項目計劃

時間：2023-05-27 10:05:51 計劃我要投稿

【必備】項目計劃模板4篇

　　光陰迅速，一眨眼就過去了，我們的工作同時也在不斷更新迭代中，我們要好好計劃今后的學(xué)習(xí)，制定一份計劃了。那么計劃怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？下面是小編幫大家整理的項目計劃5篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

【必備】項目計劃模板4篇

項目計劃篇1

　　一、超市業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，市場機會巨大。

　　1、中國超市發(fā)展迅速。

　　超市，就是實行自助服務(wù)和集中式一次性付款的銷售方式，并用工業(yè)化分工機理對經(jīng)營過程進(jìn)行專業(yè)化改造的零售業(yè)態(tài)。

　　中國零售業(yè)領(lǐng)域正在發(fā)生巨變。以超市為代表的現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)異軍突起。據(jù)資料，超市在中國的發(fā)展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150余家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風(fēng)暴之后的經(jīng)濟(jì)低迷時期，超市的增長速度仍達(dá)68%。在短短6年時間里，國外用了幾十年時間發(fā)展起來的各種超市模式，都出現(xiàn)在了中國市場上。

　　超市的高速發(fā)展，除了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用外，還源于其自身的優(yōu)勢——創(chuàng)造消費者利益。與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)相比，超市的優(yōu)勢表現(xiàn)在：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節(jié)約性等方面。由于這些優(yōu)勢，超市對傳統(tǒng)商業(yè)形成了沖擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。

　　2、超市，理想的投資機會。

　　需要看到的是，中國目前的超市形態(tài)與國外相比，仍處于初始階段，遠(yuǎn)不成熟。

　　體現(xiàn)在：a、個體私營雜貨店仍大量存在。這些雜貨店的共同特征是：貨品品種少，購物環(huán)境差，管理手段落后，采購成本與零售價格高，分散經(jīng)營，等等。這在國外發(fā)達(dá)國家中早已被現(xiàn)代規(guī)模化的超市取代了。

　　b、國內(nèi)大多數(shù)成規(guī)模的連鎖超市中，同樣存在無超市經(jīng)營管理的現(xiàn)代化理論指導(dǎo)，貨品管理、財務(wù)管理落后，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準(zhǔn)，服務(wù)、陳列、配送貨不統(tǒng)一等問題。

　　這些問題啟示我們，超市領(lǐng)域是一個潛力巨大而又未被有效占領(lǐng)的領(lǐng)域，因而是華邦公司介入超市領(lǐng)域的一個巨大的市場機會。

　　如何抓住這一機會?粗略的設(shè)想是，根據(jù)本地區(qū)的市場消費情況與市場競爭情況，選準(zhǔn)超市形態(tài)；培養(yǎng)、培訓(xùn)具有現(xiàn)代超市經(jīng)營理論的管理人員，制定與國外接軌的科學(xué)、系統(tǒng)的管理制度；配備現(xiàn)代化的經(jīng)營設(shè)施與管理設(shè)備；實施連鎖經(jīng)營，做到統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一配送貨、統(tǒng)一陳列、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，一句話，以國外超市經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，主打國內(nèi)市場，運用管理理念、經(jīng)營手段的優(yōu)勢取得競爭的成功。

　　二、化邦公司經(jīng)營超市的設(shè)想

　　1、總體構(gòu)想

　　華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業(yè)，總部擬設(shè)廈門。

　　我們的目標(biāo)：近期目標(biāo)是在2—4年內(nèi)成長為分店遍布全省的全省性連鎖超市企業(yè)，擁有50-60家連鎖門店，并進(jìn)一步跨省運作。中期目標(biāo)是，5—10年內(nèi)，在全國20余個省區(qū)設(shè)店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，并設(shè)法在海外上市；長遠(yuǎn)目標(biāo)，是進(jìn)一步進(jìn)入東南亞市場，成為在亞洲部分地區(qū)擁有分店的超市公司，并進(jìn)一步跨洲運作。

　　我們企業(yè)的經(jīng)營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特征外，更體現(xiàn)在營造一種輕松舒適的購物環(huán)境以及提供更加優(yōu)質(zhì)多樣的服務(wù)上。同時，我們將采用更科學(xué)的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業(yè)形象，努力使資金周轉(zhuǎn)更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。

　　我們企業(yè)的經(jīng)營策略是，避開大城市，特別是回避與國際性大型連鎖企業(yè)在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村城鎮(zhèn)市場，成為此類市場中的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　我們超市的形態(tài)以小型連鎖為主，具體來說，我們把分店劃分成三種類型：

　　a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業(yè)形象的作用，同時可作為區(qū)域市場的旗艦店或總店，承擔(dān)一定的管理、協(xié)調(diào)職能；

　　b、二類店，面積約200平方米。主要用于向中小城市中的大型社區(qū)、區(qū)域性商業(yè)中心以及農(nóng)村城鎮(zhèn)市場提供較為豐富的商品，滿足顧客多方面的'生活需求；

　　c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區(qū)店，主要作用是向生活區(qū)內(nèi)居民提供方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。

　　一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業(yè)區(qū)、交通樞紐、區(qū)域性商業(yè)中心、大型社區(qū)的商業(yè)街一帶開設(shè)少數(shù)一、二類店；大量選擇有市場空間的居民區(qū)出入口、公用建筑、區(qū)內(nèi)商業(yè)街一帶開設(shè)三類店。這樣即宣傳了企業(yè)形象，又牢牢吸引當(dāng)?shù)鼐用瘢蔀閰^(qū)域內(nèi)市場的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　在小城鎮(zhèn)，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優(yōu)勢，拉開與當(dāng)?shù)亓闵⒔?jīng)營業(yè)者的檔次，面向城鎮(zhèn)內(nèi)所有顧客提供商品和服務(wù)，搶先確立在此類城鎮(zhèn)內(nèi)市場領(lǐng)先者的地位；

