物業(yè)管理制度

時間：2022-08-25 16:21:00 制度我要投稿

物業(yè)管理制度集錦15篇

　　在現(xiàn)在社會，很多情況下我們都會接觸到制度，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。那么制度怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？以下是小編整理的物業(yè)管理制度，希望對大家有所幫助。

物業(yè)管理制度集錦15篇

物業(yè)管理制度1

　　洗地機:

　　1、于硬性地面清洗。

　　2、裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。

　　3、按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。

　　4、插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。

　　5、從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。

　　6、注意事項

　　6.1、工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內(nèi)。

　　6.2、開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。

　　6.3、使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。

　　6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

　　7、保養(yǎng)工作

　　7.1、使用完畢,把機身及配件清洗干凈。

　　7.2、用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。

　　吸塵機:

　　1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。

　　2、把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。

　　3、開動時按頂上的開關(guān)按鈕。

　　4、吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。

　　5、注意事項

　　5.1、使用前,檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。

　　5.2、使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內(nèi)及塵袋外微塵。

　　5.3、干性吸塵機,切勿把水份吸入機內(nèi)。

　　6、保養(yǎng)工作

　　6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。

　　6.2、將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

　　吸水機

　　1、專用于清除積水。

　　2、把軟管接駁在機身,插入220伏電源。

　　3、吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

　　4、吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應及時把水倒掉。

　　5、注意事項

　　5.1、使用前,檢查機內(nèi)是否已倒水。

　　5.2、使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

　　5.3、如機內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

　　6、保養(yǎng)工作

　　6.1、機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。

　　6.2、吸水機內(nèi)過濾器要拆開進行清潔。

　　6.3、機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。

　　拋光機

　　1、專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。

　　2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

　　3、檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。

　　4、檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。

　　5、接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。

　　6、注意事項

　　6.1、在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。

　　6.2、不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。

　　6.3、操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。

　　6.4、機器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。

　　6.5、不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。

　　6.6、地線必須和開關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。

　　7、保養(yǎng)工作

　　7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機器。

　　7.2、檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。

　　高壓水槍

　　1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

　　2、把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

　　3、開動機身電源開關(guān)。

　　4、沖洗計劃好的地方。

　　5、注意事項

　　5.1、使用前檢查機器及水管是否損壞。

　　5.2、使用后必須將水管水放清。

　　清擦物品操作方法:

　　1、備:毛巾、刀片(必要時)、清潔劑(必要時)、呢絨布料(必要時)。

　　2、毛巾使用中要經(jīng)常清洗,保持干凈。

　　3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時換另一面使用。

　　4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開有不平的一端)。

　　5、物體表面如有較厚的污漬,可先用刀片鏟干凈。

　　6、處理污漬時如無特殊情況,均使用中性清潔劑。

　　7、使用清潔劑時,需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。

　　8、鏡面物體需要用質(zhì)量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。

　　9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。

　　拖地操作方法:

　　1、濕拖前要擺放'小心地滑'標識牌,拖布應盡量擰干。

　　2、拖地時,先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。

　　3、水桶要擺放在適當位置,不能放在路中間,門口等以免影響客戶(應盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線之內(nèi))。

　　4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。

　　5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。

　　玻璃刮刀操作方法:

　　1、清洗時,先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。

　　2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過的玻璃上不見水痕。

　　3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復進行。

　　4、在刮鍍膜玻璃時,應注意操作,防止刮刀刮花玻璃。

　　5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應及時更換。

　　6、更換膠條時,可把膠條先放在水里面一會兒,以便套入玻璃刮內(nèi)。

　　洗手間清潔操作方法:

　　1、準備:工作前準備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。

　　2、沖洗:進入洗手間,首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。

　　3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。

　　4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具,衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。

　　5、抹凈:用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。

　　6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。

　　7、補充:及時補充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。

　　8、噴灑:按規(guī)定噴灑除臭劑。

　　9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門窗關(guān)好。

　　10、清洗頻率:每半小時至少巡視清潔一次。

　　11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表

　　12、清潔洗手間時,應在現(xiàn)場放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。

　　13、清潔人員應注意自我保護,清潔時應帶保護手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應使用肥皂洗手。

物業(yè)管理制度2

　　日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個專題進行敘述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們將著眼于以下幾方面的工作：

　　一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點

　　盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議，并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：

　　1。協(xié)調(diào)配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作：

　　2。做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作：

　　3。做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作：

　　4。做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。

　　二、開展業(yè)主服務需求凋查

　　在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求，并臧調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進業(yè)主。同時，與e地產(chǎn)集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋的信息。

　　三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

　　在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與e地產(chǎn)篥團攜手，做好以下

　　各項前期準備工作：

　　（—）協(xié)助e地產(chǎn)集團銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；

　　（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；

　　（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設置方篥：

　　（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調(diào)試：

　　（五）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；

　　（六）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作：

　　（七）針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

　　四、按規(guī)范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著'對業(yè)主負責，對e地產(chǎn)集團負責'的宗旨，對盛世家園居住區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收（詳見4e iso9001體系文件）。

　　五、承擔前期介入所需費用

　　按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，但是，考慮到e地產(chǎn)（集團）公司對e物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用，金額為人民幣19。02萬元（詳見《e盛世家園前期介入費用測算表》）。

　　e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱計算式支出金額（元）

　　員工工資項目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000

　　3人1000元/人。用×3人×12月

　　護衛(wèi)員3人1500元/人，月×3人×12用

　　人員辦證費6人×400元/人2400

　　辦公費用（//b公消耗品、通訊、交通等）20xx元/用×12用24000

　　四員工培訓7人×250元/人1750

　　五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000

　　維修材料費500元/月×12月6000

　　臺計：19015元

物業(yè)管理制度3

　　一、工作時間

　　全年除法定節(jié)假日和公休日外均為工作日。公司夏季工作時間:

　　上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00

　　冬季工作時間:

　　上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30

　　公司實行上下班打卡制度,每月收、放卡時間為31日晚21時,按出勤卡統(tǒng)計出勤情況計發(fā)工資。

　　遲到(早退)一次扣款10元,一月遲到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次遲到(早退)30分鐘以上視為半天事假,超過一個小時則視為曠工半天。一個月連續(xù)曠工三日以內(nèi)給予扣槳金、處分處理,連續(xù)曠工三日即作辭職處理。上班時間外出辦私事者按曠工論處。

