車位市調報告

時間：2024-08-19 00:01:16

關于車位市調報告范例

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　　篇一：停車位調查報告

　　一．引言

　　隨著我國城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，家用汽車擁有量也日益增多，這一點在上海表現(xiàn)的更為突出。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，07 年上海轎車擁有量為 72.81 萬輛，08 年上升到 82.96 萬輛，09 年達到 95.1 萬輛。但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質量的同時，也帶來一系列問題，例如環(huán)保問題、交通秩序問題、停車問題等。其中業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因為住宅小區(qū)停車問題而產生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制度加以消除或緩解。我們試對住宅小區(qū)停車管理制度方面和法律法規(guī)方面存在的問題進行分析、梳理，并提出相應的完善構想。停車場經(jīng)營是物業(yè)服務企業(yè)比較成功的經(jīng)營方法，不少物業(yè)服務企業(yè)為了取得住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營權，降低物業(yè)服務費用標準，或者由于歷史原因導致物業(yè)服務費用標準比較低，如果依靠物業(yè)服務費用收入，那么企業(yè)經(jīng)營要虧損。但是，物業(yè)服務企業(yè)之所以能夠繼續(xù)履行物業(yè)服務合同，其主要原因是由于購車潮的到來，大量業(yè)主的汽車停放為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造了大量的市場空間，停車場經(jīng)營收入起到重要作用。從住宅小區(qū)可經(jīng)營的資源來看，停車場的經(jīng)營是物

　　業(yè)服務企業(yè)最好的資源。但是，物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營停車場過程中應注重規(guī)避經(jīng)營風險，擴展停車場地。近年來,越來越多的小汽車進入城市普通家庭,如何解決汽車停 3 放問題已經(jīng)成為一個不容忽視的問題。 “汽車易買,車位難求” “,有車方知停車難” ，這是許多有車族發(fā)出的由衷感慨。但是，停車難問題對于物業(yè)服務企業(yè)來說卻是一個難得機遇，合理利用住宅小區(qū)資源可以開發(fā)更多的停車位，為企業(yè)創(chuàng)造更多地經(jīng)濟效益，也在一定程度上解決物業(yè)服務企業(yè)微利經(jīng)營的狀況。但同時，也造成了許多小區(qū)停車場的管理問題，我們將研究主要的幾大矛盾。

　　二．小區(qū)停車現(xiàn)狀及停車難的原因分析

　　（一）.私家車的大幅度增長是“停車難”產生的直接原因私家車持續(xù)增長已成未來幾年發(fā)展的必然趨勢，小區(qū)汽車將呈剛性增加，能否在小區(qū)中給車找個落腳點，已成為許多購車者首要考慮的問題。事實上，一旦小區(qū)建成后，很難再增加小區(qū)停車位，持續(xù)增加的機動車使小區(qū)停車難、亂停車問題日益突顯。

　　車位需求急劇擴大住宅小區(qū)停車位供不應求。住宅小區(qū)停車位供不應求住宅小區(qū)車輛數(shù)量快速的增長，導致許多私人汽車找不到停車位。大量的私人汽車進入住宅小區(qū)，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，這種辦法雖能緩解停車的緊張情況，但不能從根本上解決問。小區(qū)停車位配備指標長期偏低。住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低。住宅小區(qū)停車位配備指標長期偏低住宅

　　小區(qū)停車位配備的情況來看，車位配備指標長期偏低是停車位指標的主要問題。車位的配備與住區(qū)的檔次、區(qū)位、小區(qū)居民的經(jīng) 濟水平等因素都密切相關，各小區(qū)的停車規(guī)劃指標并沒有一個統(tǒng)一的標準。同時停車管理的力度相差較大，從管理上來說，由于管理水平參差不齊，亂停亂放嚴重，造成停車數(shù)量少，部分車位閑置。住區(qū)結構不合理，對于家用汽車發(fā)展認識不足，汽車的增加和道路缺乏有機的統(tǒng)一，道路布局結構不能滿足需求，人車混行嚴重，對步行居民、少年兒童、老人的安全造成了直接的威脅，嚴重影響了業(yè)主的安全，停車難還帶來了許多社會問題。住宅小區(qū)停車位不足有歷史原因，是開發(fā)商在設計建設初期對車位數(shù)量估計不足。同時，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，汽車消費已經(jīng)進入大眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)服務企業(yè)又沒有合理規(guī)劃好住宅小區(qū)公共區(qū)域空地，為有車位需求的業(yè)主提供停車方便。正由于這些原因導致住宅小區(qū)車位緊張，也為物業(yè)服務企業(yè)提供可開發(fā)經(jīng)營停車場的市場機遇。、停車管理體制不順。