　　2、近期計劃內(nèi)主要目標(biāo)市場的市場情況及經(jīng)營構(gòu)想

　　（1）、廈門市

　　a、市場情況：

　　總?cè)丝?30余萬，其中市區(qū)人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。

　　商業(yè)方面，舊有商業(yè)街是中山路；新市區(qū)擴(kuò)展迅速，形成了新的區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)內(nèi)的商業(yè)街，有較大市場空間。

　　交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。

　　b、競爭情況：

　　全市性競爭對手（即a類競爭者）為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業(yè)，現(xiàn)有12 家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米；后者是法國人開設(shè)的連鎖店，企業(yè)形象、管理方式較具外企風(fēng)格，現(xiàn)有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。

　　區(qū)域性競爭者（b類競爭者）為小區(qū)內(nèi)超市，一般面積在50—100平方，經(jīng)營管理都是傳統(tǒng)型的，商品大同小異。此類競爭者數(shù)量較多。

　　c、經(jīng)營構(gòu)想：

　　做好企業(yè)形象宣傳的同時，大力發(fā)展三類店，集中精力拓展居民區(qū)內(nèi)市場。

　　具體說，在市區(qū)交通樞紐一帶設(shè)一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業(yè)形象的窗口和舞臺；企業(yè)經(jīng)營的重點是在居民區(qū)出入口、公用建筑、區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)一帶開設(shè)三類店，牢牢吸引住區(qū)內(nèi)顧客，成為區(qū)域內(nèi)零售業(yè)的市場領(lǐng)先者。

　　（2）漳州市

　　漳州市總面積12600平方公里，總?cè)丝诩s450萬。農(nóng)村人口以農(nóng)業(yè)、林業(yè)為主業(yè)，城鎮(zhèn)居民以小商業(yè)為主業(yè)。人均月收入300—400元，但區(qū)域間差別很大。

　　漳州行政區(qū)劃分成薌城區(qū)、龍文區(qū)（二區(qū)構(gòu)成漳州市區(qū)）、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、云霄縣、東山縣等2區(qū)1市8縣。

　　現(xiàn)以薌城區(qū)、龍海市為例做一分析。

　　薌城區(qū)：

　　a、市場情況：

　　薌城區(qū)為漳州市區(qū)的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10余萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。

　　商業(yè)方面，舊有商業(yè)區(qū)以勝利西路兩側(cè)，新華南北路和延安南北路中間的區(qū)域。目前城區(qū)向西南、東南擴(kuò)展，新建住宅第一層習(xí)慣于性的建成小店鋪，使新居民區(qū)四周街道形成了新的小商業(yè)街。

　　交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發(fā)達(dá)。

　　b、競爭情況：

　　同類超市競激烈。a類競爭者中，薌客隆是最大的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準(zhǔn)備開設(shè)長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市（2家）、新裕超市（2家）。

　　b類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。

　　ab類對手的商品價位普遍低于廈門。

　　另有佳德士便利連鎖店，目前有70余家分店，計劃在10月份達(dá)到80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。

　　此外，還有閩南小商品批發(fā)市場，面向農(nóng)村市場。

　　c、經(jīng)營理念：

　　漳州市區(qū)面積小，不存在大的居民小區(qū)，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。

　　針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區(qū)交通樞紐或商業(yè)區(qū)，以具有現(xiàn)代氣息的企業(yè)形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩(wěn)腳跟；隨著城市新區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)而擴(kuò)展三類店，吸引居民區(qū)顧客，最終成為城市內(nèi)主要的市場領(lǐng)先者。

　　龍海市

　　a、市場情況：

　　龍海市為縣級市，市區(qū)人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10余萬人。居民以從事小商業(yè)為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。

　　商業(yè)方面，商業(yè)區(qū)相對集中。目前龍海市正處于舊有商業(yè)模式向新商業(yè)模式過渡階段。國有商業(yè)企業(yè)如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制于舊體制，失去了活力，但又控制著市內(nèi)最佳位址的店面；而現(xiàn)代意義上的新型的超市企業(yè)尚處于萌芽階段。

　　龍海市主要商業(yè)區(qū)正準(zhǔn)備全面拆遷改造。

　　b、競爭情況：

　　有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米（兩層），商品品種少，價信位高，管理松懈，企業(yè)形象類似于廈門市的b類店。

　　另一方面，該超市客流量卻很大，（20：00—21：00，進(jìn)入顧客數(shù)為294人）顯示該市場空間很大。

　　c、經(jīng)營構(gòu)想：

　　以一類超市形式進(jìn)入市場，在商業(yè)區(qū)一帶選址。以超市的現(xiàn)代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環(huán)境吸引全市區(qū)的消費者，成為市場領(lǐng)先者。

　　這一方式適用于其它類似的小城鎮(zhèn)。

　　（3）、泉州市

　　泉州市總?cè)丝诩s650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分布不均，70%集中在鯉城區(qū)、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。

　　泉州行政區(qū)劃分成鯉城區(qū)豐澤區(qū)洛江區(qū)石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區(qū)3市4縣。

　　在市場情況與競爭情況方面，泉州、石獅、晉江類似于漳州，而其它市縣類似于龍海。故可采用大體相同的經(jīng)營構(gòu)想。

　　（4）其它地區(qū)

