資產評估報告

時間：2024-06-14 08:16:20 資產評估報告我要投稿

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資產評估報告[熱門]

　　在人們素養不斷提高的今天，報告的使用成為日常生活的常態，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？以下是小編收集整理的資產評估報告，希望能夠幫助到大家。

資產評估報告[熱門]

資產評估報告1

　　一、閱讀資產評估報告最重要的事

　　其實，不用對資產評估報告的結果數值太較真，報告的具體數值也沒有那么重要，因為報告的制作者與閱讀者之間的信息一定是不對稱的，作為報告的閱讀者，無論你怎樣絞盡腦汁地自己調節基礎數據和參數都未必能得到那個反應“真實”的數字。但是，認真讀報告卻是必要的，因為你只有對報告的假設、邏輯以及評估傾向等內容進行了分析之后才能對評估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一個更為清楚的認識。

　　翻開一份資產評估報告，閱讀者最應該了解的關鍵內容包括：委托方、評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日、價值類型、評估方法、評估結論、有效期。除以上內容外，報告中經常還會有一段話，大致的表述如下：“評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響�！眲e小看了這最后一句話，不能說的秘密經常就藏在這里面。

　　為了理解以上關鍵內容，我們需要從更大的一個視角出發，這個視角要求我們從理解什么是“企業價值評估”開始，因為正是有了企業價值評估這一行為，才會有資產評估報告這一結果。

　　二、什么是企業價值評估

　　企業價值評估是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或者股東部分權益價值等進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。也就是說，企業價值評估的對象可以有三類，一是企業整體價值、二是股東全部權益價值，三是股東部分權益價值。

　　在理解評估結論的時候，有兩個地方需要注意，一是股東部分權益價值并不必然等于股東全部權益價值與股權比例的'乘積，這主要是因為企業的控制權相比少數股東權益存在溢價。二是應當關注被評估股權的流動性對其價值的影響。相信大家對“流動性溢價”這個詞匯不會很陌生，如果大家去對比大/小市值的A+H上市公司的A股與H股的價格表現，相信你會對什么是流動性溢價有一個直觀的認識。

　　三、企業價值評估方法及案例

　　目前，我國評估機構對企業價值進行評估的時候主要使用三種方法，即：收益法、市場法和成本法（又成為“資產基礎法”）。評估機構會根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件評估這三種方法的適用性，然后再選擇使用一種或者多種資產評估方法，下面我們就簡要來了解一下這三種方法。

　　1。收益法

　　收益法，是指將預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，收益法常用的具體方法包括股利折現法（即Dividend Discount Model，簡稱DDM）和現金流量折現法（即（Discounted Cash Flow Method，簡稱DCF）。其中，現金流量折現法又可以分為企業自由現金流折現模型（即Free Cash Flow for the Firm，簡稱FCFF）和股權自由現金流折現模型（即Free Cash Flow to Equity，簡稱FCFE）。

　　這里需要做好區分的是，根據企業自由現金流折現模型計算得出的是企業價值，根據股權自由現金流折現模型計算出的是全部股東權益價值，他們屬于兩種不同性質的價值，他們之間的關系可以做以下理解：全部股東權益價值=企業整體價值—有息債務價值

　　DDM和DCF模型理解起來不難，難點在于判斷模型的參數選取及其假設的合理性，這些就是大家在閱讀報告時最應該注意的細節了，小善把這些內容歸納為五個方面，分別是：

　　（1）未來預期收益是否合理

　　折現的對象就是未來預期收益，因此這個收益是否合理對估值結果至關重要。在思考這個問題的時候，小善認為我們首先應當知道誰是做出這個預測的主體。根據現行規定，冊資產評估師應當對委托方或者相關當事方提供的企業未來收益預測進行必要的分析、判斷和調整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎上合理確定評估假設，形成未來收益預測，根據上面的規定，委托方或者相關當事方才是提供企業未來收益預測的主體，他們的態度以及利益格局在他們提供的預測結果中就會體現出來。

　　影響預期收益的因素有很多，說實話，在存在這么多變量的情況下，真的很難推理未來預期收益有多少是合理的。那這個問題不認真思考行不行？小善覺得還是要認真思考的，雖然在現行的規范下有盈利預測補償的制度可以作為投資者的一層保障，但是中國證監會7月11日發布的《上市公司重大資產重組管理辦法（征求意見稿）》已經不再要求上市公司提供盈利預測報告，并且取消了向非關聯第三方發行股份購買資產的盈利補償要求，考慮到以后很可能會失去盈利補償這一保障。

　　（2）收益期的確定

　　在分析收益期的時候，資產評估報告應當結合企業所在行業現狀與發展前景、有關協議與章程約定、企業經營狀況、資產特點和資源條件等確定收益期。小善在這里跟大家分享一個有趣的案例，有一份評估報告里面是這樣寫的：“現金流量的持續年期取決于資產的壽命，企業的壽命不確定，可以假設企業將無限期持續經營，即收益期限為持續經營假設前提下的無限經營年期……

　　（3）預測期的確定

　　有一些評估報告會采用分段法確定評估對象的預測期，將企業未來現金流分為明確預測期期間（詳細預測期）的現金流和明確預測期之后（永續期）的現金流。在詳細預測期間，評估報告會逐年明確地預測未來一段期間（比如5年）評估對象產生的凈現金流量。

　　（4）折現率

　　在這一點上，小善覺得可以用一個你認為合適的區間范圍內的折現率數值做一個測試，這樣一來，測試結果的上下限自然就明了了。

資產評估報告2

　　一、評估說明

　　(一)關于土地使用權W國用(20xx)字第157號的評估

　　1、委估物簡介

　　該宗土地位于W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建筑物，地號E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業三類用地，七通一平，地處XX區商業繁華地段，交通便利，基礎配套設施完善，周邊環境良好。

　　2、基準地價修正系數法

　　公式:待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正系數×個別因素修正系數×剩余使用年限修正數×容積率修正系數

　　(1)基準地價:依據W市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規則的規定，該塊屬叁級地價，其基準地價為3,330元/㎡。

　　(2)時間因素修正系數:通過對宗地所在區域20xx年以來地價變化的調查分析，從20xx年起至今，委估宗地所在區域地價上漲6%，即時間因素修正系數為1.06。

　　(3)個別因素修正系數

　　個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計77.2　　個別因素修正系數=7.2÷7=1.03

　　(4)剩余年限修正系數:該地屬無償劃撥，取修正系數為1。

　　(5)容積率修正系數:該宗地容積率較高，取修正系數為1.36。

　　(6)土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

　　(7)土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

　　3、重置成本法

　　公式:土地價格=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地出讓金

　　(1)土地取得費:

　　A.土地補償費和安置補助費:該宗地所處區域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產值調查，目前年產值為4,500元/畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產值的30倍計算，即4,500×30=135,000元/畝。