　　（二）.車管理體制不順，停車政策落后是“停車難“ 生的重要原因。對當前小區(qū)停車難，從城市管理層面上反映了政府對城市停車管理的缺位，具體表現(xiàn)在：一是政府對停車問題重視不夠，投資缺乏，致使停車位供應嚴重不足。近幾年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，緩解了城市道路緊張，使動態(tài)交通得以明顯改善，但是對靜態(tài)交通(停車)重視不夠，投資欠帳過多。二是還沒有把停車當作產業(yè)看待，缺乏有主導意識的停車產業(yè)政策，停車場還被作為普通的開發(fā)建設項目來對待。三是缺乏適應停車新形勢發(fā)展的行業(yè)管理機制和統(tǒng)一機構，造成部分管理職責的缺位。而其中，尤為突出的停車位的產權屬性矛盾。

　　地上停車位糾紛產生原因，地上停車位糾紛產生原因地上停車位糾紛產生地面停車位產生的糾紛主要有兩種形式。

　　第一種是開發(fā)商將配建的停車位進行出售，或者將規(guī)劃的停車位變更用途，修建商業(yè)用房以牟取經(jīng)濟利益;

　　第二種是將公共綠地同時作為地面停車位使用，即在很多小區(qū)出現(xiàn)的“綠化停車位” 。

　　這種做法看上去似乎沒有什么問題，事實上無形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規(guī)劃，也是侵犯業(yè)主權益的行為。開發(fā)商之所以能夠隨意改變小區(qū)共用部分的用途，規(guī)劃部門應負相應審批不嚴的責任。

　　上述原因實質上就是由于小區(qū)停車位不足問題。

　　地面停車位糾紛的另外一個原因，也是主要原因就是停車位所有權與使用權的不明確而導致的。因為在從商品住宅區(qū)的開發(fā)建設到最后的出售過程中，很少業(yè)主會在簽訂購買合同之初對小區(qū)內停車位的歸屬和利用在中進行明確的約定。

　　商品住宅區(qū)的業(yè)主認為他們購買了小區(qū)的住房，小區(qū)內的配套設施建設成本由于開發(fā)商己經(jīng)計算到了房價里面，所以包括停車位在內的附屬設施都應該歸小區(qū)業(yè)主共同所有。

　　而商品住宅區(qū)開發(fā)商則認為小區(qū)業(yè)主購買的僅僅是住房及合同中約定歸業(yè)主所有的設施，在購房合同沒有約定停車位歸屬于業(yè)主所有的情況下，小區(qū)內的停車位仍應當歸開發(fā)商所有。小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權或者使用權，必須支付相應的對價。地下停車位糾紛產生原因地下停車位權屬之爭實質是對地下空間權的爭奪。

　　但是從我國現(xiàn) 行房地產法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權歸屬問題尚缺乏法律依據(jù)，關于地下空間利用方面的法律僅存在相關的單行法及一些地方性的法規(guī)。使得地下停車位所有權的歸屬不明，因此而引起的爭議也越來越多。

　　一種觀點認為，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。再者，業(yè)主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬于發(fā)展商，那么就承認了空間權被發(fā)展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區(qū) 業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認定空間權還保留在自己的手里從而認為地下停車庫的停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有。

　　另一種觀點認為，如果規(guī)定商品住宅區(qū)的地下停車庫的停車位建設，開發(fā)商付出了一定的成本，在業(yè)主沒有證據(jù)證明開發(fā)商在出售住房的過程中已將地下車庫及停車位的建設成本及合理利潤已經(jīng)計算分攤到了住房價格中，則地下車庫及停車位的所有權歸屬于開發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)主要想取得停車位的所有權，必須再行支付一定的價款。而且從長遠來看，如果將地下停車位的所有權規(guī)定為歸小區(qū)業(yè)主共有，則會使得開發(fā)商不愿再投資興建地下停車位，最終影響全體業(yè)主的利益。

　　因此，如何解決地下車位的權屬還要視具體情況而定。

　　篇二：車位市場調研

　　一、停車位分類

　　目前市場上的車位產品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫、底商架空層車庫、半地下車庫、立體化機械停車位、地上多層停車樓等六種。