　　計劃在未來2—3年內(nèi)，通過借鑒泉漳廈連鎖超市的經(jīng)驗，開拓沿海地區(qū)的莆田、福州周邊地區(qū)等區(qū)域市場。

　　3、初步計劃。

　　在這一分階段，我們的基本理念如下：

　　目標(biāo)顧客：廈門、泉州、漳州市區(qū)——門店周圍500米以內(nèi)（或5-10分鐘行程內(nèi)）年齡在15-40歲的城市居民，其中尤以白領(lǐng)和單身族為主；

　　學(xué)校內(nèi)——在校大學(xué)生；

　　云霄、詔安等縣級市——城內(nèi)14—40歲居民。

　　貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：

　　所有家庭食品、速食品；

　　洗衣清潔用品；

　　個人衛(wèi)生美容用品；

　　煙酒類；

　　襪子內(nèi)衣類；

　　低價日用品；

　　小五金；

　　報刊雜志、文具用品等，賣場約一半面積搞非食品、

　　經(jīng)營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求；以產(chǎn)品質(zhì)量高服務(wù)親切，擁有現(xiàn)代化的設(shè)備區(qū)別于一般傳統(tǒng)雜貨店；

　　毛利：爭取18—25%的毛利；

　　管理原則：在良好的分工的基礎(chǔ)上，做到：

　　簡單化，即作業(yè)程序簡單化，減少不必要的報表與手續(xù)；

　　制度化，即制度手冊作業(yè)程序明確，新手也能順利接手；

　　專業(yè)化，即專業(yè)分工，各司其職；

　　標(biāo)準(zhǔn)化，即采購、訂貨、收付、陳列布局等均有標(biāo)準(zhǔn)程序。

　　根據(jù)企業(yè)上述構(gòu)想和對市場情況的分析，初步制定未來幾年的超市發(fā)展計劃：

　　第一年（XX年7月1日—XX年7月31日），超市總面積計劃達(dá)到6000平方米，初步進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，并培養(yǎng)大量管理人才。具體說：

　　一、廈門市區(qū)：一類店1家，三類店8—10家；

　　集美、杏林、同安等周邊城鎮(zhèn)：二類店1—3家；

　　二、漳州市區(qū)：一類店1家；

　　經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城鎮(zhèn)如龍海、云霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家；

　　三、泉州市區(qū)、石獅、晉江：一類店2—3家；

　　經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城鎮(zhèn)如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家；

　　第2—3年，可根據(jù)實際市場情況，或者進(jìn)一步拓展除福州以外的省內(nèi)其它市場。或者走跨省發(fā)展的道路，選擇市場情況較好的省份，重復(fù)福建省的經(jīng)營經(jīng)驗。

　　下篇：華邦超市規(guī)劃內(nèi)容

　　規(guī)章制度規(guī)劃：

　　管理制度規(guī)劃

　　管理制度策劃

　　1、總部管理

　　1）總部組織架構(gòu)與工作說明

　　a、總部組織架構(gòu)圖

　　b、部門職責(zé)說明書

　　2）人力資源管理

　　a、管理規(guī)章

　　b、薪資管理

　　c、員工考核

　　d、員工獎懲

　　e、員工升遷

　　f、員工招聘、任免、離職

　　3）行政管理

　　a、文件管理

　　b、文具管理

　　c、檔案管理

　　d、出差管理

　　e、報表管理

　　4）員工培訓(xùn)管理

　　a、培訓(xùn)對象

　　b、培訓(xùn)課程

　　c、培訓(xùn)內(nèi)容

　　d、培訓(xùn)流程

　　5）會議管理

　　a、會議種類

　　b、會議控制

　　規(guī)章制度規(guī)劃

　　2、門店管理

　　6）開店管理

　　a、開店流程

　　b、開店控制

　　7）商圈調(diào)查

　　a、商圈定義

　　b、調(diào)查項目

　　c、調(diào)查方法

　　d、調(diào)查報告

　　8）門店業(yè)務(wù)管理

　　a、業(yè)務(wù)流程

　　b、人員管理

　　c、服務(wù)管理

　　d、商品管理

　　e、銷售管理

　　f、安全管理

　　g、設(shè)備管理

　　9）公司關(guān)系與危機管理

　　a、危機項目

　　b、危機處理

　　10）單店評估

　　a、投資金額

　　b、費用項目

　　c、營運評估

　　11）門店績效評估

　　a、評估項目

　　b、評估方法

　　c、改善措施

　　12）門店財務(wù)管理

　　a、收銀管理

　　b、出納管理

　　c、財務(wù)報表

　　3、商品管理

　　1）、倉儲管理

　　a、商品進(jìn)貨

　　b、商品庫存

　　c、商品出貨

　　d、商品包裝

　　2）、商品配送管理

　　a、配送方式

　　b、配送流程

　　3）、商品采購管理

　　a、采購方式

　　b、采購程序

　　c、采購權(quán)限

　　4）、盤點管理

　　a、盤點方式

　　b、盤點處理

　　2、企業(yè)形象策劃。

　　企業(yè)形象策劃須交專業(yè)企劃公司完成。

　　企業(yè)形象策劃必須達(dá)到以下要求：

　　a、清楚的表明是賣食品、日用品的超市，而不是別的其它什么企業(yè)；

　　b、給人一種高質(zhì)量、可靠性、可以信賴的感覺；

　　c、形象是簡潔的、合乎潮流的，因而擁有長久生命力，至少可以保證在未來十年內(nèi)不會落伍；

　　d、能夠刺激顧客的購買欲望；

　　e、能突出表達(dá)我們超市方便、快捷、服務(wù)的宗旨。

　　形象策劃需包含企業(yè)標(biāo)識、外觀門面設(shè)計、內(nèi)部空間布局設(shè)計、服裝等等。

　　3、企業(yè)文化建設(shè)的設(shè)想。

項目計劃篇2

　　一、運營目標(biāo)