　　二、假期

　　法定假日:國家法定節(jié)日,公司按國家規(guī)定休假,如法定假日值班,則按國家規(guī)定給予換休或補發(fā)加班工資。

　　婚假:員工憑結(jié)婚證可享受婚假三天。

　　喪假:員工直系親屬死亡(父母、配偶、子女)給喪假三天;旁系親屬死亡(祖父母、兄弟姐妹)給喪假一天。

　　婚假、喪假為帶薪假。員工休婚假、喪假必須提前向管理處或總經(jīng)理提出申請,征得同意后報行政人事部備案。婚、喪假等與休息日和節(jié)假日重合時,其休息天數(shù)不順延。

　　病假:普通員工因病請假應提前向部門負責人提出申請(急診須提供加蓋醫(yī)院急診章的證明材料),同時須出具市級以上醫(yī)院證明,急診可于復職后第一天補辦手續(xù)。病假三天以上(含三天),必須報管理處主任、公司相關(guān)部門領(lǐng)導審批;五天以上(含五天)由管理處或公司相關(guān)部門審核,報行政人事部核準,總經(jīng)理審批。員工去醫(yī)院看病時間不超過四小時且當日不病休的,仍按工作時間計算。

　　事假:普通員工因事請假,二天以內(nèi)(含二天),由部門經(jīng)理審批;三天以上(含三天)由部門經(jīng)理提出意見,管理處主任審批;五天以上(含五天),須經(jīng)總經(jīng)理審批。

　　事假及病假請假日無工資,員工一年內(nèi)累計病假超過十五天,事假超過七天,當年度無年終獎金。

　　員工請假程序:當事人填寫申請單部門經(jīng)理審批管理處主任或公司領(lǐng)導審批行政人事備案。

　　公司部門經(jīng)理、副主管理處主管、經(jīng)理以上員工請假,均須總經(jīng)理批準。

　　所以假期如超過規(guī)定的期限,必須經(jīng)總經(jīng)理批準。

物業(yè)管理制度4

　　顧問項目業(yè)主臨時公約附件一:

　　顧問項目裝修管理規(guī)定

　　xx(項目名稱)是全體業(yè)主共同的家園。為維護小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同定立本規(guī)定,并承諾履行如下義務:

　　1、不改變房屋的使用用途,將住宅用作商業(yè)、經(jīng)營、工廠、倉庫、辦公等用途。

　　2、在進行室內(nèi)裝飾裝修時,應遵守建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《(城市名稱)城市室內(nèi)裝修管理規(guī)定》。

　　3、在工程開工前,向物業(yè)管理部門申報登記,清楚物業(yè)管理部門告知的關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項,與物業(yè)管理部門簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,并將此協(xié)議內(nèi)容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè)。

　　4、不拒絕和阻礙物業(yè)管理部門依據(jù)裝飾裝修管理協(xié)議的約定,對裝飾裝修活動進行的監(jiān)督檢查。

　　5、按裝修管理協(xié)議約定的時間裝修,以免滋擾鄰里。

　　6、不因房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。

　　7、不擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等。

　　8、不對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。

　　9、裝修垃圾袋裝,并按物業(yè)管理部門指定地點、指定時間堆放。

　　(10---14項,按照項目實際情況制定)

　　10、一樓私家花園內(nèi)只允許搭建木制簡易花架,且符合物業(yè)管理部門統(tǒng)一規(guī)定款式,從室內(nèi)草坪至花架頂端高度不超過_____米,長不超過____米,寬不超出圍墻或護欄外沿,上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。

　　11、安裝遮陽蓬、雨蓬須經(jīng)政府規(guī)劃部門批準,到物業(yè)管理部門備案,且一樓不得安裝遮陽蓬、雨蓬,二樓以上陽臺只許安裝_____色布料可收縮雨蓬,且向外伸展寬度不超過_____cm。

　　12、所有陽臺、平臺不得封閉,護欄不得更改(含顏色、材料、增加門扇)。

　　13、由業(yè)主戶內(nèi)通達的頂樓平臺可作木制花架、遮陽蓬(周邊不得封閉),蓬頂只許蓋白色透明卡普隆板,周邊不得超出女兒墻外沿。

　　14、洋房車庫門、私家苑門、所有住戶防盜門、防盜窗花和拉閘門(安于門窗內(nèi)側(cè)),需按物業(yè)管理部門指定款式安裝。安裝空調(diào)應當將空調(diào)機外機安裝在建筑設計指定位置,并注意安裝牢固,防止跌落。

物業(yè)管理制度5

　　1、目的

　　規(guī)范綠化物資、倉庫管理,減化流程,提高效率。

　　2、范圍

　　適用于綠化部物資及倉庫管理

　　3、職責

　　部門/崗位工作內(nèi) 容

　　相關(guān)職能部門/分管總助/總經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)物資的審核、審批

　　部門經(jīng)理負責權(quán)限內(nèi)物資的審核、審批,過程行為的監(jiān)控

　　項目負責人負責工作職責范圍內(nèi)物資的管理、監(jiān)控

　　物資申請人負責合理申請物資

　　班長(倉管員)負責對物資、倉庫的管理

　　4、定義

　　工程物資:包括綠化苗木及工程用輔材(包括綠化給水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、綁繩、竹竿等一次性消耗用品);

　　農(nóng)資物資:包括農(nóng)藥、化肥、垃圾袋、動力燃油;

　　設備工具:包括了單價在200元以下或以上的園林動力機械設備、常用工具等物資;

　　勞保用品:各類勞動保用品;

　　主倉庫:有一定規(guī)模空間、承擔集中申購任務的倉庫;

　　小倉庫:儲存一些常用工具或不常用物資的小型倉庫;

　　危險品倉庫:儲存有農(nóng)藥化肥、燃油的倉庫。

　　5、方法和過程控制

　　5.1物資申請

　　5.1.1物資申請應結(jié)合工作的實際需要依《綠化物資采購管理辦法》與《采購管理程序》進行申請,避免多購而引發(fā)產(chǎn)品變質(zhì)與浪費,采購人員應會同用料人員充分溝通后、結(jié)合實際情況充分考慮性價比報批采購。