　　B.青苗補償費:根據《土地管理法》和W征字(1995)001號文件規定，青苗補償費按單季補償，即1,500元/畝。

　　C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。

　　土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝

　　D.耕地占用稅:依照W政(1987)98號文件規定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。

　　E.新菜地開發基金:依照W政(1994)30號文件規定，取新菜地開發基金為60,000元/畝。

　　F.不可預見費:依照W價房地字(1996)403號文件規定，按征地費用的'2%計取不可預見費。

　　不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝

　　G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡

　　(2)土地開發費

　　A.城市基礎設施80元/㎡

　　B.商業網點配套費22元/㎡

　　C.公共消防設施配套費3元/㎡

　　D.人防易地建設費14元/㎡

　　E.城市規劃管理費1元/㎡

　　土地開發費=80+22+3+14+1=120元/㎡

　　(3)投資利息:土地開發期為2年，利率取6%

　　土地取得費利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡

　　土地開發利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡

　　投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡

　　(4)投資利潤:根據待估宗地所在區位，取投資利潤20%。

　　投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡

　　(5)土地出讓金:依據W政(20xx)39號規定，該宗地屬商業三級地段，其出讓金標準為1,215元/㎡(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數2.99;則

　　土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡

　　(6)土地單價評估值

　　=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85

　　=4,202.26元/㎡

　　(7)土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元

　　4、委估宗地綜合評估值

　　評估值=(重置成本法評估值+基準地價修正系數法評估值)÷2

　　=(36,341,331+30,885,729)÷2

　　= 33,613,530元

　　(二)關于紅三樓的評估說明

　　1、委估物的概況

　　紅三樓位于XX區XX路西側，北面與XX商場營業大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房產權證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內設中央空調。

　　2、評估方法

　　紅三樓現用于商業經營，采用市場比較法評估

　　(1)比較案例

　　取自20xx年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表

　　A 商住兩用 4000元/㎡ XX區

　　B 商住兩用 4000元/㎡ XX區

　　C 商住兩用 4300元/㎡ XX區

　　(2) 因素比較修正系數

　　委估房產與案例比較因素與內容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區域因素距商業服務中心距離100979896距公共設施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125　　(3)比準價格

　　A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡

　　B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡

　　C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡

　　(4)評估單價的確定

　　評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡

　　(5)綜合整體土地容積率，設定容積率為3

　　分攤的地價=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡

　　(6)不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡

　　(7)評估總價的確定

　　評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元

　　(三)各項資產評估值詳見評估明細表

　　二、結論分析

　　委估資產為國有資產，由于歷史原因，委估資產原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評估無法結合委估資產原有賬面成本進行結論分析。

資產評估報告3

　　一、房屋產權人（單位）：×××

　　二、估價目的：

　　拆遷補償價格評估

　　三、估價日期：

　　20xx年四月八日到20xx年四月十五日

　　四、估價時間：

　　20xx年四月十五日（趨于拆遷日）

　　五、估價依據

　　1、中華人民共和國《城市房地產管理法》

　　2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；

　　3、評估委托書：

　　4估價評估人員勘察了解的情況；

　　5、房屋所有權證（新北全字00311100號）；

　　6、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。

　　六、估價原則：

　　本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

　　七、估價方法：

　　根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。

　　八、估價結果

　　本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：

　　人民幣小寫：206247元

　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

　　九、評估價格有效期

　　本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的'變化，評估結果也需做相應調整。

　　十、評估價格應用范圍

　　該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

　　十一、估價的假設和限制條件

　　1、估價假設條件

　　我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：

　�。�1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；

　�。�2）該物業可以在公開市場上自由轉讓；

　�。�3）有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；

　�。�4）不考慮特殊買家的額外出價。

　　2、限制條件

　�。�1）對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。

　　（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。

　�。�3）未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

　　十二、特別聲明

　　1、本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　3、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。

　　5、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

　　估價分析說明部分

　　一、估價物概況

　　本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證（新房權證字XXXXX號），評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。

　　2、位置座落及環境狀況

　　評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段（按原劃分區域標準）該建筑后面（即東側）為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬于正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

　　3、建筑物基本狀況描述

　　評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經全封閉（含頂層臨時）經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8、35米，臨街前墻為6、45米，建筑總面積（產權證）為78、90平方米于該幢建筑物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。

　　二、估價程序

　　1、專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

資產評估報告4

　　(1)它為被委托評估的資產提供作價意見。

　　該作價意見不代表任何當事人一方的利益，并且是一種專家估價的意見，具有較強的公正性和科學性，因而成為被委托評估資產作價的參考依據。

　　(2)資產評估報告是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。

　　同時，資產評估報告書也反映和體現受托的資產評估機構與執業人員的權利與義務，并以此來明確委托方、受托方有關方面的法律責任。資產評估報告書也是評估機構履行評估協議和向委托方或有關方面收取評估費用的依據。

　　(3)對資產評估報告進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。

　　資產評估報告書是反映評估機構和評估人員職業道德、執業能力水平以及評估質量高低和機構內部管理機制完善程度的重要依據。

　　(4)資產評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的.重要信息來源。

　　不僅評估報告的底稿是評估檔案歸集的主要內容，而且還包括撰寫資產評估報告過程采用到的各種數據、各個依據、工作底稿和資產評估報告制度中形成的有關文字記載都是資產評估檔案的重要信息來源。

資產評估報告5

　　一、驗資證明資產的評估報告的含義

　　1、什么是驗資證明?

　　驗資證明也叫驗資報告，是會計師事務所或者審計事務所及其他具有驗資資格的機構出具的證明資金真實性的文件。

　　2、什么是資產評估報告

　　資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構完成評估工作后出具的具有公正性的結論報告，該報告經過國有資產管理部門或有關主管部門確認后生效。"

　　二、驗資證明需要什么材料?