　　運營目標(biāo) ：

　　提高店鋪瀏覽量和點擊率；

　　五心信譽前，單月流量破萬，平均日流量300，在直通車的有效配合下。五心信譽后，一鉆前，單月流量破1.5萬，平均日流量500，流量和活動的配合。一鉆后，三鉆前，單月流量破3萬，平均日流量1000，直通車和活動的配合。三鉆后，五鉆前，單月流量破4萬5，平均日流量1500，活動喝多中推廣方式交叉配合。五鉆后，單月流量破6萬，平均日流量20xx，活動和多種推廣方式結(jié)合。

　　具體是店鋪發(fā)展態(tài)勢和淘寶市場環(huán)境確定完成一定信譽目標(biāo)的周期。

　　二、人員規(guī)劃

　　人員配置及分工：

　　總共分3個部門，分別是：運營部、轉(zhuǎn)化部、流量部。

　　運營部：主要策劃運營方案，店鋪裝修及商品審核，店鋪優(yōu)化，數(shù)據(jù)實時監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時做出修改及完善，做一些活動策劃和推廣。店鋪的日常管理與維護(hù)，制定目標(biāo)計劃。

　　轉(zhuǎn)化部：主要負(fù)責(zé)設(shè)計一些海報，輪播，商品的詳情頁，店鋪風(fēng)格設(shè)計以及產(chǎn)品拍攝。

　　流量部：主要負(fù)責(zé)店鋪商品的推廣，能夠帶來更大的展現(xiàn)，從而為店鋪帶來銷量。

　　三、市場分析店鋪定位

　　1、行業(yè)分析：

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費水平的.提高，消費者對于休閑食品數(shù)量需求不斷增長。

　　行業(yè)數(shù)據(jù)分析：

　　2、產(chǎn)品分析一頁48個寶貝一共可以顯示在客戶面前的產(chǎn)品是4800個 100多萬個寶貝才能顯示4800個目前的競爭壓力到底是多么激烈！！！

　　3、人群定位及分析

項目計劃篇3

　　一、項目背景

　　在新世紀(jì)之初，如何更好地建設(shè)、發(fā)展和應(yīng)用以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系，使之在社會生活，特別是在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。

　　經(jīng)驗表明，任何一項新的技術(shù)和事物不可能超越歷史和脫離現(xiàn)實而取得發(fā)展。我國當(dāng)前的情況是：應(yīng)用這種體系正在逐步形成并繼續(xù)高速發(fā)展，前景喜人，將有無限光明的作為和實現(xiàn)戰(zhàn)略誠功的條件，以及達(dá)成合作者之間雙贏的前程輝煌。

　　雖然如此，我國建筑行業(yè)事業(yè)的發(fā)展與國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域的發(fā)展相比以及與國外同行業(yè)的發(fā)展相比，無論在規(guī)模、人數(shù)、還是在工程管理與服務(wù)質(zhì)量以及設(shè)盤與放盤程序優(yōu)化管理工具，以及地產(chǎn)經(jīng)營資本手段應(yīng)用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了總體投入不足，購房費用過高等客觀因素外，關(guān)鍵還在于業(yè)界沒有能夠?qū)崿F(xiàn)與(以買方和賣方為代表的)經(jīng)濟(jì)活動主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。

　　盡管眾多開發(fā)商，服務(wù)商和發(fā)展商都在極力宣傳，推廣和探索，以及樓營銷及結(jié)算價格為主題的體系，但是綜觀我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，幾乎都是形式泛濫，收效甚微，對辦廠商家和購房顧客無法起到吸引作用。原因何在?問題的關(guān)鍵在于對客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律特別是價值規(guī)律在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中的作用分析不夠，認(rèn)識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒有找到正確的切入點和牽引點。

　　“立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系”正是這樣一種符合價值規(guī)律的、易于操作的、有效的手段。近兩年來，發(fā)達(dá)國家的立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系業(yè)務(wù)平地而起，發(fā)展迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括一些知名立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系概念，幾乎涵蓋了所有地產(chǎn)商項目品種類。

　　立體綜合地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)動作的是一種特殊形式，它與常規(guī)商業(yè)形式的最大區(qū)別在于：它把項目商品的定價權(quán)從賣買雙方都容易接受的價位，從而極大地調(diào)動了買方的購房積極性。立體綜合地產(chǎn)開發(fā)形式與傳統(tǒng)的形式相比，其最大優(yōu)勢在于它打破了空間與時間的限制，使市場乃至整個行業(yè)得到了無限的。擴(kuò)展，產(chǎn)生了質(zhì)的變化和飛躍。立體綜合地產(chǎn)開發(fā)要求所有的參與者要具備較高的商業(yè)信用等級，如此才能在生動活潑的交易過程中，潛移默化地培育和提高參與者的社會聲譽和商業(yè)信譽水準(zhǔn)。

　　立體綜合地產(chǎn)開發(fā)不僅是一種設(shè)盤與放盤形式，同時也是一種極佳的療告多角化戰(zhàn)略形式，它充分滿足辦廠商及其購房者對商品的宣傳要求，從而拉動區(qū)域市場的競爭力和其他購銷業(yè)務(wù)的同步發(fā)展。