　　5.2物資入庫及驗收

　　工程物資

　　農(nóng)資物資

　　勞保用品由綠化部施工人員或項目負責人按申請標準進行驗收,并在送貨單上給予簽名確認,除燃油與土方以外的物資須同時填寫《綠化苗木(物資)采購驗收單》,作為報銷依據(jù),不須填寫《進倉單》,驗收人員對數(shù)量進行核對,對質(zhì)量進行監(jiān)控,如發(fā)現(xiàn)數(shù)量不符或質(zhì)量不達標,應立即通知采購人員進行更換、補充或退貨處理設備工具倉庫管理員負責驗收,填寫《綠化苗木(物資)采購驗收單》。200元以上的填寫《資產(chǎn)情況審核單》。

　　5.2物資出庫、回收

　　工程物資根據(jù)工作量有計劃進行分批采購,即買即用,不填寫《物資領(lǐng)(借)用單》當于未用完的應妥善保管,避免遺失或死亡

　　勞保用品發(fā)放個人的填寫《物資領(lǐng)(借)用單》直接領(lǐng)用,日常工作用的不再辦理領(lǐng)借用手續(xù)集中采購按季度進行。

　　農(nóng)資物資盡量減少儲存時間,對農(nóng)藥化肥實行專人管理、按需當天發(fā)放,當天使用,工作結(jié)束后倉管員將剩余物資及時回收入庫,按單位填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,采購用量不超過一季度。燃油即買即用,不辦理領(lǐng)借用手續(xù)農(nóng)藥、肥料、燃油等應設專用倉庫存放,如無專用倉庫,須將農(nóng)藥放入儲物柜并上鎖管理,每月檢查進行盤點

　　設備工具200以上須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,并完善歸還記錄倉管員每天下班前須對實物進行核實,日常進行監(jiān)控,每月盤點。日常用工具實行以舊換新200以下不需辦理領(lǐng)借用手續(xù),上下班由倉管員監(jiān)督發(fā)放回收

　　剩余苗木、輔料回收剩余苗木將根據(jù)需要在部門內(nèi)部進行調(diào)配使用,或送至苗圃進行假植管理;剩余工程輔材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各項目養(yǎng)護組負責回收、保管回收后的輔料可直接由養(yǎng)護組調(diào)配使用,也可作為工程組重復利用物資,節(jié)約成本

　　5.3綠化倉庫管理要求

　　5.3.1根據(jù)綠化部項目分散,各項目出現(xiàn)多倉庫或各片區(qū)出現(xiàn)多個倉庫的現(xiàn)象,制定特殊之管理辦法。

　　5.3.2物資的申請及入庫采用《物資存儲及管理程序》,對部門特殊之處采用如下的辦法。

　　5.3.2.1大項目及各片區(qū)共用的倉庫應列明各倉庫的位置、存放物品類型、主倉庫位置報部門列表備案。各小倉庫從屬于主倉庫,對主倉庫及危險品倉庫配備滅火器材。

　　5.3.3.各倉庫要求

　　主倉庫負責統(tǒng)籌物資的申請、發(fā)放、報費、每月盤點涵蓋小倉庫工作、監(jiān)督小倉庫的日常運作。

　　小倉庫只存放日常用工具或不常用物資,200元以上物資辦理領(lǐng)借用手續(xù)

　　日常用工具或物資統(tǒng)一到主倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),不作盤點手續(xù),以舊換新。如存有易燃物品的須配備滅火器材

　　危險品倉庫農(nóng)藥、肥料、汽油等危險品單獨設立倉庫存放,如無條件單獨存放,農(nóng)藥須用儲物柜上鎖存儲,汽油不能作為常備物資存儲于倉庫,使用后有剩余的少量汽油應將油罐密封存放于指定位置。化學肥料應存放于干燥的地方,必要時進行防潮處理。農(nóng)藥、化肥庫存量以滿足使用需求為標準,不宜過多存儲。

　　6.相關(guān)文件

　　vkwy7.5.5-z01 《物資存儲及管理程序》

　　7.記錄表格

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2《綠化苗木(物資)采購驗收單》

物業(yè)管理制度6

　　㈠物業(yè)概況

　　z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理分為碧湖和南山兩個區(qū)塊。

　　碧湖區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃和市政設施維護等。

　　南山區(qū)塊的道路衛(wèi)生清掃,綠化養(yǎng)護、市政設施維護及路燈維護管理等。

　　㈡物業(yè)管理服務方案與服務標準:

　　1、基本要求:

　　⑴園區(qū)實行全面保潔,垃圾清掃、清運及時,整體環(huán)境舒適,綠化效果佳,環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護良好。道路統(tǒng)掃后必須做到車行道凈、人行道凈、綠化帶凈,無砂、石、土,無雜草雜物,無跳掃漏掃、漏畚,無煙頭紙屑,明溝等暢通無沉積物。

　　每天收集清運垃圾一次,按時擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無污漬,清掃產(chǎn)生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。

　　⑵物業(yè)公司有完善的物管方案,質(zhì)量管理、維修管理、財務管理、檔案管理等制度健全,服務管理人員行為規(guī)范,業(yè)務素質(zhì)高,服務主動熱情。

　　⑶園區(qū)的配套設施及水、電、消防等共用設施設備運行維護及時。

　　⑷園區(qū)垃圾箱擺設整齊,外觀整潔;道路護欄及其它附屬設施清潔;道路標志等清潔完美。

　　⑸實行物業(yè)管理服務明碼標價,按規(guī)定在園區(qū)的公示欄或顯著位置公示物業(yè)管理服務的內(nèi)容和收費標準以及所提供的特約服務和代辦服務的項目和收費價目。

　　(6)設有服務接待中心,公示服務電話,白天專人值班接待,及時受理業(yè)主咨詢、投訴,處理有關(guān)物業(yè)服務事務,并建立完整的投訴、維護和回訪記錄。

　　2、市政設施維修養(yǎng)護

　　⑴維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好。

　　⑵園區(qū)設施按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常,維護良好,保養(yǎng)檢修制度完備,有設施運行記錄;對設施故障及重大事件或突發(fā)性事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

　　⑶急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場,預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,回訪率100%。