　　依照《公司法》規定，公司的注冊資本必須經法定的會計師事務所出具驗資證明，會計師事務所出具的驗資證明是表明公司注冊資本數額的合法證明。

　　法定會計師事務所和審計師事務所，由會計師事務所工作的注冊會計師或在審計師事務所工作的經依法認定為具有注冊會計師資格的注冊審計師擔任。

　　委托人委托會計師事務所驗資需按規定辦理委托手續，填寫委托書。并提交下列文件：

　　1、公司章程;

　　2、公司名稱預先核準通知書;

　　3、投資單位上月末資產負債表;

　　4、投資人的身份證明;

　　5、各類資金到位證明：

　　(1)以貨幣出資的應提交銀行進帳單。

　　(2)以非貨幣出資的，應提交經有法定評估資格的機構評估的報告書和財產轉移手續。

　　以新建或新購入的實物作為投資的，也可以不經過評估，但要提供合理作價證明。建筑物以工程決算書為依據，新購物品以發票上的金額為出資額;

　　6、會計師事務所要求提交的其他文件。

　　驗資后，會計師事務所應出具驗資報告，連同驗資證明材料及其他附件，一并交與委托人，做為申請注冊資本的依據。

　　三、資產評估報告的作用

　　1)對委托評估的資產提供價值意見。

　　2)資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據。

　　3)對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。

　　4)資產評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

　　資產評估報告不僅是資產評估機構完成評估工作的'總結，也是國有資產管理部門驗證、確認資產評估過程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產評估報告，如實反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產評估報告書必須由資產評估機構獨立撰寫，不受資產評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經濟行為當事人的干預。

　　充分的驗明資產對于企業發展以及投資者的利益是很有幫助的。注冊公司也離不開資產證明和資產的評估報告，國家法律依法保障每個公民注冊公司的權利，但是注冊公司是要嚴格按照相關法律程序和要求走，備齊相關所需資料。

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資產評估報告6

　　首先要確定評估范圍、內容、目的。

　　資產評估收費管理暫行辦法

　　[1992]價費字625號，1992年12月10日發布

　　第一條根據國務院發布的《國有資產評估管理辦法》第十一條關于資產評估實行有償服務的規定，制定本辦法。

　　第二條凡取得省以上(包括計劃單列市)國有資產管理行政主管部門頒發的.資產評估資格證書或臨時資格證書的機構，承擔資產評估業務，均可按本規定收取評估費用。

　　第三條資產評估收費采用差額定率累進收費辦法，即按資產金額大小劃分收費檔次，分檔計算收費額，各檔累加為收費總額。

　　第四條資產評估收費標準分為五檔，各檔差額計費率如下表：

　　檔次計費額度(萬元)差額計費率(千分率)

　　1 100以下(含100) 6

　　2 100以上~1000(含1000) 2.5

　　3 1000以上~5000(含5000) 0.8

　　4 5000以上~10000(含10000) 0.5

　　5 10000以上0.1

　　上述標準為最高限標準。各省、自治區、直轄市應根據當地實際情況制定具體

　　收費標準，經濟特區可適當高于上述標準，但最高不得超過上述標準的30%。

　　第五條資產評估收費一般依據帳面原值，沒有帳面原值或沒有作價入帳的資產可以按評估值計算。

　　第六條國外和港、澳、臺地區的公司、企業、其他機構、個人委托評估，參照國際慣例由評估機構自定收費標準，并應收取等額外匯，按國家外匯管理規定結算。

　　第七條資產評估機構可以按照評估項目的繁簡程度、時間要求、評估人員專業技能水平、評估工作的服務質量等，在規定收費標準范圍以內，與委托單位商定收費額。企業委托評估付費確實有困難的，通過雙方協商，評估機構可減收費用。

　　第八條資產評估收費實行誰委托誰付費的原則。委托方與受委托方應依據本《暫行辦法》和國家有關評估規定簽定資產評估項目合作合同或協議書，明確評估項目收費額或計費方法。評估費一般可預收百分之五十，其余部分待評估確認后結清。

　　第九條各級物價部門應加強資產評估收費的監督、管理，對違反規定亂收費的應按《中華人民共和國價格管理條理》及有關規定予以查處。

　　第十條資產評估收費管理的具體實施辦法由各省、自治區、直轄市物價、國有資產管理部門制定，并報國家物價局、國家國有資產管理局備案。

　　附：計算方式(假設委估資產評估值為10000萬元)

　　100萬元以下部分：100×6‰=0.6萬元

　　100萬元-1000萬元部分：900×2.5‰=2.25萬元

　　1000萬元-5000萬元部分：4000×0.8‰=3.2萬元

　　5000萬元-10000萬元部分：5000×0.5‰=2.5萬元

　　合計：0.6+2.25+3.2+2.5= 8.55萬

　　評估值超過一個億的，每增加一個億，增加一萬!

資產評估報告7

　　會計XX班第1組接受XX理工學院委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對XX理工學院綜合樓103教室中正在使用的桌椅進行價值評估。本組評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘，市場調查與詢證，對委托評估資產在20xx年4月17日所表現的市場價值作出了公允反映�，F將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方與資產占有方概況

　　(1)企業名稱：XX理工學院簡稱：燕理

　　注冊地址：河北省廊坊市三河市燕郊經濟開發區迎賓北路45號綜合樓103總部：河北省廊坊市三河市燕郊經濟開發區迎賓北路45號

　　注冊資本：200萬

　　法定代表人：吳保德

　　(2)企業性質：學校隸屬關系演變：由北京化工大學的附屬學校演變成獨立院校

　　(3)經營業務范圍：在校本科大學生

　　主要經營業績：已經營10年，生源雄厚

　　(4)近三年來企業的財務狀況：無負債，利潤較高

　　(5)本企業市場占有率：已達到全省的40%

　　(6)正在進行的投資項目：師資力量及教學設施

　　(7)生產經營存在國家優惠

　　優勢分析：有較多的生源，學校占地面積較大

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為了評估學校桌椅的使用情況

　　三、評估范圍和對象

　　此次估價對象為XX理工學院綜合樓103教室桌椅的使用情況。評估前的賬面價值是441040。

　　四、評估基準日的說明

　　本項目資產評估基準日為20xx年4月17日。

　　本公司經與委托方及資產占有方協商，確定20xx年4月17日為本次評估的評估基準日。

　　評估中所采用的計價標準均為基準日時點的.價格標準。

　　五、評估原則

　　依據資產評估操作規范，我們在本次評估中遵循了以下原則：

　　(一)工作原則

　　本次評估恪守獨立性、客觀性、科學性的工作原則，具體包括：

　　1.本小組及參加本次評估的全部工作人員依照國資辦發[1996]23號文所發《資產評估操作規范意見(試行)》進行操作，不受被評資產各方當事人利益的影響，與委估資產各方當事人之間無任何利害關系。

　　2.以國家國有資產評估與產權界定相關的法規、法律為依據，堅持深入現場，檢查與核對資產實物，從實際出發，實事求是地評估其現值。

　　3.依照規定的評估程序及其匹配方法與標準進行科學的評估。

　　(二)經濟原則

　　本次評估遵守資產評估時點原則、貢獻原則、替代性原則和供求原則，具體是指：

　　1. 評估時點原則，市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷變化。為了使資產評估得以操作，同時保證資產評估結果可以被市場檢驗，在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，即評估基準日。

　　2.貢獻原則是指，單項資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，而不是孤立地根據其自身的價值來確定評估值;也可以根據當缺少它時，對相關資產或資產整體價值下降的影響程度來確定其評估值。

　　3. 替代原則是指在評估作價時，如果同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則應選用最低的一種。

　　4.供求原則在經濟學中是指在其他條件不變的前提下，供求關系對商品價格影響的規律。供求規律同樣適用于資產的定價，要求評估人員在給資產定價時應充分考慮評估時市場上被評估資產的供求狀況。