　　二、指導(dǎo)思想

　　努力建設(shè)和完善以高新科技信息管理與趨勢地產(chǎn)金融為基礎(chǔ)的，適合中國國情并具有中國特色立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系及其應(yīng)用平臺。認(rèn)真探索和開拓以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)的、適應(yīng)買方市場形態(tài)的、以社會協(xié)作和代理制為基礎(chǔ)的遠(yuǎn)程運作形式以及與之配套的售后服務(wù)系統(tǒng)。

　　積極和發(fā)展國際間的經(jīng)濟(jì)、科技、文化交流，創(chuàng)建以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系為趨勢金融地產(chǎn)的跨國通道及與之配套的快速反應(yīng)機制，以滿足國內(nèi)外投資者日益增長的需求。

　　充分運用和發(fā)揮客觀規(guī)律特別是價值規(guī)律的杠桿作用，以生動新穎、豐富多彩且簡單易行的形式，匯集和調(diào)動購、產(chǎn)、銷乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達(dá)到溝通供求、增大內(nèi)需、市場增溫的目的。

　　三、項目概況

　　1.項目名稱：開發(fā)江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)。

　　2.工程名稱：江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目。

　　3.主辦單位：中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院

　　4.承辦單位：美國國際金融聯(lián)合投資集團(tuán)

　　5.投資總額：人民幣10000萬元。

　　6.投資形式：現(xiàn)金、實物及各種服務(wù)功能(詳見協(xié)議書)。

　　7.投資比例：由各參加單位商定(詳見協(xié)議書)。

　　四、主要任務(wù)

　　20xx年的主要任務(wù)如下：

　　6月中旬到下旬，建立、試運營江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目，成立[江蘇宜興志華投資有限公司;屬下設(shè)，地產(chǎn)開發(fā)公司，物業(yè)管理公司，等機構(gòu);7月上旬，參加中國招商引資洽談會;9～10月，參加中國投融資洽談會活動(國內(nèi));

　　10～l2月，組織實施首屆“蘇南杯” 立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)[樣房交易會(國際);7月中旬以后，實施大面積廣告制作，在電視及報刊上戰(zhàn)略性發(fā)布。

　　聯(lián)合各界同仁，積極研討、發(fā)起組織并向國家申報成立“中國新蘇南經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會”和“中國新蘇南經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金”。

　　五、效益分析

　　社會效益：增強全民金融意識;促進(jìn)區(qū)域發(fā)展;刺激社會消費需求;擴(kuò)大國產(chǎn)商品出口。

　　經(jīng)濟(jì)效益：房子建安成本為800-1500元/m2

　　總收入=拍賣傭金+廣告收入+部分贊助資金

　　預(yù)計20xx年常規(guī)完成建筑施工總額不少于160000萬元，合計總額約為160000萬元元。總承包費按4%計算，可分配利潤預(yù)計可達(dá)16000萬元(160000萬元×4%=16000萬元)。預(yù)計20xx年常規(guī)內(nèi)部直接完成建筑施工總額不少于160000萬元，工程利潤按16%計算， (160000萬元×16%=22000萬元)。

　　六、風(fēng)險預(yù)測

　　本項目遵循“聯(lián)合社會力量，滿足社會需求”、“充分發(fā)揮高房地產(chǎn)政策支持與金融高端支持的引導(dǎo)作用，充分運用價值規(guī)律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢、多辦事，有什么條件打什么仗”的運營原則。因此，初始投資規(guī)模僅為100萬元，且由多家分擔(dān)，大部分投入又是投資人已經(jīng)擁有的設(shè)備和功能，現(xiàn)金投入較少。

　　本項目將搶占多項全國第一，如：開辦第一個大型專業(yè)網(wǎng)絡(luò)拍賣網(wǎng)站，組織第一次大型網(wǎng)絡(luò)拍賣活動等，非常有利于吸引國內(nèi)外-地產(chǎn)投機商，銷售商、廣告商、贊助商、服務(wù)商和廣大消費者。

　　本項目的特點是準(zhǔn)備時間長、運作周期短、參加人員多、成交數(shù)量大，只要事先做好安排，堅持“不打無準(zhǔn)備之仗”的'原則，一般不會有意外情況出現(xiàn)。

　　本項目是以提供立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化平臺和相關(guān)開發(fā)，建設(shè)與服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，并不參加風(fēng)險較大、競爭較激烈的商品經(jīng)營活動。這種經(jīng)營方式和收入構(gòu)成實際上已避開了主要經(jīng)營風(fēng)險。

　　本項目現(xiàn)因公司需擴(kuò)大經(jīng)營，現(xiàn)在尋求大部分資金支持(1-10億)，本集團(tuán)可以部分優(yōu)良固定資產(chǎn)作抵押，借貸或股權(quán)融資。一切以投資方放心為準(zhǔn)。

　　一：借貸，本公司愿以資產(chǎn)作抵押，并付每年百分之二十的利息。

　　二：股權(quán)融資，本公司可以優(yōu)良資作抵押或股權(quán)融資，幾年后，本公司要回購股權(quán)，當(dāng)然，自股權(quán)融資以后，參股方同樣可以享受營業(yè)分紅和利息。如在此過程當(dāng)中投資方通過對本公司的了解，有意達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，本公司也很歡迎。

　　因融資在即，誠摯的希望有實力和有興趣的財團(tuán)或個人聯(lián)系商談，本公司可出具一切與抵押物有關(guān)的相關(guān)資產(chǎn)證明，并可實地考查本公司資產(chǎn)形成情況。