　　⑷水、電、消防等設施維護人員技能熟練,嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　⑸道路平整通暢,停車泊位劃定整齊。

　　⑹道路公共照明設施完好率100%。

　　⑺市政設施整潔,主要設施標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　　⑻雨水井、窨井每月檢查1次,根據(jù)需要定期清理疏通、保持通暢,無堵塞外溢。

　　⑼在接到相關(guān)部門停水、停電通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。

　　⑽對共用設施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時組織修復;道路設施的看護,發(fā)現(xiàn)有損壞和被違規(guī)占用的,在5小時內(nèi)報告園區(qū)管委會。

　　3、保潔服務

　　(1)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱、垃圾箱等每周擦拭1次。

　　(2)生活垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

　　(3)對區(qū)內(nèi)主干道路的積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　(4)建立消殺工作管理制度,根據(jù)實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設施每天清潔1次,無異味。

　　(5)飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對違反者進行勸告,并報告有關(guān)部門進行處理。

　　4、綠化養(yǎng)護管理

　　(1)綠化管理養(yǎng)護措施,保證無破壞,踐踏隨意占用綠地現(xiàn)象。

　　(2)做好日常綠化養(yǎng)護、定期進行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草松土、防治病蟲害,確保花草樹木生長良好,整齊美觀。

　　(3)綠化地內(nèi)清潔衛(wèi)生,無紙屑、煙頭等雜物。

　　(4)加大宣傳力度,是人人關(guān)心愛護花、草、樹木。

　　(5)接受園林綠化管理部門的技術(shù)業(yè)務指導、監(jiān)督、檢查。

　　(6)設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

　　5、公共秩序維護

　　(1)配合公安部門作好園區(qū)的安全防范工作,消除隱患。

　　(2)按照規(guī)定路線和時間巡邏,對園區(qū)重點部位每1小時巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。

　　(3)制定火災、浸水等突發(fā)事件的應急處理預案。

　　(4)園區(qū)箱變等部位,設置安全警示標志。

　　(5)做好園區(qū)的安全宣傳工作,增強業(yè)主的防范意識。

　　6、綜合管理服務

　　⑴建立物業(yè)管理制度和服務質(zhì)量管理體系,制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實施。

　　⑵按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。

　　⑶管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

　　⑷運用計算機對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

　　⑸建立完善的檔案管理制度(包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎(chǔ)資料、臺帳報表、圖冊健全,保存完好。

　　⑹提供有償特約服務和代辦服務,公示服務項目及收費標準。

　　⑺采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作,回訪率100%,對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。

　　⑻建立市政設施維修臺帳,帳目清楚、準確,按規(guī)定報銷市政設施設備維修材料費用,定期匯總報批使用情況。

　　7、如有需要(遇上級部門考察視察等原因),中標人必須無條件實行突擊保潔,保潔人應達到招標人的要求。

　　8、碧湖區(qū)塊和南山區(qū)塊企業(yè)內(nèi)部垃圾清運由中標人負責,費用由企業(yè)直接支付給中標人,具體事宜由招標人牽頭,中標人與企業(yè)另行協(xié)商。

　　㈢其他注意事項

　　1、評標委員會及招標代理機構(gòu)不向落標的投標人解釋落標原因,不退還投標文件。

　　2、本次招標設標底價,如果投標報價高于標底價,則此項報價無效。

　　3、中標人應當按照合同約定履行義務,完成中標項目。中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目,也不得將中標項目肢解后分別轉(zhuǎn)讓他人。

　　4、投標報價包含:

　　①承包人對物業(yè)管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護、養(yǎng)護人員等相關(guān)人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費用。

　　②承包人對物業(yè)管理工作所配備工具、材料、運輸車輛等的費用以及垃圾清運至垃圾填埋場運輸費和垃圾處置費。

　　③包含中標人另需解決的辦公及管理用房,臨時垃圾轉(zhuǎn)運點。

　　5、本次招標代理服務費由業(yè)主支付給招標代理機構(gòu)。各投標人不需將招標服務費考慮進投標報價。

物業(yè)管理制度7

　　1.負責物業(yè)管理公司客戶財產(chǎn)及公共設施的保護,防止被盜、破壞及意外事項的發(fā)生;

　　2.負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作,配合公安及上級有關(guān)部門參與對重大案件、事故的處理;車場、24小時安保等相關(guān)服務,

　　3.對客戶停放在車場的車輛進行管理,并對車輛的出入及存留情況進行嚴格的登記,以確保客戶財產(chǎn)的安全。

　　4.認真貫徹消防法規(guī),做好防火工作,維護好物業(yè)管理公司的治安工作,利用監(jiān)控設備、設施對物業(yè)管理公司的公共場所進行24小時監(jiān)控和管理。

　　5.嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度、消防法規(guī),負責應急預案的制定及組織應急演練,檢查落實各項防火安全措施。

　　6.負責對治安消防保衛(wèi)系統(tǒng)有關(guān)設施、設備的使用、管理、維護、檢查、更換工作。

　　7.制定物業(yè)有關(guān)安全的各項規(guī)章制度和安全保衛(wèi)工作計劃,保護客戶和在崗職工的人身、財產(chǎn)安全。

　　8.制定物業(yè)有關(guān)安全的各項規(guī)章制度和安全保衛(wèi)工作計劃。

　　9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安災害以及火災事故的發(fā)生,提供一個良好、安全的工作環(huán)境。

　　10.采取專業(yè)工作與群防群治工作相結(jié)合的方法,維護物業(yè)管理公司的正常秩序。

　　11.負責服務過程的控制。

　　12.搞好法制、安全宣傳教育的培訓工作,提高物業(yè)全員的法制觀念和安全意識。

物業(yè)管理制度8

　　1.0目的:

　　根據(jù)物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。

　　2.0范圍

　　適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,xx集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。

　　3.0職責

　　3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負責項目物業(yè)管理具體經(jīng)營、財務管理、資產(chǎn)管理的實際工作,以及經(jīng)營收入管理和成本控制工作;

　　3.2置業(yè)公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業(yè)公司對接工作,以及費用結(jié)算、成本審核、物資采購初審、財務核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;

　　3.3置業(yè)公司財務部(以下簡稱地產(chǎn)財務部)負責對物業(yè)公司財務管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;