　　六、評估依據

　　1、主要法律、法規。主要列示國家公布的與資產評估相關的主要法律法規規章制度及國家法律政策。

　　2、經濟行為文件。實施經濟行為所必須取得的有關部門批件。

　　3、重大合同協議、產權證明文件。主要列示由委托方、資產占有方提供的與資產評估有關的重大合同、協議、產權證明文件。

　　4、采用的取價標準。主要列示由評估人員所選取的確定資產評估價值的技術標準。

　　5、參考資料及其他。包括經驗數據資料、研究成果、統計資料、行業慣例及國。

　　七、評估方法

　　1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。價值類型由它的資產特定的評估目的來決定。

　　2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產評估對象的理化狀態不同，所要求的評估方法也往往不同。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。

　　評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性;第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法;第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。

　　4、資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：

　　一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應;

　　二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估;對于工藝比較特別且處在經營中的企業，可以優先考慮選擇收益途徑及其方法;

　　三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。

　　綜上所述桌椅價值的資產評估應選用成本法。

　　八、評估過程

　　首先進行制定評估計劃，再實地考察桌椅的損壞程度，然后收集以往桌椅的使用年限，定基物價指數等相關資料。比較選擇評估方法(成本法、收益法、市場法)，對學校桌椅的資產評估值進行計算。

　　其次評估小組從以下幾步對從調查現場收集的資料進行分析和匯總：

　　1.根據評估小組對委估資產的初步評估結果進行評估結果匯總、評估結論分析工作;

　　2.確認評估工作中沒有發生重復和漏評的情況，并根據匯總分析情況，對資產評估結果

資產評估報告8

　　第一章總則

　　第一條為規范注冊資產評估師編制和出具評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本準則。

　　第二條本準則所稱評估報告，是指注冊資產評估師根據資產評估準則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發表的、由其所在評估機構出具的書面專業意見。

　　第三條注冊資產評估師執行資產評估業務，編制和出具評估報告，應當遵守本準則。

　　第四條注冊資產評估師執行與價值估算相關的其他業務，出具價值分析報告或者其他專業意見，可以參照本準則。

　　第二章基本要求

　　第五條注冊資產評估師應當清晰、準確地陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。

　　第六條注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

　　第七條注冊資產評估師執行資產評估業務，可以根據評估對象的復雜程度、委托方要求，合理確定評估報告的詳略程度。

　　第八條注冊資產評估師執行資產評估業務，評估程序受到限制且無法排除，經與委托方協商后仍需出具評估報告的，應當在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結論的影響，并明確評估報告的使用限制。

　　第九條評估報告應當由兩名以上注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　根據中評協[20xx]230號第九條修改為：“評估報告應當由兩名以上（含兩名）注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構加蓋公章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業務的合伙人應當在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構的法定代表人可以授權首席評估師或者其他持有注冊資產評估師證書的副總經理以上管理人員在評估報告上簽字。

　　“有限責任公司制評估機構可以授權分支機構以分支機構名義出具除證券期貨相關評估業務外的評估報告，加蓋分支機構公章。評估機構的'法定代表人可以授權分支機構負責人在以分支機構名義出具的評估報告上簽字。”

　　第十條評估報告應當使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的，以中文評估報告為準。

　　評估報告一般以人民幣為計量幣種，使用其他幣種計量的，應當注明該幣種與人民幣的匯率。

　　第十一條評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。

　　第三章評估報告的內容

　　第十二條評估報告應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬祟}及文號；

　�。ǘ┞暶�；

　　（三）摘要；

　�。ㄋ模┱模�

　�。ㄎ澹└郊�。

　　第十三條評估報告的聲明應當包括以下內容：

　　（一）注冊資產評估師恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，并承擔相應的責任；

　�。ǘ┨嵝言u估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；

　�。ㄈ┢渌枰暶鞯膬热�。

　　第十四條評估報告摘要應當提供評估業務的主要信息及評估結論。

　　第十五條評估報告正文應當包括：

　�。ㄒ唬┪蟹�、產權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者；

　�。ǘ┰u估目的；

　�。ㄈ┰u估對象和評估范圍；

　　（四）價值類型及其定義；

　　（五）評估基準日；

　　（六）評估依據；

　�。ㄆ撸┰u估方法；

　�。ò耍┰u估程序實施過程和情況；

　�。ǎ┰u估假設；

　　（十）評估結論；

　�。ㄊ唬┨貏e事項說明；

　　（十二）評估報告使用限制說明；

　�。ㄊ┰u估報告日；

　　（十四）注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。

　　根據中評協[20xx]230號第十五條第（十四）項修改為：“注冊資產評估師簽字蓋章，評估機構或者經授權的分支機構加蓋公章，法定代表人或者其授權代表簽字，合伙人簽字�！�

　　第十六條評估報告使用者包括委托方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報告使用者。

　　第十七條評估報告載明的評估目的應當惟一，表述應當明確、清晰。

　　第十八條評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況。

　　第十九條評估報告應當明確價值類型及其定義，并說明選擇價值類型的理由。

　　第二十條評估報告應當載明評估基準日，并與業務約定書約定的評估基準日保持一致。評估報告應當說明選取評估基準日時重點考慮的因素。評估基準日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。

　　第二十一條評估報告應當說明評估遵循的法律依據、準則依據、權屬依據及取價依據等。

　　第二十二條評估報告應當說明所選用的評估方法及其理由。

　　第二十三條評估報告應當說明評估程序實施過程中現場調查、資料收集與分析、評定估算等主要內容。

　　第二十四條評估報告應當披露評估假設及其對評估結論的影響。

　　第二十五條注冊資產評估師應當在評估報告中以文字和數字形式清晰說明評估結論。

　　通常評估結論應當是確定的數值。經與委托方溝通，評估結論可以使用區間值表達。

　　第二十六條評估報告的特別事項說明通常包括下列內容：

　　（一）產權瑕疵；

　�。ǘ┪礇Q事項、法律糾紛等不確定因素；

　�。ㄈ┲卮笃诤笫马�；

　�。ㄋ模┰诓贿`背資產評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產評估準則規定的程序和方法。

　　注冊資產評估師應當說明特別事項可能對評估結論產生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關注。

　　第二十七條評估報告的使用限制說明通常包括下列內容：

　�。ㄒ唬┰u估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；

　　（二）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；

　�。ㄈ┪凑鞯贸鼍咴u估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；

　　（四）評估報告的使用有效期；

　�。ㄎ澹┮蛟u估程序受限造成的評估報告的使用限制。

　　第二十八條評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。

　　第二十九條評估報告附件通常包括：

　�。ㄒ唬┰u估對象所涉及的主要權屬證明資料；

　�。ǘ┪蟹胶拖嚓P當事方的承諾函；

　�。ㄈ┰u估機構及簽字注冊資產評估師資質、資格證明文件；

　�。ㄋ模┰u估對象涉及的資產清單或資產匯總表。

　　第四章附則

　　第三十條本準則自20xx年7月1日起施行。

　　（中國資產評估協會關于印發《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則的通知，中評協[20xx]189號，20xx年11月28日）

