關于房地產經營中的物業管理論文
摘要：近幾年來，我國的房地產業發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個重要產業。隨著房地產業發展的常規化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產開發經營中的一個專門方面一一物業管理正日益為諸多行業有識之士所重視。本文擬對物業管理的一些問題作一初步探討。
關鍵詞：房地產，物業管理，經營
一、物業管理的概念與意義
所謂物業，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業。它具有如下特點:
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②具有不可移動性;
�、劬哂幸欢ǖ膬r值和價格。物業的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業，但由于已經形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業管理。
可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業，對物業的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業管理成為現代服務業的一個門類則是社會經濟發展到一定程度和社會分工進一步完善的產物。物業管理是指通過有效的市場營銷和規范的日常管理，保持并實現物業價值，滿足物業客戶需要的經營管理活動。物業市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據物業的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場環境，對特定物業進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。
物業的日常管理，也即狹義的物業管理，它主要通過經常性的維護保養、清潔和保安服務以及必要的社區公共關系活動來實現的，其目的在于使業主獲得租金收益，使物業設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業、工業、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的'，并沒有形成現代服務業意義上的物業管理體系。
80年代后，改革開放的大環境使國外先進的物業管理經驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產業的有識之士在學習國沙卜經驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業管理事業。從我國房地產業的發展趨勢看，專業性物業管理公司的出現具有重大意義。原各物業機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經驗，房地產開發商和物業主可以聘請專業公司，通過委托契約和必要的財務監督來實現自己的經濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業管理經驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務業的一個門類，目前我國的物業管理事業尚處于探索初創階段。隨著市場經濟改革的推進和房地產業的規范發展，物業管理的重要性將日益顯現出來，物業管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業。
二、物業管理的內容
隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區原配套建設的商業網點也改變了性質，等等。這與缺乏正常的物業管理有著直接的聯系。物業管理的內容，可以分為管理和服務兩個方面。
�、俟芾矸矫�，主要是掌握房地產的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。
�、诜⻊辗矫妫饕浅浞譂M足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業管理總的來說是服務性行業，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據用戶的需求而加以調整。
具體的工作內容一般包括如下幾個方面:
1.注意房屋的經常維修，提高物業的價值。應經常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業價值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。
3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發事件所造成的損失。
4.注意環境保護。要代住戶搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環境的破壞行為。禁止在小區千道上發展農貿集市，造成環境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發生，以免影響住戶休息。
5.加強治安防范，保障住戶人身和財產安全�？梢酝ㄟ^建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區內的治安防范，保護住戶人身和財產安全。
三、物業管理的組織與經營策略
現代社會分工的專業化趨勢與發達國家的物業管理實踐告訴我們，成立專業的物業管理公司是現代物業管理的主要組織形式，而物業公司內部的多個部門又構成了其完整的內部結構，履行著物業管理的各種職能。
1、辦公室:負責協調公司各部門的工作，并充當公司和業主聯系的橋梁。
2、發展經營部:策劃公司的服務和經營項目，制定公司的發展計劃，負責項目經營創收，增強公司的財力。
3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到�？顚Ｓ�。做好公司財務報表，接受客戶的監督。
4、保安部:負責治安保衛，參與社會聯防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。
物業管理工作，可以按照不同特點的物業而制定不同的經營策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。
2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對商場的物業管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場要方便車主，車場內應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。
四、物業管理費用的籌集和使用物業管理經費的來源
主要有以下三個方面:
1、收取管理費。其標準根據各類物業的不同特點和業主內外有別的原則而定。業主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專款專月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數向業主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱雜項收入。一般根據當地政府有關規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數的上漲，每兩年適當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開支，主要用來支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業管理經費的籌集和使用是當前尚處初創階段的行業熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區的物業管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業的一長期管理時可以在物業建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經營所需，以彌補長期管理的經費不足，達到管理部門或物業公司的收支平衡。
五、發展物業管理事業值得注意的幾個問題
1、樹立物業管理的市場營銷觀念，即物業管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業尚在設計階段，即對開發、設計等提供專業意見和建議，反映用戶的要求，務求物業的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時做好有關物業管理的規章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業內的設施和服務。新加坡等國的物業管理在某些方面己經通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業管理事業的規范化發展。
3、適當宣傳物業管理的重要性，以促進我國物業業主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經濟體制一F復雜的產權關系和短視的消費觀念的影響，物業管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業主和消費者所接受，隨著我國全面市場經濟改革的推進，國有資產產權歸屬的清晰化，將有助于物業管理工作的推進，物業管理企業更應該積極地通過多形式的傳媒適當地宣傳本行業的重要意義。
4、加強從業人員的隊伍建設，做好從業人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業道德和管理水平的從業隊伍。
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