　　結(jié)論：投入小、風(fēng)險小、利潤也較小，但是周轉(zhuǎn)快，見效快。宜早下手、早準(zhǔn)備、早開張。

　　七、項目買施單位性名稱：××公司

　　成立時間、地址、團(tuán)隊情況、財務(wù)狀態(tài)(略)

　　項目融資的申請條件

　　1、項目本身已經(jīng)經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)立項。

　　2、項目可行性研究報告和項目設(shè)計預(yù)算已經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)。

　　3、引進(jìn)國外技術(shù)、設(shè)備、專利等已經(jīng)政府經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)，并辦妥了相關(guān)手續(xù)。

　　4、項目產(chǎn)品的技術(shù)、設(shè)備先進(jìn)適用，配套完整，有明確的技術(shù)保證。

　　5、項目的生產(chǎn)規(guī)模合理。

　　6、項目產(chǎn)品經(jīng)預(yù)測有良好的市場前景和發(fā)展?jié)摿Γ芰︔^強。

　　7、項目投資的成本以及各項費用預(yù)測較為合理。

　　8、項目生產(chǎn)所需的原材料有穩(wěn)定的來源，并已經(jīng)簽訂供貨合同或意向書。

　　9、項目建設(shè)地點及建設(shè)用地已經(jīng)落實。

　　10、項目建設(shè)以及生產(chǎn)所需的水、電、通訊等配套設(shè)施已經(jīng)落實。

　　11、項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　12、其它與項目有關(guān)的建設(shè)條件已經(jīng)落實。

　　項目融資的主要特點

　　項目融資和傳統(tǒng)融資方式相比，具有以下特點：

　　1.融資主體的排他性。

　　項目融資主要依賴項目自身未來現(xiàn)金流量及形成的資產(chǎn)，而不是依賴項目的投資者或發(fā)起人的資信及項目自身以外的資產(chǎn)來安排融資。融資主體的排他性決定了債權(quán)人關(guān)注的是項目未來現(xiàn)金流量中可用于還款的有多少，其融資額度、成本結(jié)構(gòu)等都與項目未來現(xiàn)金流量和資產(chǎn)價值密切相關(guān)。

　　2. 追索權(quán)的有限性。

　　傳統(tǒng)融資方式，如貸款，債權(quán)人在關(guān)注項目投資前景的同時，更關(guān)注項目借款人的資信及現(xiàn)實資產(chǎn)，追索權(quán)具有完全性;而項目融資方式如前所述，是就項目論項目，債權(quán)人除和簽約方另有特別約定外，不能追索項目自身以外的任何形式的資產(chǎn)，也就是說項目融資完全依賴項目未來的經(jīng)濟(jì)強度。

項目計劃篇4

　　從XX及周邊地區(qū)xx產(chǎn)品銷售形勢來看，品牌、廠家逐年增加，銷售總量呈現(xiàn)下滑趨勢，市場競爭呈白熱化。通過外部觀察、比較、分析、深入進(jìn)行市場調(diào)研，可以預(yù)見未來xx產(chǎn)品經(jīng)營形勢不容樂觀。面對嚴(yán)峻的競爭格局，我們必須未雨綢繆，提前謀劃，及時轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制和落后的思想觀念，改革、創(chuàng)新經(jīng)營模式，闖出一條特色化、差異化的發(fā)展道路來。

　　從我們企業(yè)自身來看，xx產(chǎn)品的認(rèn)知度和市場占有率相對較低，品牌影響力小，因此，有必要從充實專業(yè)營銷人員、強化市場營銷手段、加大廣告宣傳、完善連鎖經(jīng)營策略、加快市場開發(fā)和新產(chǎn)品開發(fā)的力度等方面入手，進(jìn)行機制調(diào)整、資源重組、模式創(chuàng)新，實行責(zé)任量化考核，認(rèn)真落實獎懲制度，切實強化營銷職能，建立專業(yè)化營銷隊伍，拓寬營銷渠道，整合各種有利資源，揚長避短，突出產(chǎn)品的傳統(tǒng)特色，發(fā)揮品牌差異化優(yōu)勢，努力形成核心競爭力，盡快達(dá)到拓展市場、大幅度提升xx產(chǎn)品的市場占有率和品牌知名度的目標(biāo)。為實現(xiàn)上述目標(biāo)，特制定外縣區(qū)市場開發(fā)計劃，共分為如下四部分。

　　第一部分：確定以唐山市區(qū)為中心點、突破點，在市中心區(qū)建立直營形象店，中心開花、以點帶面、由城區(qū)向外圍輻射的開發(fā)模式

　　一、直營店實施高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的管理運作，從日常營銷、品牌宣傳、活動策劃、產(chǎn)品推廣等多方面入手，樹品牌、建樣板、塑形象，立體式、全方位出擊，營銷手段要靈活多樣，遵循快速、節(jié)儉、高效、速度和效益并重的原則，盡快在市區(qū)站穩(wěn)腳跟，邁出步子，創(chuàng)出路子，打出牌子，干出實效。

　　二、市區(qū)直營店需配備專業(yè)營銷人員xx人，購置廂式貨車x輛，先期開發(fā)資金每年至少投入xx萬元，確保宣傳、促銷活動同步跟進(jìn)。

　　三、為提高直營店全體人員的積極性，防止干多干少一個樣、干好干壞一個樣的發(fā)生，必須實行靈活的工薪獎勵方式。干的多、干的好給予獎勵，干的少、干的差以予處罰。建議應(yīng)采取底薪+提成+獎勵的報酬方式。同時直營店每季度可從實際銷售收入中提出x-x%用于對營銷人員的提成獎勵(完成總部下達(dá)計劃執(zhí)行x%;未完成總部計劃按x%的下限執(zhí)行)。