　　3.4集團資產(chǎn)運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。

　　4.0程序

　　4.1物業(yè)管理經(jīng)營收入監(jiān)管

　　4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入定義與范圍

　　4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務經(jīng)營收入款項,包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入;

　　4.1.1.2主營業(yè)務經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;

　　4.1.1.3其他業(yè)務經(jīng)營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業(yè)務分成、維修服務費、有償服務費等其他業(yè)務收入;

　　4.1.1.4所有主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產(chǎn)財務部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。

　　4.1.2財務票據(jù)監(jiān)控

　　4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入),都必須向客戶開具地產(chǎn)財務部指定統(tǒng)一的《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財務收據(jù)),物業(yè)管理財務票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財務部存檔;

　　4.1.2.2物業(yè)管理財務收據(jù)由地產(chǎn)財務部負責設計、印刷和管理;

　　4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產(chǎn)財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務收據(jù)。

　　4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務收據(jù),需要在地產(chǎn)財務部登記物業(yè)管理財務收據(jù)的起始編號;

　　4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財務收據(jù)時,需向地產(chǎn)財務部提交《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根。客戶服務中心根據(jù)月份報表和財務收存根進行審核物業(yè)公司當月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)的真實性,客戶服務中心審核無誤后提交地產(chǎn)財務部復核;

　　4.1.2.6物業(yè)公司在使用《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財務票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;

　　4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控

　　4.1.3.1為便于財務數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財務部、客戶服務中心、物業(yè)公司各設置一個管理登陸平臺;

　　4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(包括主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入),必須及時將財務數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;

　　4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。

　　4.1.3.4客戶服務中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產(chǎn)財務部復核;

　　4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。

　　4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務部根據(jù)客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復核,復核無誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。

　　4.2物業(yè)管理經(jīng)營成本監(jiān)管

　　4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營成本定義與范圍

　　4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;

　　4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;

　　4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;

　　4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;

　　4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控

　　4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤匯總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);

　　4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和項目實際人員狀況進行核實和審核,審核無誤后將提交地產(chǎn)財務部進行復核;

　　4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業(yè)的《xx大湖之都物業(yè)管理投標文件》中的標準執(zhí)行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;

　　4.2.2.4地產(chǎn)財務部和客戶服務中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務部對客戶服務中心提交的審核合格的《xx月份人工成本報表》進行復核,復核無誤后在報表上簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終人工成本數(shù)據(jù);

　　4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控

　　4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《xx月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途、單價、總計金額)進行審核。客戶服務中心根據(jù)項目實際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實性;

　　4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務中心和地產(chǎn)財務部提交一份《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產(chǎn)財務部有權(quán)對價格表中的價格進行市場調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報價格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.3.3客戶服務中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《xx月份物資采購報表》的物資單價,超過《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務中心審核合格后的.《xx月份物資采購報表》,報一份給地產(chǎn)財務部復核;

　　4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務部根據(jù)客戶服務中心審核后的《xx月份物資采購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》復核無誤后,在《xx月份物資采購報表》簽字確認,確認的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終物料成本數(shù)據(jù);

　　4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《xx月份物資采購報表》實施采購。

　　4.3酬金和虧損補貼支付

　　4.3.1物業(yè)公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定標準提取計算;

　　4.3.2客戶服務中心根據(jù)地產(chǎn)財務部簽字確認后的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產(chǎn)財務部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;

　　4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控

　　4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;

　　4.4.2資產(chǎn)購置申請:物業(yè)公司需要購置資產(chǎn),需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《xx資產(chǎn)購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批后報地產(chǎn)財務部和公司總經(jīng)理審批;

　　4.4.3資產(chǎn)購置費用報銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《xx資產(chǎn)購置申請表》實施采購。報銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《xx資產(chǎn)購置申請表》進行報銷,屬于前期開辦費范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購置報銷由地產(chǎn)公司報銷,前期開辦費范圍以外的資產(chǎn)購置報銷由物業(yè)公司報銷;

　　4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產(chǎn)統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。

　　4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

　　4.5集團監(jiān)督:集團資產(chǎn)運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內(nèi)部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。

　　5.0支持性文件及質(zhì)量記錄

　　5.1《xx前期物業(yè)管理服務委托合同》

　　5.2《xx物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財務部印制格式)

　　5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)

　　5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《xx資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07

物業(yè)管理制度9

　　第一章

　　給水系統(tǒng)維護管理

　　第一條給水系統(tǒng)（二次供水系統(tǒng)）包括生活和消防使用的各種冷熱水，其設施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)、熱水系統(tǒng)等設施。

　　第二條二次供水系統(tǒng)建設必須按照國家衛(wèi)生防疫部門的要求，并定期檢測取得衛(wèi)生合格證。

　　第三條水池（箱）清洗消毒

　　（一）每季度對水池（箱）清洗消毒一次，保持水質(zhì)清潔，以防止二次供水被污染。

　　（二）清洗之前必須向全校師生張貼通知，關(guān)閉進水閥，直接清洗人員穿上專用裝束和使用專用工具，做好清洗各項準備。

　　（三）清洗時注意清理水池壁上沿的污泥積灰，恢復池壁表面光滑潔白。

　　（四）消毒必須使用符合衛(wèi)生防疫要求的消毒液對水池進行消毒，然后再用清水沖洗干凈。

　　（五）清洗后水質(zhì)不得呈現(xiàn)異色、異臭、異腥味，池內(nèi)不得有肉眼看得見的雜物，PH值、游離余氯達到衛(wèi)生防疫標準。

　　（六）做好清洗消毒記錄。

　　第四條水質(zhì)檢驗。清洗消毒水池（樣）后的水質(zhì)送樣到市衛(wèi)生

　　1防疫部門檢驗，各項指標應達到國家生活飲用水衛(wèi)生標準。

　　第五條設施維護管理

　　（一）定時檢查各供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水池（箱）、熱水系統(tǒng)等設施運行狀況，尤其在用水高峰期應加強巡檢。

　　（二）一旦發(fā)生漏水、斷水故障，應及時加以搶修。

　　（三）確保消防管道有足夠的水，每年至少一次對消防水泵進行試泵，確保電氣系統(tǒng)、水泵正常工作，保證管道節(jié)門水龍帶的配套完整，將檢查報表存檔備案。