　　其中，在住宅項目中采用較多的為地面停車位、地下人防及非人防車庫、底商架空層車庫、半地下車庫四種。

　　二、停車位權屬

　　（一）地面停車位

　　地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意，直接設臵在商品房住宅小區(qū)地表的停車設施。開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房單元，并辦理了初始登記及轉移登記后，所有建筑物區(qū)分所有權人便共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權《中華人民共和國物權法》第74條第三款做出了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有"的規(guī)定，這一類停車位只能歸屬于全體業(yè)主所有。

　　這類車位取得的收益，應在扣除管理成本后歸該物業(yè)的小區(qū)全體業(yè)主所有，可以用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的需要，也可以將其用于補充專項維修資金，或用于共用部位的維修養(yǎng)護。需要明確的是，在小區(qū)內專門劃出一塊空地用來作為停車使用的停車位，如果其占用的土地部分沒有計入公攤面積，則與房屋單元的關系相對獨立。開發(fā)商必須在當初申報規(guī)劃時就已經(jīng)明確了這類車位有獨立的用地面積和建筑面積，才可以擁有這些車位的所有權，將其出售、出租或者附贈。在規(guī)劃未明確的情況下，則為已計入公攤面積，開發(fā)商無出售出租權。

　　（二）地下停車位

　　地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。可細分為以下兩類：一類是利用人防設施改建的可以在和平時期長期使用的停車位，另外一類就是普通地下停車場形式存在的停車位。

　　1、人防工程兼作地下停車位

　　國家直接投資的人防工程是國防資產的組成部分。在我國現(xiàn)階段，人防工程投資趨于多元化，國家興建，或房地產開發(fā)商根據(jù)要求也會修建一定的地下防空工事。作為地下停車位使用最為常見，關于其產權問題也是爭論不休。有主張屬于開發(fā)商所有，有的主張由國家享有所有權，由開發(fā)商來經(jīng)營管理。人防工程雖有國防特性，但并不能因此一攬子理解為歸國家所有。原因在于：其一，《人民防空法》并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有。只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有權歸屬問題。其二，商品房小區(qū)的地下人防工程，國家

　　并沒有任何投資，因此不存在主張權利的基礎。因此，人防工程兼作地下停車位的權屬，應該屬于《人民防空法》第5條所規(guī)定的“投資人"所有。如果是國家投資的，應歸國家所有。經(jīng)人防部門同意，可以在不影響防空性能的前提下改作他用，其收益的一部分應上繳國家；如果是開發(fā)商投資建設的，經(jīng)房地產買賣后其權屬應轉移至業(yè)主所有，業(yè)主可以使用、收益、處分，但仍然不能妨礙其防空效能之發(fā)揮。

　　2、非人防設施的地下停車位

　　開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標準之外，依照我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》制定最低標準，在居民小區(qū)的建設過程中必須修建具有相應數(shù)量的地下車位。這種地下停車位往往設臵于小區(qū)中心廣場和高層住宅的地下，優(yōu)點在于：其一，使停車空間大大增加，緩解了

　　地面停車和小區(qū)交通的壓力；其二，車位位于地下，有效避免了汽車噪音、尾染對小區(qū)的不良影響。其三，高層住宅的電梯可以直接深入地下車位，有效縮短車位與住宅之間的步行距離，方便快捷。這種停車方式特別適宜用地緊張地段，缺點在于其造價過高。

　　關于此類地下停車位，若不計入容積率則不能取得其所在地塊的土地使用權，只能依附于區(qū)分所有建筑物小區(qū)的專有和共有部分，而不能取得完整、獨立的房地產權利，地下停車位應一概屬于小區(qū)業(yè)主全體所有。國土資源部門在《國有土地使用權出讓合同》規(guī)定，地下工程面積一概不計入用地容積率。不計入容積率即不分攤用地面積，當然也不取得房屋所有權。

　　與國土資源部門規(guī)定相左的是，房產管理部門核定建筑面積時卻計入地下部分。非人防工程性質的停車位實際上是對地下空間資源的利用，地下停車位具有獨立的建筑結構，可以成為專有所有權的客體，如其未計入公攤面積，可以成立專有所有權。因此，應以是否計入公攤面積決定地下停車位的產權歸屬。對于開發(fā)商立項時規(guī)劃的地下停車位，如果建筑面積沒有分攤到房屋面積中，其產權歸開發(fā)商。如果地下停車位的面積己作為公攤面積分攤到房屋面積中，則開發(fā)商就無權出售和出租，其產權屬全體小區(qū)業(yè)主所有。

