資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例

　　資產(chǎn)評(píng)估即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評(píng)估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。
　　X X X評(píng)估報(bào)告
　　ZX評(píng)估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ�托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在 2004年7月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
　　名稱：QS股份有限公司
　　住所：XX區(qū)XX大道1154號(hào)
　　法定代表人：XXX
　　注冊(cè)資本：4500萬
　　經(jīng)營范圍：飲食供應(yīng)，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機(jī)。
　　二、評(píng)估目的
　　為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。
　　三、評(píng)估范圍和對(duì)象
　　本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲(chǔ)運(yùn)部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)、”“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”。
　　四、評(píng)估基準(zhǔn)日
　　本評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是2004年7月1日;本評(píng)估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。
　　五、評(píng)估原則
　　遵循客觀性、獨(dú)立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。
　　六、評(píng)估依據(jù)
　　1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
　　2、國務(wù)院1991年第91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
　　3、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)(1996)03號(hào)”文頒發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;
　　4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財(cái)企[2004]20號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
　　5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料;
　　6、W政[2004]39號(hào)《市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
　　7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)、”，“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”;
　　8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書和資產(chǎn)占有方法人營業(yè)執(zhí)照;
　　9、工程造價(jià)信息及房價(jià)信息;
　　10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。
　　七、評(píng)估方法
　　根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。
　　八、評(píng)估過程
　　本次評(píng)估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過程。主要步驟為：
　　1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。
　　2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。
　　3、評(píng)定估算：評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。
　　4、提交報(bào)告：根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
　　九、特別事項(xiàng)說明
　　1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
　　2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)�來委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
　　十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)
　　評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
　　十一、評(píng)估報(bào)告的法律效力
　　1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見。
　　2、本報(bào)告的附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書正文具有同等的法律效力。
　　3、本評(píng)估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
　　4、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
　　5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、公開、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評(píng)估人員與委托方無任何利害關(guān)系，評(píng)估工作置于法律監(jiān)督之下，評(píng)估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
　　6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。
　　7、本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評(píng)估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
　　十二、評(píng)估結(jié)論
　　列入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評(píng)估值73,774,378元，土地使用權(quán)評(píng)估值50,341,179元。
　　十三、評(píng)估報(bào)告提出日期
　　本報(bào)告提出日期為2004年7月21日
　　十四、附件
　　1、房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表
　　2、土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表
　　3、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函(復(fù)印件)
　　4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“W國用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)”
　　5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“W房字第200205765號(hào)，第200205766號(hào)，第200205855號(hào)，第9900103號(hào)”
　　6、資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
　　7、評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
　　8、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
　　9、注冊(cè)評(píng)估師資格證(復(fù)印件) 　　一、評(píng)估說明
　　(一)關(guān)于土地使用權(quán)W國用(2003)字第157號(hào)的評(píng)估
　　1、委估物簡介
　　該宗土地位于W市XX大道1542號(hào)，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物，地號(hào)E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。
　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
　　公式：待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)×時(shí)間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)
　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為3,330元/㎡。
　　(2)時(shí)間因素修正系數(shù)：通過對(duì)宗地所在區(qū)域2001年以來地價(jià)變化的調(diào)查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲6%，即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.06。
　　(3)個(gè)別因素修正系數(shù)

個(gè)別因素	標(biāo)準(zhǔn)值	因素狀況	評(píng)分
面積	1	較大	1.3
形狀	1	多邊形	0.9
地勢(shì)	1	平坦	1.2
地質(zhì)	1	一般	0.8
一般	1	合適	1
臨街深度	1	寬	1
進(jìn)深度	1	一般	1
合計(jì)	7		7.2

　　個(gè)別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03
　　(4)剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。
　　(5)容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。
　　(6)土地單價(jià)評(píng)估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
　　(7)土地總價(jià)評(píng)估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
　　3、重置成本法
　　公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地出讓金
　　(1)土地取得費(fèi)：
　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元/畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即4,500×30=135,000元/畝。
　　B.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號(hào)文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即1,500元/畝。
　　C.土地管理費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1995)44號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.6%的土地管理費(fèi)。
　　土地管理費(fèi)=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
　　D.耕地占用稅：依照W政(1987)98號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。
　　E.新菜地開發(fā)基金：依照W政(1994)30號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。
　　F.不可預(yù)見費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1996)403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2%計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。
　　不可預(yù)見費(fèi)=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
　　G.土地取得費(fèi)=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
　　(2)土地開發(fā)費(fèi)
　　A.城市基礎(chǔ)設(shè)施80元/㎡
　　B.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)22元/㎡
　　C.公共消防設(shè)施配套費(fèi)3元/㎡
　　D.人防易地建設(shè)費(fèi)14元/㎡
　　E.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元/㎡
　　土地開發(fā)費(fèi)=80+22+3+14+1=120元/㎡
　　(3)投資利息：土地開發(fā)期為2年，利率取6%
　　土地取得費(fèi)利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡
　　土地開發(fā)利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
　　投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡
　　(4)投資利潤：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤20%。
　　投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
　　(5)土地出讓金：依據(jù)W政(2004)39號(hào)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,215元/㎡(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99;則
　　土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
　　(6)土地單價(jià)評(píng)估值
　　=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
　　=4,202.26元/㎡
　　(7)土地總價(jià)評(píng)估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
　　4、委估宗地綜合評(píng)估值
　　評(píng)估值=(重置成本法評(píng)估值+基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值)÷2
　　=(36,341,331+30,885,729)÷2
　　= 33,613,530元
　　(二)關(guān)于紅三樓的評(píng)估說明
　　1、委估物的概況
　　紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場(chǎng)營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)W房字第200205765號(hào)，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。
　　2、評(píng)估方法
　　紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估
　　(1)比較案例
　　取自2004年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表
　　A 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
　　B 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)
　　C 商住兩用 4300元/㎡ XX區(qū)
　　(2) 因素比較修正系數(shù)

委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容		評(píng)估對(duì)象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
交易情況		100	100	100	100
交易時(shí)間		100	100	100	100
區(qū)域因素	距商業(yè)服務(wù)中心距離	100	97	98	96
	距公共設(shè)施距離	100	98	99	97
	道路狀況	100	98	100	97
	距對(duì)外交通設(shè)施的距離	100	103	102	102
個(gè)別因素	臨街位置	100	99	99	98
	房屋構(gòu)造材料	100	120	120	130
	臨街深度	100	98	99	97
	裝修及設(shè)施	100	67	67	67
	房屋成新率	100	125	125	125

　　(3)比準(zhǔn)價(jià)格
　　A：4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡
　　B：4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡
　　C：4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
　　(4)評(píng)估單價(jià)的確定
　　評(píng)估單價(jià)=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡
　　(5)綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3
　　分?jǐn)偟牡貎r(jià)=土地單價(jià)÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡
　　(6)不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)=4,296-1,401=2,895元/㎡
　　(7)評(píng)估總價(jià)的確定
　　評(píng)估總價(jià)=7,590.36×2,895=21,974,092元
　　(三)各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值詳見評(píng)估明細(xì)表
　　二、結(jié)論分析
　　委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評(píng)估無法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分析。

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