　　第二章

　　排水系統(tǒng)維護管理

　　第六條排水系統(tǒng)包括生活污水排放設施和屋面雨水排放設施，分為排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、屋外排水管道等設施。

　　第七條發(fā)現(xiàn)下水道堵塞故障應及時疏通。

　　第八條經(jīng)常檢查排水管道和節(jié)門等設施，一旦發(fā)現(xiàn)生銹或滲漏情況，應及時進行維修處理。

　　第九條定期檢查和清通室外排水溝渠，清除雜物和淤泥。

　　第三章

　　供電系統(tǒng)維護管理

　　第十條供電系統(tǒng)包括高低壓線路、配電系統(tǒng)、發(fā)電機組等設施。第十一條凡從事供電系統(tǒng)的直接操作人員，必須經(jīng)崗前培訓并取得高低壓電工上崗資格證后才能操作。

　　第十二條建立各相關(guān)設備和維護記錄檔案。檔案內(nèi)容應包括：

　　2電器平面圖、設備原理圖、線路圖等有關(guān)數(shù)據(jù)；用電電壓、頻率、功率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修后的試驗報告等各項記錄。

　　第十三條加強供電系統(tǒng)巡查和維護，嚴格遵守供電局電氣設備運行管理規(guī)程進行一切維護和運行操作，確定例行的檢查日期和項目；對潮濕、高溫、易燃、防爆之類特殊場所進行重點檢查，按照規(guī)范保持配電房和發(fā)電機房及其設施的通風、干燥、清潔等；應加強對雷暴雨天氣供電系統(tǒng)的檢查，提高應急應變能力。

　　第十四條認真執(zhí)行值班制度、值班人員發(fā)現(xiàn)故障或接到故障報告應及時進行檢修和排障。

　　第十五條停電管理。如電力公司預先通知暫時停止供電，在接到停電通知后，管理人員應在網(wǎng)上及校內(nèi)公告欄張貼停電和恢復供電時間的通知并電話通知到個部門辦公室，以便師生做相應準備。恢復供電后，管理人員與電工一起檢查，所有電掣開關(guān)是否正常，如有損壞，應立即修理。

　　第四章

　　設備設施維護及報修管理

　　第十六條對于電梯的管理，應委托電梯公司對電梯進行定期保養(yǎng)、維修和年審等，管理人員應督促電梯公司維修保養(yǎng)，做好年審。管理人員必須嚴格按照電梯管理規(guī)程，每周對電梯運行狀況進行一次巡檢，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理。

　　第十七條建筑物、道路、廣場等場所的公共區(qū)域及其附屬設

　　3施的完備情況，由清潔包干區(qū)工人負責巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時報修。

　　第十八條定期組織對學生宿舍、教室、辦公室等房內(nèi)一切設施及建筑物進行單項或全面檢查、維修。

　　第十九條在進行建筑物修繕或改造時，凡需要改動或破壞原建筑結(jié)構(gòu)的施工方案，施工組織部門必須將施工方案交基建辦進行技術(shù)審核并確認（簽字并加蓋公章），方可組織施工。

　　第二十條辦公室、學生宿舍等場所的水電、照明、門窗、家具、五金、空調(diào)、下水道等設施報修，必須先填寫報修單，若非緊急特殊情況，原則上不接受電話申請報修。

　　第二十一條除搶修外，一般情況24小時內(nèi)維修好。第二十二條屬人為損壞的桌椅、門窗、玻璃、下水道或其他公共設施以及更換門鎖、教工宿舍各項維修等按學校有關(guān)規(guī)定實行有償服務。

　　第五章

　　校內(nèi)各經(jīng)營、施工單位水、電使用管理的規(guī)定第二十三條為規(guī)范學院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位（包括食堂、超市及其它項目經(jīng)營承包單位）、施工單位水電使用的管理，維護學院和合作單位的共同利益制定本規(guī)定：

　　第二十四條學院將在本學期組織人員對學院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位目前使用的水、電表進行更換（新表均為經(jīng)技監(jiān)部門檢定合格的標準表），并對表前線路進行一次檢查和規(guī)范，更換后的新表貼后勤總務處封條。

　　4第二十五條后勤總務處將組織人員不定期對各后勤經(jīng)營單位所使用的水電表及表前線路進行檢查、維護、以確保用電安全和計量的準確性。

　　第二十六條各經(jīng)營、施工單位發(fā)現(xiàn)水電表或表前線路故障，請及時聯(lián)系后勤總務處派人處理，不得擅自操作。

　　第二十七條后勤總務處在檢查中如發(fā)現(xiàn)封條破損或表前線路異常的，將向當事單位負責人提出質(zhì)疑并對當事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款，該罰款在學院應付當事單位款項中扣除。同類問題重復出現(xiàn)兩次或以上的將建議學院解除其經(jīng)營承包資格。

　　第六章課室及學生宿舍公物管理規(guī)定

　　第二十八條

　　課室及學生宿舍公物管理，輔導員是第一責任人。第二十九條

　　凡課室、學生宿舍內(nèi)的任何公物（除電器外），屬自然性損壞的（如地面破爛、天面漏水、天花脫落等），由學校負責維修；屬人為性損壞的（如門窗因沖撞或因無關(guān)好門窗而被風吹壞，臺椅人為性損壞，門鎖、門牌損壞等），由其本人或本班或本宿舍負責。

　　第三十條

　　電路、電器（電鍵、光管、燈泡、風扇等）損壞的，由學校專業(yè)人員負責維修，但有意損壞的，由其本人負擔全部維修費用。

　　第三十一條

　　教師宿舍維修費原則上由學校負擔，但因過失或故意造成的損失，由其本人全額負責。居室或附設設施需要修繕時，

　　5由其本人直接向?qū)W校提出書面申請，不得隨意改裝宿舍。

　　第三十二條

　　后勤總務處負責定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末，后勤總務處要對全校的課室、宿舍作總體檢查，全面維修。

物業(yè)管理制度10

　　為了加強物業(yè)管理制度，更好地為園區(qū)企業(yè)服務，根據(jù)本公司的實際情況，特制定本制度：

　　一、工作崗位規(guī)定

　　1、全體維修人員必須準時上班，不得無故遲到、早退、礦工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請假并獲批準后，方可不用上班，違者按違反廠規(guī)處理。