資產評估報告9

　　1、按資產評估的對象劃分，資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。

　　凡是對整體資產進行評估所出具的'資產評估報告書稱為整體資產評估報告書。

　　凡是僅對某一部分、某一項資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為單資產評估報告書。

　　2、按資產評估工作的內容劃分，可以分為正常評估、評估復核和評估咨詢，相應的，資產評估報告也可以分為正常的資產評估報告書、評估復核報告和評估咨詢報告。

　　3、按評估報告書所提供信息資料的內容詳細程度劃分，資產評估報告分為完整評估報告、簡明評估報告和限制性評估報告。

　　4、評估生效日跟據評估項目的目的和作用不同，資產評估可以劃分為追溯性評估、現值性評估和預期性評估，評估報告也相應的可以劃分為追溯性評估報告、現值性評估報告和預期性評估報告。

資產評估報告10

　　一、緒言

　　二、委托方及資產占有方

　　三、評估目的

　　四、評估對象及范圍

　　四、評估價值類型和定義

　　五、評估基準日

　　六、評估依據

　　七、評估原則

　　八、評估依據

　　九、評估方法

　　十、評估過程

　　十一、評估假設和限定條件

　　十二、評估結論

　　十三、特別事項說明

　　十四、評估報告的使用限制說明

　　十五、評估報告提出日期

　　資產評估報告書備查文件

　　一、委托方與資產占有方營業執照復印件

　　二、產權證明文件復印件

　　三、委托方與資產占有方承諾函

　　四、資產評估人員和機構的承諾函

　　五、××林資產評估有限公司資格證書復印件

　　六、××林資產評估有限公司營業執照復印件

　　七、項目參加人員名單及其資格證書復印件

　　評估師聲明

　　一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

　　二、我們出具評估報告，沒有以預先設定的價值作為評估結論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估資產價值在市場上可實現價格的保證。

　　三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。

　　四、評估對象涉及的資產清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。

　　五、我們已對評估報告中的評估對象進行現場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業完善產權以滿足出具評估報告的要求，并對發現的問題進行了披露。

　　六、我們具備評估業務所需的執業資質和相關專業評估經驗。

　　七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的.假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。

　　八、我們對評估對象的價值進行估算并發表的專業意見，是經濟行為實現的參考依據。我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結論使用有效期限內使用。評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開；未經評估機構同意委托方不得將報告的全部或部分內容發表于任何公開和內部媒體上。

　　九、本評估報告的解釋權為出具評估報告的評估機構，除國家法律、法規有明確的特別規定外，其他任何機關和部門均無權解釋。

　　十、本評估報告的使用者限制為：

　　1、委托方（資產占有方）；

　　2、××州市章貢區農村信用合作聯社；

　　3、××縣林業局、××縣果業局。

資產評估報告11

　　一、評估目的：對委托評估資產在評估基準日的市場價值作出公允反映，為xx女士擬為子女xx提供資產價值證明。

　　二、評估范圍與對象：根據委托方的指定及提供的資產評估明細表，本次委托評估對象為xx女士一套住宅（詳見評估明細表），建筑面積xx平方米。

　　三、評估基準日：20xx年xx月xx日。

　　四、評估原則：遵循獨立性、客觀性、科學性、專業性的工作原則，以及遵循貢獻原則、替代原則、預期原則等經濟原則。

　　五、評估方法：對本次委托評估的住宅采用市場比較法進行評估。

　　六、評估結論：本次委托評估的一套住宅（詳見評估明細表），建筑面積xx平方米。，經評定估算，評估值為xx萬元。大寫：xx

　　七、報告提出日期：20xx年xx月xx日。

　　以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。

　　八、評估結論

　　本次委托評估的一套住宅（詳見評估明細表），建筑面積xx平方米。經評定估算，評估值為xx萬元。大寫：伍拾貳萬捌仟肆佰元。

　　評估結論詳細情況見評估明細表；評估結論系根據以上評估工作得出的。

　　九、評估報告評估基準日期后事項說明

　　1、評估基準日后，有效期內當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。

　　2、評估基準日后，有效期內當資產價格標準發生變化，并對資產評估價格已產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值。

　　十、特別事項說明

　　1、委托評估一套住宅的評估價值中含房屋所應分攤的土地價值。

　　2、委托評估的一套住宅為房改房。

　　十一、評估報告法律效力

　　1、本評估報告的有效期為壹年，限從20xx年xx月xx日到20xx年xx月xx日止，評估目的在有效期內實現時，以評估結果為價格參考依據，超過有效期的.需要重新進行資產評估。

　　2、評估結論只在上述原則、依據、前提條件下成立，沒有考慮將來可能發生的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方追加付出的價格等對評估值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價值的影響，當前述條件及持續經營原則等其它情況發生變化時，本評估結論失效；

　　3、本評估報告依據法律、法規的有關規定發生法律效力，為前述評估目的而作，對其他評估目的，本評估結論失效；

　　4、本報告書及附件未經委托方書面同意，不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，報告書的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上；

　　5、本次評估的主要依據是委托方、資產占有方提供的權屬證明文件等資料和委托評估資產現狀，委托方、資產占有方應如實提供，并對其真實、合法、有效性承擔法律責任，在上述資料準確、真實有效的前提下，我所對本報告書的客觀、公正負責。

　　十二、評估依據

　�。ㄒ唬┓ㄒ幰罁�

　　1、國務院[1991]第91號令《國有資產評估管理辦法》；

　　2、國家國有資產管理局，國資辦發[1992]36號《國有資產評估管理辦法施行細則》；國資辦發[1996]23號《資產評估操作規范意見（試行）》；

　　3、財政部財評字[1999]91號文《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》；

　　4、《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德—基本準則》；

　　5、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

　　6、中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規范》；

資產評估報告12

xxxxx有限公司：

　　我單位接受貴公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對xxxxx有限公司的房地產進行了評估工作。本單位評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日20xx年02月27日所表現的市場價值作出了公允反映�，F將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方及被評估單位簡介

　　單位名稱：xxxxx有限公司

　　法定代表人：xxxxx

　　地址：xxxxx

　　注冊資本：xxxxx

　　公司類型：私營有限責任公司-

　　二、評估目的

　　本次評估目的是為委托方了解委估資產的市場價值提供參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍：

　　本次評估對象是委估方委托評估的房屋。

　　委估房產位于xxx，框架結構，總建筑面積xxx平方米。其中：xxxxxxxx號，建筑面積為xxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為101。19㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡；xxxxx號，建筑面積為xxxxx㎡。委估資產的詳細情況請見《資產評估明細表》。

