)展的方向：通過(guò)能力重構(gòu)，成立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的專業(yè)化物業(yè)管理公司。動(dòng)態(tài)能力（Teece，1997）的重構(gòu)，是指重構(gòu)企業(yè)內(nèi)外資源從而在變化多端的外部環(huán)境中不斷尋求和利用機(jī)會(huì)的能力，本文將從組織管理機(jī)制、人力資源、組織流程及架構(gòu)、組織文化四個(gè)方面提出物業(yè)管理的解決思路。
（1）組織管理機(jī)制重構(gòu)。通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)化運(yùn)作，找到適合自己的經(jīng)營(yíng)模式，提升物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)能力，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的差異化、多元化經(jīng)營(yíng)，提升盈利能力。為改變科研院所物業(yè)管理資本運(yùn)作手段單一，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率低的不利局勢(shì)，可采取托管、劃轉(zhuǎn)、租賃、合作等多種方式，對(duì)科研院所物業(yè)管理現(xiàn)有從事的資產(chǎn)實(shí)施整合，重構(gòu)物業(yè)組織管理機(jī)制。為盤活物業(yè)管理資金，可開(kāi)展并加強(qiáng)與各類銀行的合作，推進(jìn)融資工作，擴(kuò)大融資規(guī)模。通過(guò)建立組織學(xué)習(xí)機(jī)制，開(kāi)展“三個(gè)轉(zhuǎn)變”學(xué)習(xí)及各類業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，規(guī)范管理流程，提升部門員工的管理水平和服務(wù)技能。建設(shè)市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)與管理團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)專業(yè)人才。加大運(yùn)行成本控制與核算，規(guī)范運(yùn)行保障的各項(xiàng)操作規(guī)程，及時(shí)、準(zhǔn)確開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)維修服務(wù)，從單純的提供服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆⻊?wù)創(chuàng)收，增加創(chuàng)收途徑。
（2）人力資源體系重構(gòu)。完善內(nèi)部創(chuàng)新機(jī)制，建立創(chuàng)新培育機(jī)制，鼓勵(lì)物業(yè)管理人員內(nèi)部創(chuàng)新，并通過(guò)引入外部?jī)?yōu)秀管理人才，為科研院所物業(yè)管理增添新鮮血液，指導(dǎo)創(chuàng)新。優(yōu)化內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，借鑒林暉（20xx）的觀點(diǎn)，科研院所物業(yè)管理可以在人才管理上進(jìn)行差異化激勵(lì)，通過(guò)性別、年齡和文化等的差異，做針對(duì)性的激勵(lì)。優(yōu)秀的專業(yè)化人才是企業(yè)發(fā)展的保障，建立一套具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養(yǎng)方面，一是加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，與高等院校建立“產(chǎn)學(xué)研交流基地”，為持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)存后備人才；二是選派企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加高層管理培訓(xùn)與企業(yè)論壇，選派中層管理人員和業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行系統(tǒng)性專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)與考核，提高業(yè)務(wù)知識(shí)水平；三是制定物業(yè)管理職業(yè)資格考試計(jì)劃，鼓勵(lì)物業(yè)管理人員參加職業(yè)資格考試，提升物業(yè)管理入職門檻。
（3）組織架構(gòu)及流程重構(gòu)。組織架構(gòu)及流程的重構(gòu)也是解決物業(yè)管理模式落后的關(guān)鍵。基于轉(zhuǎn)型后的戰(zhàn)略部署要求，科研院所需要在原有的`基礎(chǔ)上對(duì)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)等進(jìn)行改革，需合理有效地設(shè)置組織職能部門，科學(xué)地利用組織流程降低物業(yè)服務(wù)成本。科研院所物業(yè)管理職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為宜，可減少管理層級(jí)，推行扁平化管理。其一是對(duì)不符合主業(yè)發(fā)展方向和總體發(fā)展戰(zhàn)略要求的下級(jí)企業(yè)實(shí)施撤銷和合并重組；其二是采取流程梳理與優(yōu)化，對(duì)于資源浪費(fèi)嚴(yán)重的、關(guān)鍵環(huán)節(jié)重疊的、進(jìn)度嚴(yán)重滯緩的流程進(jìn)行刪減與增效，將業(yè)務(wù)流程的審批控制在24小時(shí)以內(nèi)。
（4）組織文化按需重構(gòu)。文化是企業(yè)長(zhǎng)期形成的共同理想、價(jià)值觀念和行為準(zhǔn)則，它對(duì)企業(yè)員工的成長(zhǎng)起著積極的引導(dǎo)作用，優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價(jià)值觀浸透到企業(yè)每個(gè)員工的頭腦中，才能使員工產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感，才能使員工將企業(yè)的發(fā)展與個(gè)人的發(fā)展有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)發(fā)揮最大潛能。IBM、麥當(dāng)勞、華為等世界知名企業(yè)都創(chuàng)辦了自己的企業(yè)大學(xué)，這種“企業(yè)大學(xué)”有自己的培訓(xùn)計(jì)劃，會(huì)定期聘請(qǐng)公司內(nèi)部或外部具有較高管理水平和技術(shù)水平的專家進(jìn)行授課，在定期的授課過(guò)程中，不斷構(gòu)建的企業(yè)文化、不斷輸送企業(yè)文化，不僅改變培訓(xùn)者知識(shí)、能力和態(tài)度，同時(shí)也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業(yè)文化、共同的企業(yè)理想與共同的奮斗目標(biāo)，極大程度提高了企業(yè)的整體合力。
四、結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)以上分析可以看到，國(guó)有科研院所物業(yè)管理在復(fù)雜的外部環(huán)境下，應(yīng)借助企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的重構(gòu)，伺機(jī)把握市場(chǎng)發(fā)展的方向和需求，形成適合企業(yè)自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑和管理方式，以此取得成功轉(zhuǎn)型，獲取長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展。