　　三、武漢市住宅項目停車位調研

　　（一）本項目直接競品項目車位情況

　　結論：

　　① 各小區(qū)單個車位服務費在50-96元/月，地上車位以出租為主，服務費+租金范圍為120-280元/月，地下車位服務費+租金范圍為150-350元/月，地下車位多以簽使用權的形式進行銷售，價格范圍為4-10萬。

　　② 由于小區(qū)道路屬于公共部位，在道路兩側劃線的車位，開發(fā)商和物業(yè)只能收取服務費，不能收取租金。

　　③ 小區(qū)規(guī)劃內車位（或車庫）實行出售和出租兩種模式。出租基本上是將租金與服務費進行捆綁收費，為促使業(yè)主盡快購買車位，有的小區(qū)采取提高租金的做法。

　　篇三：停車位市場調研報告

　　一、停車狀況概述

　　據(jù)國際交通部門統(tǒng)計，2014年國內汽車保有量將近1.54億，其中，北京擁有汽車總量537.1萬輛，重慶擁有汽車總量399.8萬輛，成都擁有汽車總量336.1萬輛，深圳擁有汽車總量290.5萬輛，上海 272.3萬輛，如此龐大數(shù)量的汽車和停車位之間的矛盾也日益突出。在寸土寸金的城市，地下停車場和地面多層停車場等占地少，容量大的場內停車設施越來越多的成為緩解城市停車壓力的主要手段。然而，遺憾的是，目前國內大部分的場內停車場內部還處于原始的人工管理階段，無論對需要停車的車主還是對停車場的運營者都造成了極大地困擾。

　　目前智能停車場管理系統(tǒng)利用先進的科學技術，己經(jīng)實現(xiàn)了停車場的自動化管理，很大程度提高了管理系統(tǒng)的可靠性、車輛的安全性和運省了大量人工方面的開支，也最大限度地降低了人為方面造成的失誤和損失，因此也相應提高了停車場的安全性、經(jīng)濟性和使用效率。但是目前智能停車場管理系統(tǒng)所用到的相關技術還不成熟，智能化程度比較較低，還沒有達到所需要的自動化程度，目前智能停車場管理系統(tǒng)的一部分具有智能功能，比如自動收費系統(tǒng)等。本項目主要內容是如何設計與實現(xiàn)基于嵌入式技術的智能停車場管理系統(tǒng)，使其滿足目前停車場管理的需求。

　　那么數(shù)量如此龐大的車都停在哪里呢？顯然，北京市停車位的問題已經(jīng)是一個不容北京有車一族忽視的問題。

　　從新聞事件、研究評說、街頭巷尾議論，停車難已經(jīng)成為北京的一個熱點中的熱點話題，隨著生活水平的提高，“停車難”的影響不僅僅局限于停車本身，還引發(fā)了一系列城市管理問題：

　　“停車難”加重交通擁堵，導致占道停車嚴重。本來就不寬敞的道路被占道停車，這更加劇了交通堵塞。商場、學校、醫(yī)院、農貿市場及所有人流物流量較大的商業(yè)經(jīng)營場所，由于停車難導致進出車輛經(jīng)常在出入口處“頂牛”，造成車流受阻，疏導困難，甚至發(fā)生打鬧等治安事件。

　　“停車難”引發(fā)公共糾紛。近年來，由于私安地鎖、擠占草坪、占道堵路等停車問題引發(fā)的鄰里糾紛、車輛剮蹭，不在少數(shù)，停車問題引發(fā)的治安事件和暴力沖突也時有發(fā)生。

　　“停車難”還帶來了安全隱患。小區(qū)內通道停車導致消防車、救護車無法快速抵達現(xiàn)場。小區(qū)外占道停車則迫使人流、自行車流擠入機動車流，易導致交通事故。因此，解決“停車難”這一城市發(fā)展難題，已經(jīng)迫在眉睫！

　　二、停車位配備調研數(shù)據(jù)分析

　　1. 小區(qū)類型分布

　　調研小組獲取的數(shù)據(jù)中將住房按房齡劃分：老舊小區(qū)房齡10年以上,新建小區(qū)指房齡在10年以下，新建小區(qū)從房價和房屋品質又分成新建普通住宅、新建高檔住宅，公寓只做比較，別墅普遍有自家車庫，不再本論題研究之列。從圖表看來老舊小區(qū)3例、新建普通住宅6例、新建高檔小區(qū)5例，所采數(shù)據(jù)中符合北京住宅的構成，能夠反映北京停車狀況。

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