　　2、上崗時不準喝酒，不得進行與工作無關(guān)的任何活動。

　　3、全體維修人員遇到暫時無法維修好的設備必須及時向上級反映情況，解釋原因、請求支援：當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門負責人，若因此而導致延誤生產(chǎn)或意外事故將追究當事人之責任。

　　3、維修人員要認真填寫維修工作單，當日工作完成情況及時與上級回報工作，整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。

　　4、維修工作要及時，在接到報修信息后要及時趕到現(xiàn)場，出現(xiàn)重大情況應采取應急措施并及時向上級報告。

　　5、維修人員要愛護所用工具、設備、節(jié)約材料，堅持領(lǐng)料手續(xù)、專料專用，余料、舊料及時上繳，不得私自處理。

　　6、堅持原則，秉公辦事，不得以工作之便謀取私利。

　　二、維修組長工作職責

　　1、負責對維修人員工作安排。

　　2、負責對廠區(qū)、宿舍所有機電設備的維修、保養(yǎng)及安全檢察

　　3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。

　　4、完成上級交付的工作任務

　　三、維修員工工作職責

　　1、負責對廠區(qū)、藍領(lǐng)公寓水路、電路、電話線路的維修、維護與保持。

　　2、園區(qū)所有機電設備的維修與保養(yǎng)。

　　3、完成上級交付的工作任務。

　　四、維修分類主要分為兩大類：

　　（一）、無償維修

　　1、公共部位維修，是指用戶共用的住房主體承重結(jié)構(gòu)部位包括：屋頂、樓板、梁、柱內(nèi)外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。

　　2、自用部位維修，是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺、水、電、表及其以內(nèi)的管線、器具、暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等。

　　3、自用部位維修一律填寫維修工作單，統(tǒng)計維修時需要使用的材料，寫好明細上報部門主管負責購買，材料到齊后組織相關(guān)人員進行維修，費用由本公司自行承擔。

　　（二）、有償服務管理制度

　　一、有償服務應從業(yè)主的實際需要出發(fā)，保證服務質(zhì)量，不違反服務規(guī)定。

　　二、各項目物業(yè)服務中心有償服務屬于特約服務范圍，按照物業(yè)管理規(guī)定，應當收取相應的勞務費、成本費和技術(shù)費等，但本著方便租戶、為民服務的原則，應當在價格上優(yōu)惠。

　　三、按規(guī)定對有償服務的內(nèi)容、收費標準、服務質(zhì)量進行公示，并依據(jù)此進行服務收費，客戶也可根據(jù)實際情況自主選擇。

　　四、當客戶需要提供有償服務時，接待人員應熱情細致、耐心了解客戶的信息和服務要求、詳細說明服務的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務后因收費而產(chǎn)生的不必要的麻煩。

　　五、當一時無法滿足客戶的服務要求時，應向客戶做好解釋、并表示歉意，視情況積極為客戶聯(lián)系外來單位進行服務。

　　六、當無法確定服務費用時，應由維修和項目管理人員配合到現(xiàn)場查看，并向就客戶詳細說明。

　　七、服務人員應在管理部門的統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)下提供有償服務，必須服從指揮，聽從安排。

　　八、服務人員在提供有償服務時，應詳細了解客戶的要求等服務信息，并就服務的注意事項和實施步驟告之客戶，征求業(yè)主同意后，方可實施，不得自作主張。

　　九、服務人員在完成服務項目后，應把現(xiàn)場整潔清理干凈，并請業(yè)主進行驗收。

　　十、經(jīng)客戶驗收合格，在有償服務申請派工單確認簽字后，由服務人員依照所列服務費用現(xiàn)場收費。

　　十一、收取各項費用時，必須開具規(guī)定收據(jù)，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務部門，不得挪用。

　　十二、接受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。

物業(yè)管理制度11

　　廬陽區(qū)雙崗街道作為老城區(qū)老舊小區(qū)分布較多的街道，共有85個（片）生活小區(qū)，其中有35個（片）是老舊小區(qū)。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區(qū)的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區(qū)整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區(qū)雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，并就提升老舊小區(qū)管理的整體水平提出了具體建議。

　　一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因

　　一是基礎(chǔ)設施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時間早、規(guī)劃設計標準低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網(wǎng)因設計和建設標準低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

　　二是物業(yè)管理費收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經(jīng)濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費的意愿。由于物業(yè)費收繳不上來，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。

　　三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權(quán)益的期望值往往過高，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復雜、自治組織成員專業(yè)知識缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進民主協(xié)商機制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。

　　四是主體責任難以落實，政府職能發(fā)揮不強。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等多個主體，權(quán)利義務關(guān)系復雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。

　　二、促進老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對策與思考

　　作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區(qū)自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。

　　（一）結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎(chǔ)設施更新步伐

　　老舊小區(qū)基礎(chǔ)設施老化落后是社會發(fā)展的遺留問題，只有加大對基礎(chǔ)設施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場化的基本要求。

　　1．提高小區(qū)的封閉性，增強社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開來；對面積較大的開放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區(qū)；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區(qū)數(shù)量。

　　2．推進基礎(chǔ)設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。

　　3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個，這些改造后的老舊小區(qū)都實行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數(shù)。

　　（二）結(jié)合老舊小區(qū)實際，實施差異化物業(yè)管理

　　有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。

　　1．已實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況實施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時，區(qū)級建設部門、轄區(qū)街道應指導社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實施社會化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

　　2．相對規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。區(qū)級建設部門、街道應指導社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會，促成召開業(yè)主大會，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結(jié)合的服務模式，明確服務內(nèi)容和收費標準，選聘物業(yè)企業(yè)或服務人員，簽訂相應合同。小區(qū)自治組織負責對物業(yè)服務進行監(jiān)管，街道、社區(qū)負責規(guī)范自治組織的日常工作，加強業(yè)務指導和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。

　　3．相對規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。

　　4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產(chǎn)權(quán)單位自管。

　　（三）強化自治組織建設，提高小區(qū)自我管理能力

　　1．切實將自治組織建設管理納入社區(qū)建設管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進小區(qū)自治步伐，根據(jù)“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑，把小區(qū)自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動中，通過成立業(yè)委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化。

