六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控的建議

　　近年來，隨著國民經(jīng)濟的長，我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定，金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度，投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場，增強抗風(fēng)險的能力，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，在對我市房地產(chǎn)市場作出認(rèn)真分析的同時，提出相應(yīng)調(diào)控建議:

　　一、房地產(chǎn)市場運行基本情況

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。

　　一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快，2004年上半年，全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

　　(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.

　　1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

　　2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

　　3、商品房空置率有所上升.2004年上半年，全市累計空置房13.54萬平方米，同比增長26%，但空置房主要集中于營業(yè)用房中，且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小，故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

　　5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

　　6、廉租房建設(shè)步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。

　　(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

　　1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

　　2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標(biāo)活動。

　　3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

　　4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認(rèn)真分析，2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

　　2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

　　二、存在的問題

　　(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高，自有資金不足，對金融機構(gòu)依賴性強，風(fēng)險防范能力差.

　　(二)住房分配貨幣化進度慢，

　　住房補貼資金的財政供給體制不健全，存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在，導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.

　　(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大，與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

　　三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

　　(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

　　1、進一步完善住房供應(yīng)政策。一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素，合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象，高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

　　2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認(rèn)真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細(xì)則》有關(guān)要求，加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則，嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素，核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素，合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn)，確定指導(dǎo)價格，并向社會公布，廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式，實行項目招投標(biāo)，并嚴(yán)格控制戶型面積.

　　3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻，嚴(yán)格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

　　4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。

　　(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

　　1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構(gòu)加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩(wěn)定.

　　2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

　　3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費。

　　(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

　　1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為。一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級

　　開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴(yán)查處。二是積極開展調(diào)查研究工作，定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原，建立責(zé)任追究制度。

　　2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

　　3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，培育龍頭企業(yè)。

　　4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市場。

　　5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴(yán)格中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

　　(四)加強和改進對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

　　1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實，明確重點、區(qū)別對待，深化改革、完善機制，統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求，采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

　　2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強同各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā)，加強信息交流與溝通，互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，進一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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