　　四、價值類型及其定義

　　評估采用的'價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

　　五、評估基準日

　　本項目資產評估基準日為20xx年xxxxxx日，系由委托方與本單位協商確定，本評估基準日與評估人員實際評估日期比較接近，評估人員能更好的把握委估資產的基準日狀況，真實反映委估資產基準日的現時價值。本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準。

　　六、評估依據

　　本次資產評估工作中所遵循的法規依據、具體行為依據、產權依據和取價依據包括：

　　（一）主要法律法規

　　1、國務院1991年第91號令頒發的《國有資產評估管理辦法》；

　　2、原國家國有資產管理局國資發[1992]第36號公布的《國有資產評估管理辦法施行細則》；

　　3、《中華人民共和國公司法》（20xx年1月1日施行）；

　　4、《企業會計準則》；

　　5、其他與資產評估有關的法律法規。

　　（二）準則依據

　　1、資產評估準則——基本準則；

　　2、資產評估職業道德準則——基本準則；

　　3、資產評估準則——評估報告；

　　4、資產評估準則——評估程序；

　　5、資產評估準則——業務約定書；

　　6、資產評估準則——工作底稿；

　　7、資產評估準則——不動產；

　　8、注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見（試行）；

　　9、資產評估價值類型指導意見（試行）。

　　（三）行為依據

　　xxxxxx有限公司與本所簽訂的《資產評估業務約定書》。

　　（四）重大合同協議、產權證明依據

　　1、營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證等；

　　2、資產購置協議、合同發票等財務資料；

　　3、房產證證等；

　　4、其他產權證明文件。

　　（五）取價依據

　　1、《全國資產評估價格信息》；

　　2、房地產估價規范（GB/T50291——1999）；

　　3、《全國統一建筑工程基礎定額》（xxxxxx單位估價表）（20xx年）、《全國統一安裝工程預算定額》（xxxxxx單位估價表）（20xx年）、《xxxxxx建筑裝飾工程預算定額》（20xx年）、《xxxxxx建筑裝飾工程費用定額》（20xx年）；

　　4、評估機構收集的有關詢價資料和參數資料；

　　5、評估人員現場勘查、核對及收集的有關資料和記錄；

　　6、委托方及資產占有方申報材料及其他材料。

　　（六）參考資料

　　1、《資產評估常用數據與參數手冊》

　　2、中國人民銀行評估基準日公布的銀行利率表、國家外匯管理局評估基準日公布的外匯匯率、國債利率等；

　　3、統計部門資料；

　　4、其他市場調查資料。

　　七、評估方法

　　（一）評估方法選擇

　　委估對象屬新開發的營業性用房，該類房地產市場比較成熟，可采用市場比較法評估。

　　（二）對于所采用的評估方法的介紹市場比較法

　　是指在求取估價對象房地產的價格時，根據替代原則，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生交易的類似房地產實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該房地產的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法。

　　市場比較法公式：

　　待估房地產價格=比較案例房地產價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正。

資產評估報告13

　　一、借款人資信情況

　　(一)基本信息

　　出資是否合規,實物是否仍在申請人名下、狀態是否正常。

　　(二)管理情況

　　1、集團及關聯關系

　　申請人屬于我行集團客戶的成員企業，應列明所屬集團的類別、已核定授信控制額度、已使用額度情況等，說明申請人在集團內地位和授信擔保措施。

　　從申請人所在集團內成員企業數量和層級、集團內是否存在交叉持股、申請人應收和應付關聯企業款項的金額及占比等方面說明申請人關聯關系的復雜狀況。

　　金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系;若申請人為民營企業，要調查和了解實際控制人，重點說明實際控制人在公司治理、生產經營、資金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系。

　　利潤主要來源于哪些子公司，本部對這些子公司的管理和控制能力。

　　以列表形式描述申請人其他關聯企業情況，其他關聯企業指與申請人無直接股權關系但存在一定關聯、控制、管理關系，如事業單位的上級主管部門、同一母公司下的兄弟公司、同一實際描述申請人實際控制人(如無，請注明)、法定代表人、經營負責人、財務負責人的姓名、年齡、職務、教育背景、從業經驗、主要業績、工作簡歷等。說明是否已發現申請人及以上人員存在個人信用不良記錄、重大違法、違規事項以及拒不執行法院判決的行為，對上市公司是否已發現被證監會或證券交易所處罰的情況。對自然人實際控制的企業，對控制人提供人民銀行個人證信系統查詢結果。

　　(三)財務和帳務情況

　　1、財務報表情況

　　描述申請人財務報表審計情況。若經過審計，則調查并說明審計事務所的是否為我行認可、資質等級等;審計事務所若連續兩年及以上發生變更的，則調查并說明變更原因以及對審計報告質量的影響。若申請人無法提供經審計的財務報表或對財務報表數據真實性有疑慮的，要對財務報表數據進行現場調查和核實，詳細描述核實內容、過程及結果。編制財務數據簡表如下：

　　對申請人上年度和最近一期的重點資產、負債項目及重大損益變化情況進行調查和分析。重點項目原則上為申請人資產或負債中占比超過10%、與上期相比變化超過20%、以及其他對申請人經營、資金等產生重要影響的資產或負債項目，包括但不限于：

　　調查并說明銀行存款中是否有質押、凍結情況，如有，質押或凍結的金額、占比及產生原因。

　　調查并說明持有的短期投資的種類、明細、金額、是否已質押。

　　調查并說明應收帳款的帳齡分布，列示金額前五名的應收賬款的欠款人名稱、貿易背景、欠款時間、收回可能性、是否為關聯企業欠款、壞賬準備是否計提充足，應收賬款是否已作質押，產生變化的原因等。

　　調查并說明其它應收款的帳齡分布，列示金額前五名的其它應收款的欠款人名稱、產生原因、欠款時間、收回可能性、是否為關聯企業欠款、壞賬準備是否計提充足，產生變化的原因等。調查并說明主要存貨種類及明細情況，保管狀況是否良好，市場價值是否有重大變化，是否已質押，是否已辦理保險，是否存在長期積壓的現象及原因等。

