投資性房地產之公允價值計量模式相關論文
摘要：近年來，房地產成為有目共睹的熱門產業。在國內房地產市場價值不斷攀升的情況下，投資性房地產出現，其實質是以增值為目的的一類資產。投資性房地產具有特殊性，不能簡單的按照一般固定資產計提折舊。本文圍繞投資性房地產展開，從概念入手，研究其確認條件、后續計量所采用的模式以及其中涉及的會計政策，計量模式的差異及之間的轉換所需要的事項，幫助人們全面地認識投資性房地產，正確地對其定位。
關鍵詞：投資性房地產；會計政策；公允價值計量模式
房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，房地產行業是我國第三產業的一個組成部分，在國民經濟中起著重要的作用。由于住宅業的迅速發展，房地產不再作為一個新的發展機遇，從而演變成炙手可熱的產業。房地產本身具有的經濟特性，往往表現出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個簡單的房地產項目的開發，時間可長可短，長可達數年或數十年；房地產投資額也很難確定，高可達數千萬或者以億計。由此可見，其風險性不容小覷。
一、投資性房地產
1.投資性房地產的概念
投資性房地產僅僅是房地產行業中的一個組成部分。有關投資性房地產的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。
2.投資性房地產的確認條件
有關投資性房地產的確認條件：與投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；投資性房地產的成本能夠可靠地計量。對于有關投資性房地產的初始計量，主要涉及三個常見事項，即外購投資性房地產、外購投資性房地產和非投資性房地產轉換為投資性房地產。外購投資性房地產，在成本模式及公允價值模式下，其實際成本的確認是一樣的，包括購買的價款、相關稅費和相關的其他支出。不同之處是，企業在“投資性房地產”科目下設置兩個明細科目，分別是“成本”和“公允價值變動”。自行建造投資性房地產，在成本模式下，其實際成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。在公允價值模式下，若其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應該以成本計量自行建造的投資性房地產，待其完工后或者其公允價值能夠可靠計量時，再以公允價值計量。非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是由于房地產的用途及目的的改變而對其重新定位和分類。這里著重強調的是房地產的用途改變，而非改變房地產后續計量的模式，在日常生活中，轉換日通常為租賃期開始的那一天。
3.投資性房地產的后續計量
（1）后續計量中采用的模式。投資性房地產后續計量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，對于所有投資性房地產，同一企業只能采用一種模式對其進行后續計量。計量模式一經確定，不得隨意變更。
（2）成本模式與公允價值模式的差異。成本模式和公允價值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計提折舊或者攤銷；后者不對投資性房地產計提折舊和攤銷，以公允價值為基礎調整賬面價值。
投資性房地產累計折舊是針對投資性房地產采用成本法的計提折舊的一種方法，有區別的是，累計折舊是固定資產的計提折舊的方法，這就是區別于普通固定資產的具有投資性的房地產。若在對投資性房地產的后續處理中采用了公允價值模式的話，不僅可以免去成本模式中的計提折舊及攤銷，降低成本費用，而且在房地產行業持續飛速發展的今日，其每年的增值額持續為正值，總體而言，采用公允價值模式會造成企業的當年凈利潤明顯上漲。但其實，采用公允價值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動性較大，會隨著時間而愈發波動，企業在核算稅負方面難度也是增加的，而且，對于成本模式轉換為公允價值模式，一經轉換，不得更改，這就導致了企業不能在一定范圍內操作利潤。盡管有利有弊，權衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規中，我們也了解到轉換也不是很容易的。
4.投資性房地產的后續支出
首先在滿足了投資性房地產的確認條件之后，將其后續支出計入投資性房地產的成本當中。例如，企業為了提高投資性房地產的價值，往往會對投資性房地產進行裝潢、改建等等，使其更加美觀和堅固，而這些通過裝修而改善房屋的實用和美觀所付出的'支出滿足投資性房地產確認條件的，應該將其資本化。對于企業再開發而進行擴建和裝潢的且將來仍然作為投資性房地產的，在再開發期間繼續將其作為投資性房地產，而再開發期間將不對其計提折舊或者攤銷。
5.處置投資性房地產
投資性房地產一旦被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。投資性房地產在其處置過程中也根據其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價值模式下，都是先確認收入，計提成本，按照其實際收到的金額，計入“其他業務收入”，按照實際發生的支出，結轉成本，計入“其他業務成本”。在成本模式下，按照其已經計提的折舊或攤銷，計入“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已經計提的減值準備，計入“投資性房地產減值準備”科目。在公允價值模式下，按照其累計公允價值變動，計入“投資性房地產公允價值變動”，同時結轉投資性房地產累計公允價值變動，如果存在原轉換日計入資本公積的金額，一并結轉。
二、投資性房地會計處理中涉及的國家政策性問題
1.會計政策
投資性房地產作為我國國民經濟的支柱產業，在有些會計處理方面，會涉及到國家政策性問題。因此，對于投資性房地產后續計量中所涉及到的會計政策的不同，相關地，其所導致的會計后果和經濟后果也會不同。成本模式轉換為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時賬面價值與公允價值之間的差額，調整期初的未分配利潤留存收益。已轉換為公允價值模式的，不得轉換為成本模式。
2.會計政策變更
在新法則中明確規定了，企業在進行非貨幣交易、債務重組、非同一控制下企業合并都由原來的歷史成本計價改為公允價值計價。
（1）債務重組，是指在債務人發生財務困難的情況下，債權人按照與債務人達成的協議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務人發生的財務困難是債務重組的前提，是指債務人出現資金周轉困難或經營陷入困境，導致債務人無法或沒有能力按照原定條件償還債務。當然，債務重組中最為重要的就是讓步環節，債權人的讓步是債務重組的必要條件。債務重組最為主要的方式有：以資產清償債務、債務轉為資產、修改其他債務條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產清償債務又有以現金或非現金資產清償債務（非現金資產包括固定資產、庫存材料、商品產品、股票以及債券之類等等）的方式。
（2）非同一控制下企業合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業合并的情況以外的其他的企業合并，主要強調的是企業與第三方的交易。非同一控制下的企業合并意味著企業的資產和負債發生改變，這種改變一般都表現為同時增加。企業合并可以通過控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買方按照確定的企業合并成本作為長期股權投資的初始投資成本，其合并成本包括購買方付出的資產、發生或承擔的負債、發行的權益性證券的公允價值之和。相關地，企業以固定資產、無形資產、存貨以及現金等等作為合并對價的，并且，為進行企業合并而發生的相關費用計入管理費用。
三、會計處理
在投資性房地產滿足條件下，可以由成本模式轉換為公允價值模式，即其持有性質的改變。對于其計量模式的轉換，應按照會計政策變更進行會計處理。最重要的是，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉換為成本價值模式。
首先，應將以前年度計提的折舊和攤銷予以沖銷，將投資性房地產的賬面價值還原為初始價值，并且要對其期初留存收益進行調整。其相關的會計分錄為，將“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目計入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
其次，按照變更日當年年初的公允價值，對投資性房地產的初始成本進行調整。其有關會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產公允價值變動”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
最后，將投資性房地產變更日當年的年初公允價值調整為變更日的公允價值。其相關的會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產公允價值變動”科目，貸記或者借記“公允價值變動損益”科目。
四、結束語
隨著社會經濟的發展，投資性房地產逐漸成為人們關注的亮點。國家為了加強此方面的建設，不斷地提高法則的實用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問題和誤區，但是我們將不斷對其進行研究，積極尋找解決問題的方法，為社會乃至整個國家的進一步發展提供更多助力。
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