　　2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導監(jiān)督作用。街道、社區(qū)要聯(lián)合實施投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項制度。落實牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉責任，指導居民開好業(yè)委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運作，促進小區(qū)事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學堂等平臺，加強物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。

　　3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區(qū)專業(yè)人員缺乏，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發(fā)揮好他們獨立性、客觀性、專業(yè)性特點，為居民小區(qū)業(yè)主大會召開、業(yè)委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務，或者以外包服務的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區(qū)的工作負擔。

　　（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區(qū)管理合力

　　1．加強綜合治理力度。應將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實施統(tǒng)一考核。各相關(guān)部門和街道要各司其職、同心協(xié)力加強老舊小區(qū)管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區(qū)傾斜。

　　2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費、提供優(yōu)質(zhì)服務，加強對小區(qū)自治能力建設的指導力度，強化行業(yè)監(jiān)管，促進雙方嚴格履行合同約定的內(nèi)容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。

　　3．強化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管。政府物業(yè)管理部門應切實履行行業(yè)監(jiān)管職責，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務符合投標企業(yè)資料庫，把好市場入口關(guān)。在日常工作中，加強對物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務的指導、檢查，查實有違法、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結(jié)果予以通報，計入企業(yè)誠信檔案。

物業(yè)管理制度12

　　一、辦理入住高效迅捷

　　（—）合理安排業(yè)主的入伙時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入伙辦理：

　　（二）設立入伙服務流程臺，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨/ql，簡潔高效。（詳見__體系文件）；

　　（三）聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機構(gòu)現(xiàn)場同步辦公，方便業(yè)主入住。

　　二、入住期的便民服務措施

　　（—）延長入住辦理時間，提供裝修咨詢：

　　（二）在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應付各類突發(fā)事件。

　　（三）組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽良好的家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內(nèi)進行現(xiàn)場展銷服務，方便業(yè)主按需選m8。

　　（四）成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。

物業(yè)管理制度13

　　1.目的:正確操作清潔器械,延長其使用壽命。

　　2.適用范圍:適用于清潔器械的管理。

　　3.職責:清潔器械管理人員負責器械的保管,和辦理器械的領(lǐng)用、歸還手續(xù)。

　　4.內(nèi)容:

　　4.1清潔器械由專人保管,領(lǐng)用人領(lǐng)用時需在《清潔器械登記本》上簽字。

　　4.2領(lǐng)用清潔器械時,領(lǐng)用人自行檢查設備的完好性,因檢查不細,造成器械出庫后損壞而影響工作的,由領(lǐng)用人自行負責。

　　4.3如器械發(fā)生故障,不得強行繼續(xù)操作,并報清潔領(lǐng)班或環(huán)境主管處理。

　　4.4因使用不當,發(fā)生器械附件損壞者,按規(guī)定賠償。

　　4.5清潔器械的使用人必須經(jīng)過有關(guān)器械使用的培訓。

　　4.6各種清潔器械使用時均需按照操作規(guī)程或使用說明正確操作。

　　4.7設備使用后,使用應按要求做好清潔、保養(yǎng)工作,并在《清潔器械登記本》上登記歸還日期。

　　4.8清潔器械不得隨便借給他人使用,造成后果由領(lǐng)用人負責。

　　5.記錄:《清潔器械登記本》由清潔器械保管人保管至登記滿后一年。

　　6.附件:無

物業(yè)管理制度14

　　1.0目的

　　對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。

　　3.0職責

　　3.1物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶裝修項目的審批。

　　3.2客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理,并負責審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。

　　3.3客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。

　　3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。

　　3.5保安部負責裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

　　3.6物業(yè)部負責對裝修現(xiàn)場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。

　　4.0工作內(nèi)容

　　4.1裝修申請

　　4.1.1客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。

　　4.1.2各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。

　　4.2裝修審批

　　4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。

　　4.2.2客戶服務部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負責人審批。

　　4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復;

　　4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。

　　4.3費用的收取和證照的發(fā)放

　　4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。

　　4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關(guān)費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。

　　4.4裝修監(jiān)督

　　4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。

　　4.4.2物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。

　　4.5裝修驗收

　　4.5.1物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進行驗收。

　　4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。

　　4.6裝修資料管理

　　客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。

　　5.0相關(guān)文件

　　5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)

　　5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)

　　6.0記錄表格

　　無

物業(yè)管理制度15

　　1.目的:通過正確使用、保養(yǎng)和嚴格的管理,延長機械之使用壽命,節(jié)約成本,提高效率。

　　2.適用范圍:適用于專業(yè)清潔機械的操作。

　　3.內(nèi)容:

　　3.1洗地機:用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。

　　3.1.1.2按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。

　　3.1.1.3插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。

　　3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。

　　3.1.2注意事項:

　　3.1.2.1工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內(nèi)。

　　3.1.2.2開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。

　　3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

　　3.1.3保養(yǎng)工作:

　　3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。

　　3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。

　　3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。

　　3.2.1.2開動時按頂上的開關(guān)按鈕。

　　3.2.1.3吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。

　　3.2.2注意事項:

　　3.2.2.1使用前,檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。

　　3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內(nèi)及塵袋外微塵。

　　3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內(nèi)。

　　3.2.3保養(yǎng)工作:

　　3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。

　　3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

　　3.3吸水機:專用于清除積水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。

　　3.3.1.2吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

　　3.3.1.3吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應及時把水倒掉。

　　3.3.2注意事項:

　　3.3.2.1使用前,檢查機內(nèi)是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

　　3.3.2.3如機內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

　　3.3.3保養(yǎng)工作:

　　3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。

　　3.3.3.2吸水機內(nèi)過濾器要拆開進行清潔。

　　3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。

　　3.4拋光機:專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。

　　3.4.1.3檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。

　　3.4.1.4接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。

　　3.4.2注意事項:

　　3.4.2.1在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。

　　3.4.2.3操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。

　　3.4.2.4機器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。

　　3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。

　　3.4.2.6地線必須和開關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。

　　3.4.3保養(yǎng)工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機器。

　　3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。

　　3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

　　3.5.1.2開動機身電源開關(guān)。

　　3.5.1.3沖洗計劃好的地方。

　　3.5.2注意事項:

　　3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。

　　3.5.2.2使用后必須將水管水放清。

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