　　調查并說明持有債權投資的種類、金額、是否已質押;持有多少其他公司的股權，占被投資單位的股權比例、投資收益情況、是否已質押等。

　　調查并說明主要固定資產的種類、數量、成新率、是否正常運轉、是否已抵押，是否存在固定資產滅失、損毀、長期閑置的現象，如有對申請人資產價值、生產經營的影響。

　　調查并說明在建工程的項目名稱、已完成投資情況、后續資金安排、工程進度和完工時間，是否存在資金缺口、是否已抵押等。

　　調查并說明申請人擁有的無形及遞延資產的種類、金額、取得或發生背景、目前價值或作用。其中對土地使用權，調查土地位置、使用狀態、是否抵押、變現能力等。

　　調查并說明預收帳款的預收對象、產生原因、對應產品生產和勞務支出的進展情況，是否存在無法按期交付的可能性等。

　　調查并說明應付帳款的帳齡分布，詳細列示金額前五名的應付帳款的應付對象、產生原因、欠款時間、歸還安排、資金來源、是否為應付關聯企業款等。

　　調查并說明其它應付款的帳齡分布，詳細列示金額前五名的其他應付款的應付對象、產生原因、欠款時間、歸還安排、資金來源、是否為應付關聯企業款等。

　　注：若申請人同時提供合并和本部報表的，應同時對合并和本部報表上的重點項目進行說明;若申請人提供的經審計的財務報表附注對以上重點項目的明細情況有相應說明內容，可以不做重復說明，只需對調查的中掌握的其它情況進行說明。

　　3、損益及現金流情況分析

　　通過現場核對申請人賬務賬簿和重要原始憑證，重點核實并說明以下情況：增值稅、所得稅等繳納情況是否與財務報表、納稅憑證反映的一致，銷售收入是否真實，各項費用支出是否真實，現金流量是否真實。

　　分析申請人最近三年及近期收入和利潤的變化趨勢及原因，分析申請人三項活動現金流變化趨勢，并重點分析經營活動現金流入、流出及凈流量情況。

　　4、財務指標分析

　　列示申請人償債能力、營運能力、盈利能力、現金償還能力、增長能力等主要財務指標及行業均值(如有)，并對申請人的財務狀況及變化情況進行綜合評價和分析(對申請人同時提供合并和本部財務報表的，要同時列示合并及本部的財務指標，但對采取資金集中管理體制、本部只從事投資管理職責的企業，可只列示合并的財務指標)。

　　列示申請人的對公客戶四個一批分類結果和和對公客戶分類營銷的類型。屬于我行老客戶，描述申請人與我行授信業務合作開始時間、現有授信業務余額及品種、有無違約記錄等。

　　3、同業合作情況

　　以列表形式說明申請人在他行的授信、用信、信用記錄情況，對于存在不良貸款和違約記錄抵質押擔保的列明抵質押人和抵質押物的名稱。)對與信貸登記系統查詢結果不一致的，應調查并說明原因;對我行信貸系統上列示為銀監會大額授信預警客戶的，應查明預警原因并進行調查和核實，若預警原因確實存在，對申請人償債能力的影響做出說明。

　　4、或有負債情況

　　訟、有追索權的票據貼現、對外承諾等其它或有負債情況、對申請人未來資金、經營等的影響程度等。

　　注：對于新成立的項目公司，財務分析可簡化，重點分析申請人實收資本是否到位、資本公積是否合規、是否存在建設資金挪用或不到位的風險。

　　二、項目調查與風險評估

　　(一)項目概況

　　1、項目基本情況

　　(1)項目名稱、地理位置、建設規模、主要建設內容、項目由來、產品技術方案等。

　　(2)項目建設期限及計劃完工時間，目前項目建設進度及資金投入情況。

　　(3)項目實施后對企業及其所在行業的影響，是否能降低成本、提高產品質量、提高產品附加值等;對項目建設的必要性和重要性進行分析。

　　2、政策環境及批復情況：

　　分析項目建設是否符合國家產業政策、是否為國家鼓勵發展的行業，以及相關政策對項目建設、經營可能帶來的優勢及存在的風險;項目是否經國家有權部門批復核準(包括土地、環保、可研)。

　　項目是否符合我行貸款投向及信貸政策。

　　(二)項目投融資分析

　　1、總投資分析

　　(1)對可研報告概算總投資或批復項目總投資進行分析，包括項目工程內容和費用是否齊全、取費標準和依據是否合理、投資構成比例是否合理、是否存在人為壓低造價或提高建設標準的情況。

　　(2)根據對項目可研概算或批復總投資的'分析，經適當調整，對其分項總投資進行確認(見附表1)，并編制項目總投資確認表。

　　2、資金來源評價

　　分析各種資金來源是否可靠并落實，投資進度安排是否合理;重點分析項目資本金的來源及到位情況，是否達到相關要求;根據項目資金需求量及來源情況，分析授信額度的合理性。

　　(三)項目市場及內部環境分析

　　1、市場環境：調查分析產品行業的整體情況，客戶原有及擬上項目國內同類產品的市場供求、價格現狀及變化趨勢，分析國內銷售及出口的政策環境、貿易條件等。

　　2、市場定位：分析產品目標市場及目標市場容量等。

　　3、競爭優勢：調查分析市場現有競爭格局，主要競爭對手的產品的競爭能力及市場占有率情況，分析本項目產品的主要性能、質量、價格等，與主要競爭對手同類產品相比較是否存在優勢。

　　4、市場前景預測：根據被評估項目的市場環境和市場競爭能力分析，評估影響項目銷售計劃實現的風險狀況。

　　5、發展策略及重大事項

　　描述申請人經營戰略、中長期發展規劃，短期內經營計劃、投資項目、市場拓展方向等。說明其他會對申請人管理、經營、資金及償債能力等方面有重要影響的重大事件，包括人事變動、資產重組、重大建設項目、重大或有項目、法律起訴、帳戶凍結等。

　　(四)財務效益及償債能力評估

　　1、財務效益分析

　　(1)盈利能力分析

　　編制項目成本費用分析表、項目投資分析表、項目現金流量分析表(有關表格式見附表2，3，4);

　　通過測算，報告項目財務內部收益率(FIRR)、財務凈現值(FNPV)、投資回收期(Pt)和投資凈利率，并可根據需要，測算投資利稅率和資本金利潤率等盈利能力指標;

　　將FIRR等有關指標與行業基準(平均)收益率或可比項目的同類指標進行對比分析，對項目做出財務評價。

　　(2)不確定性分析

　　對于還款資金來源全部依賴項目產生的現金流量時，需要進行不確定性分析，分析內容包括敏感性分析和盈虧平衡分析，通過分析對其風險承受能力進行評價。

　　敏感性分析：根據項目的風險構成選擇分析因素，一般可對項目投資、經營成本、產品價格等進行單因素敏感性分析(敏感變動幅度可根據項目及行業情況取值)。如有可能可作多因素敏感性分析，必要時可對利率波動進行敏感性分析(外匯貸款項目應進行匯率敏感性分析)。

　　盈虧平衡分析：根據項目特點，對生產能力利用率、價格等變量進行盈虧平衡點(即BEP)的測算。

　　2、償債能力評估

　　(1)還款資金來源

　　需明確償還貸款的各項資金，并對各項還款資金的合規性和可靠性進行簡要的定性分析和判斷。具體表述為：

　　(1)項目自由現金流XX萬元;