　　四、總部對其制定、下達(dá)年度和季度經(jīng)營目標(biāo)、開發(fā)任務(wù)，逐季度進(jìn)行考核。完成或超額完成任務(wù)、目標(biāo)時給予適當(dāng)獎勵;未完成任務(wù)時，給予一定處罰，如扣減提成、減發(fā)工資等。

　　五、直營店每季度撰寫一次工作總結(jié)，于下季度初十日內(nèi)向總部(市場部)報送，便于總部按季度對直營店進(jìn)行考核，并落實獎懲措施。

　　六、總部第一年度為唐山直營店下達(dá)經(jīng)營目標(biāo)、開發(fā)任務(wù)如下：

　　1、全年銷售收入xx萬元。

　　2、實現(xiàn)利潤xx萬元(按成本價計算;人員工資、房租、送貨車的花費在內(nèi);購車款和廣告宣傳費用不計入，由總部承擔(dān))。

　　3、開發(fā)銷售網(wǎng)點xxx個，同時做好轄區(qū)內(nèi)網(wǎng)點的管理和維護(hù)，保持其正常運營。

　　4、制訂月、季度工作計劃，落實目標(biāo)責(zé)任制，并及時向總部報送工作情況，確保總部下達(dá)的各項計劃、任務(wù)、目標(biāo)的完成。

　　5、大事、要事及時向總部請示，大項費用支出必須事先向總部提交申請和可行性報告，經(jīng)總部批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

　　第二部分：確立“以點帶面，充分發(fā)揮市區(qū)直營店的輻射、帶動、示范作用，帶動周邊縣區(qū)市場開發(fā)”的營銷戰(zhàn)略

　　一、外縣區(qū)市場現(xiàn)狀分析：

　　在市場不斷拓展、轉(zhuǎn)變過程中，品牌競爭比較激烈，就唐山市場而言，在對產(chǎn)品質(zhì)量沒有客觀認(rèn)知的情況下首選本地名牌產(chǎn)品，其次比價格，市場主導(dǎo)品牌為：xxx、xx、xxx、xx，尤其是當(dāng)?shù)氐睦掀放苮xx，知名度高，歷史較悠久，有很好的市場口碑，市區(qū)消費者對其認(rèn)可度比較高，市場占有率在xx%以上。因此，面對有牢固市場根基的強勢地產(chǎn)品牌，我們要在穩(wěn)步提高產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，還須大力實施品牌宣傳、推廣工作，促進(jìn)品牌的快速成長便成為我們市場開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。

　　價格方面，競爭十分激烈。由于唐山本地和鄰近縣區(qū)的xx廠家很多，多數(shù)定位在低價位上，采取價格競爭方式，有些xx市場零售價格僅xx元，主流廠家的產(chǎn)品市場零售價格在xx到xx元之間。建議我廠盡量不參與市場價格的惡性競爭，在制定價格體系時參考中擋產(chǎn)品的平均價格水平，建立統(tǒng)一的市場價格體系，維護(hù)經(jīng)銷商和自身的利益，制定有效的市場保護(hù)措施，并嚴(yán)格執(zhí)行，確保市場的穩(wěn)定和良性運行。

　　二、近三年市場開發(fā)定位：

　　1、市場定位：唐山范圍各縣區(qū)市場;

　　2、目標(biāo)消費群體：

　　A、居民區(qū)消費者;

　　B、中高檔酒店

　　C、大型車站、重點醫(yī)院等人流密集場所

　　D、機關(guān)、事業(yè)、大型國企的團(tuán)體消費

　　3、價格定位：中檔價格;

　　4、品牌形象定位：高品質(zhì)、重服務(wù)、創(chuàng)xx品牌、樹xx企業(yè)形象。

　　5、開發(fā)期限不短于x年，每年資金投入不少于xx萬元。

　　三、外縣區(qū)市場開發(fā)模式的確定：

　　1、確定渠道銷售，模式如下：

　　廠總部(市場部)----營銷分部(或直營店)----縣、區(qū)代理商----零售商----消費者

　　2、選擇此渠道的'原因：

　　1)、與企業(yè)目前現(xiàn)狀相符合，降低銷售、管理、運營費用;

　　2)、基于目前xx市場的基本特征，在市場潛力大、基礎(chǔ)條件好的縣區(qū)，選擇合格的代理商，借助當(dāng)?shù)卮砩痰目蛻絷P(guān)系推廣我廠產(chǎn)品，可節(jié)約大量資源，降低開發(fā)成本;

　　3)、產(chǎn)品在銷售過程中將市場風(fēng)險化整為零，降低各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險;

　　4)、眾多的零售商，容易形成一張銷售網(wǎng)絡(luò)，有利于市場基礎(chǔ)的建立和產(chǎn)品品牌的樹立。

　　3、該渠道主要環(huán)節(jié)相關(guān)因素應(yīng)把握的原則：

　　1)、確立縣級總經(jīng)銷的原則：必須選擇實力較強，有豐富的食品營銷經(jīng)驗和資源，有一定影響力，有自己的分銷網(wǎng)絡(luò)，具有品牌忠誠度的經(jīng)銷商;與我方談判的基本心理特征為：產(chǎn)品質(zhì)量要可靠，要有特色，能夠吸引市場購買力，廠家實力信譽要好，有做長期市場的打算，能夠感受到未來的市場利益，對廠家的選擇上也較理性，對市場消費傾向把握比較清楚，注重利潤空間。