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物業(yè)管理論文15
物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來(lái)越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們?cè)谫I房置業(yè)過(guò)程中最關(guān)心的因素。
隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對(duì)象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富；其三，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，具有自生性。
一、服務(wù)和管理合二為一
沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒(méi)有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來(lái)，不斷有樓市糾紛見(jiàn)于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)問(wèn)題。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，交了費(fèi)就要享受個(gè)性化的服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，繳納的物業(yè)管理費(fèi)必須和服務(wù)水平相匹配，住戶對(duì)服務(wù)的需要也千差萬(wàn)別，歸結(jié)起來(lái)物業(yè)本意是管理，實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說(shuō)過(guò)，物業(yè)公司在日常生活中對(duì)業(yè)主的作用到底是什么？很簡(jiǎn)單，就是公共服務(wù)，同時(shí)，重要職責(zé)就是管理，由此可見(jiàn)，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容，同時(shí)把管理作為有效手段。
二、服務(wù)對(duì)象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富
物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。有形管理可以定價(jià)，比如說(shuō)對(duì)大中維修項(xiàng)目，只要做好投標(biāo)招標(biāo)工作，雙方不會(huì)發(fā)生太大爭(zhēng)議。無(wú)形服務(wù)不能定價(jià)，比如說(shuō)電梯司機(jī)熱情服務(wù)和冷面對(duì)人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來(lái)看電梯，只為電梯的運(yùn)行付出費(fèi)用，對(duì)于不同的服務(wù)，并沒(méi)有想到它的價(jià)格區(qū)分問(wèn)題。(在美國(guó)，服務(wù)是單收費(fèi)。)對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，根據(jù)物業(yè)收費(fèi)情況，也很難對(duì)服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無(wú)形服務(wù)的統(tǒng)一。
物業(yè)管理的對(duì)象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個(gè)體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運(yùn)自行車的問(wèn)題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運(yùn)了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見(jiàn)，趕上高峰期，矛盾就會(huì)產(chǎn)生。與此同時(shí)，普遍形成的收費(fèi)難現(xiàn)象，也會(huì)進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個(gè)性化服務(wù)需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時(shí)卻會(huì)使一部分人不履行交費(fèi)義務(wù)。供暖問(wèn)題，就是一個(gè)眾人皆知的問(wèn)題。
其實(shí)，服務(wù)對(duì)象的.廣泛性在造成困難時(shí)也帶來(lái)機(jī)遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中，針對(duì)同樣的事情，不同的處理方式也會(huì)有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開(kāi)的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標(biāo)。兩者缺一不可。
三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別，具有自生性
政府規(guī)定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些新小區(qū)可能就好落實(shí)，對(duì)于一些老小區(qū)就力不從心了。開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的過(guò)多承諾，導(dǎo)致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場(chǎng)化，才能適應(yīng)千差萬(wàn)別的住戶需求。實(shí)際上，有很多小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過(guò)與相關(guān)方交涉，才完成一些項(xiàng)目的立項(xiàng)。政府應(yīng)該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權(quán)和自治權(quán)，通過(guò)雙方協(xié)商一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)。
相對(duì)于私人空間的擴(kuò)大來(lái)言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應(yīng)該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性。可見(jiàn)，物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。對(duì)于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應(yīng)當(dāng)有個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于無(wú)形的服務(wù)，則應(yīng)該市場(chǎng)化、多樣化。
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