　　2)、零售經(jīng)銷商的基本特征和選擇原則：由于xx技術(shù)含量不高、產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢比較嚴(yán)重，因而，市場競爭激烈。多數(shù)零售商隨著市場大方向走，不敢輕易嘗試新產(chǎn)品，對新產(chǎn)品持觀望態(tài)度，在選擇經(jīng)營產(chǎn)品的時候主要參考市場上主流產(chǎn)品的基本情況，觀注產(chǎn)品的知名度和市場覆蓋率，對產(chǎn)品的銷量、保質(zhì)期非常敏感，一般不會大批量進(jìn)貨，注重產(chǎn)品的利潤空間。鑒于以上基本特征，我們選擇零售商的條件要相對寬松，合作方式要靈活多樣，要為他們提供可觀的利潤空間，建議實行統(tǒng)一供價外的返利獎勵政策，建立客戶檔案，逐筆記錄產(chǎn)品流量，每季度末按進(jìn)貨值的x%-x%給予返利,促進(jìn)他們營銷的積極性和認(rèn)同xx品牌的忠誠度,盡快完成終端市場的開發(fā)任務(wù)和既定營銷目標(biāo)。

　　3)、終端消費用戶的特征：就終端消費者而言，他們對產(chǎn)品質(zhì)量的直觀認(rèn)知不太清晰，但總體上偏向于知名品牌和口碑產(chǎn)品，多受經(jīng)銷商和認(rèn)知消費者的影響，不但追求口味，而且注重食品安全、衛(wèi)生，希望物美價廉。

　　第三部分、市場開發(fā)目標(biāo)

　　一、總體指導(dǎo)思想：

　　設(shè)立總代理有難度或時機不成熟的區(qū)域以發(fā)展終端經(jīng)銷商做市場直銷為主;設(shè)立總代理條件成熟的縣區(qū)，應(yīng)選擇有實力的總代理商，以構(gòu)筑區(qū)域立體營銷網(wǎng)絡(luò)、搞深層次開發(fā)為主。無論是否設(shè)立區(qū)域總代理，都必須統(tǒng)一市場價格，完善直達(dá)配送服務(wù)體系，維護(hù)各級、尤其是終端經(jīng)銷商的利益，大力做小區(qū)推廣，宣傳直接面向消費者，協(xié)助代理商完善分銷機制，規(guī)范售后服務(wù)，多渠道、全方位、廣角度推進(jìn)xx品牌建設(shè)，實現(xiàn)品牌效應(yīng)最大化。

　　二.近x年市場開發(fā)目標(biāo)：

　　在整個市場態(tài)勢中，將xx定位為市場挑戰(zhàn)者。由于該xx在營養(yǎng)價值、口味上與競品比較無較大的差異，而且市場導(dǎo)入較晚，同類產(chǎn)品廠家眾多，因此，只能以強勢導(dǎo)入，在短時間內(nèi)利用整合營銷傳播手段來拉動市場，促動銷售終端，感動消費者，營造理想的銷售環(huán)境，取得初步的經(jīng)營業(yè)績。縣外市場培育期定位為x年，每年預(yù)計xx銷量xx萬只，年度銷售額xxx萬元，其它產(chǎn)品銷售額xxx萬元。到xxxx年底，xx在縣外市內(nèi)市場的占有率要達(dá)到xx%，xx預(yù)期銷量達(dá)xx萬只，銷售額達(dá)xxx萬元;其它新開發(fā)產(chǎn)品銷售額達(dá)到xxx萬元。到xxxx年底，xx預(yù)期銷量達(dá)xx萬只，銷售額達(dá)xxx萬元，其它新開發(fā)產(chǎn)品銷售額達(dá)到xxx萬元，xx在縣外市內(nèi)市場的占有率要達(dá)到xx%。

　　三、中長期開發(fā)目標(biāo)：從目前至xxxx年底，利用x年的時間，全力打造xxxx強勢品牌，大幅度提升xx品牌的知名度與美譽度，樹立良好的企業(yè)形象和品牌形象，使其進(jìn)入全國xxxx十大知名品牌之列;大力開發(fā)唐山以外區(qū)域市場，使xx品牌知名度、總銷量位居全省前x名;xx在縣外新開發(fā)市場的占有率達(dá)到xx%，年度銷售額達(dá)xxxx萬元。

　　第四部分、產(chǎn)品廣告定位

　　一.廣告投入觀念：選擇投入少、見效快的廣告宣傳模式，大力培育xx品牌，努力提升xx的知名度和影響力。

　　二.廣告語：廣告語必須突出xx的傳統(tǒng)特色，兼顧美味、營養(yǎng)、健康的個性。如：(略)

　　三、推廣方式及說明：

　　1、推廣方式：對本產(chǎn)品的宣傳，主要采取電視廣告、報紙廣告、電臺廣告、戶外廣告等四種方式進(jìn)行推廣。

　　2、產(chǎn)品推廣方式說明：

　　1).在電視媒體收視率高的欄目投放產(chǎn)品廣告加引導(dǎo)健康安全衛(wèi)生消費專題片;

　　2).在電臺收聽率高的欄目，推出適合青少年、中老年人群的產(chǎn)品廣告，可為熱點欄目提供獎品贊助及開展聽眾有獎?wù)鞔鸹顒?

　　3)、在市級主要報紙刊登人才招聘及招商廣告，并開展有獎?wù)骷瘡V告詞、書法作品等趣味性、參與性強的活動，吸引讀者，營造宣傳氛圍;

　　4)、戶外廣告：

　　a).所有的配送車輛車身廣告重新設(shè)計制作;

　　b).給分銷商、銷量大的零售商制作店牌廣告;