　　(2)公司其他項目自由現金流XX萬元(指由申請人產生的，用于項目償債的部分);

　　(3)稅收返還XX萬元;

　　(4)XX專項資金(基金)XX萬元;

　　(5)其他可用于還款的資金XX萬元。

　　(2)償債能力分析

　　編制項目借款還本付息表(附表5)，并測算①年度償債覆蓋率;②平均償債覆蓋率;③)貸款償還期(在滿足一定償債覆蓋率基礎上(一般為130%)的還款期限)。

　　對于申請人以其綜合收益還款的項目，即申請人需總體平衡貸款項目和既有債務的償還時，需編制申請人還本付息表，將申請人中長期貸款(企業債券等)余額和貸款項目擬增債務進行綜合平衡，測算我行貸款期內的年度綜合償債覆蓋率(附表6)。如果還款資金來源中除了項目自由現金流和公司自由現金流外，還包括稅收返還等其他還款資金時，評估報告中需要定量分析其他還款資金的充足性。

　　三、擔保情況與評價

　　(一)保證擔保

　　對保證人調查評價內容參照申請人(可適當簡化)，但重點了解其對外擔保情況、擔保能力和擔保意愿。

　　對保證人與申請人是否存在互保關系進行了解和判斷，如屬于互保，則從我行互保圈(鏈)企業數、互保金額、互保企業在業務上和資金上緊密程度、互保企業的抗風險性和代償能力等方面進行風險初步評判。

　　(二)抵(質)押擔保

　　對抵(質)押物的基本情況、權屬狀態、原始價值、評估價值、物理狀態、變現市場情況等進行綜合調查評價，對抵(質)押物的合法有效性、變現能力和變現價值等進行評價。

　　測算抵質押率，對于經評估的抵(質)押物，要說明評估機構是否為我行指定評估機構，評估機構的資質等級、行業經驗、信譽狀況等。

　　說明抵(質)押物、抵質押率是否我行擔保管理相關辦法的要求，如有不符須詳細說明理由及可行性。

　　四、項目評估意見

　　根據評估測算結果，對固定資產項目的建設的必要性、建設條件的完備性、項目在財務上的可行性、還款來源的充足性、分期還款安排的可實現性等提出初步意見。

　　五、管理措施及授信建議

　　(一)管理措施

　　對續授信業務和追加授信業務，說明前期業務存續期間貸后檢查的實施情況，簡要評價客戶合作情況和風險狀況。說明授信后準備采取的加強貸后管理和風險控制的具體措施。

　　(二)授信建議

　　(1)提出授信建議，包括授信的額度、期限、品種、利率(費率)、利率浮動方式、擔保方式、授信用途等內容。

　　(2)管理費用的預測需要考慮企業對應收賬款壞賬比例的估計，評估人員根據行業特點和企業資產減值準備計提政策進行合理估計。

　　(3)流動資金=流動資產-流動負債，項目經濟壽命期結束或計算期末將流動資金回收，即當年末流動資金按0計算。該值根據可研報告取值，或根據同類企業經營規模采用擴大指標法計算而得。

　　(4)項目自由現金流(項目FCF)是指項目產生的、滿足維持預計生產能力的再投資之后剩余的現金流量，即在不影響項目持續發展前提下可供分配給資本供應者(股東和債權人)的現金。

　　(5)“固定資產余值回收”在項目經濟壽命期結束或計算期末計算。

資產評估報告14

　　一、緒言

　　中資資產評估有限公司接受濟南柴油機股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠委托，根據國家有關國有資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，為咸陽石油鋼管鋼繩廠經剝離的生產經營性資產及相關負債評估后，將其凈資產部分出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產共同設立有限責任公司之目的進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，并對委估資產和負債在20xx年8月31日所表現的市場價值作出了公允反映�，F謹將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　二、委托方及資產占有方簡介

　　委托方：濟南柴油機股份有限公司、咸陽石油鋼管鋼繩廠

　　濟南柴油機股份有限公司簡介如下：

　　注冊地址及主要經營場所地址：濟南市文化西路14號

　　法定代表人：xx

　　注冊資本：xxx萬元

　　濟南柴油機股份有限公司(股票簡稱：石油濟柴;股票代碼0617)系經國家經濟體制改革委員會體改生(1996)115號文批準，由濟柴廠作為獨家發起人，以募集方式設立的股份有限公司。該公司1996年9月經中國證監會發字(1996)226號文批準向社會公開發行股票，并于1996年10月在深圳證券交易所上市交易。

　　該公司主要經營柴油機、氣體發動機、柴油及氣體發電機組的制造、銷售、修理、機械加工;所需原料輔料，機械設備、儀器儀表的銷售;柴油機、發電機組租賃、理化試驗。

　　截止20xx年12月31日，該公司總股本10,400萬股，其中流通股為3,250萬股，總資產47,662.46萬元，凈資產17,796.93萬元，20xx年度實現凈利潤520.43萬元，每股收益0.05元，凈資產收益率2.92%。該公司最大股東為濟南柴油機廠，其現持有石油濟柴7,150萬股，占總股本68.75%。

　　資產占有方：咸陽石油鋼管鋼繩廠

　　咸陽石油鋼管鋼繩廠簡介如下：

　　企業名稱：咸陽石油鋼管鋼繩廠

　　注冊地址：咸陽市東風路35號。

　　法定代表人：曹家麟

　　注冊資本：壹億貳仟柒佰柒拾萬元

　　經濟性質：咸陽石油鋼管鋼繩廠為全民所有制企業，是中國石油物資裝備(集團)公司下屬全資子公司。

　　經營范圍：主營：鋼管，鋼絲，鋼繩及制品，緊固件，閥門，鉚焊產品，機械設備及配件，以上產品相關技術的出口，所需原料、技術的進口，進料加工和“三來一補”業務。兼營：汽車運輸，來料加工，機械加工，鋼材，房屋租賃。

　　簡要歷史：

　　50年代末，隨著大慶等油田的`發現，油田建設所需物資供應緊張，為了滿足油田開發的需要，使進口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業部決定籌建一個鋼管加工廠，在這樣的情況下，該廠于1958年建成，原名為石油工業西北供應辦事處咸陽轉運庫鋼管加工廠。1960年9月，直接隸屬于石油工業部領導。成為獨立核算的部屬企業后，更名為石油工業部鋼管加工廠。1961年1月，石油工業部鋼繩加工廠由天津遷至咸陽，與鋼管加工廠合并成石油工業部鋼管鋼繩加工廠。1971年工廠下放地方領導后，陜西省燃料化學工業局將工廠改名為陜西省咸陽石油鋼管鋼繩廠。1990年，工廠重新收歸原石油部領導。

　　經過從日本、德國引進和四次較大規模的技術改造，該廠建成了年生產能力2萬多噸的鋼絲繩生產線，可按不同標準生產規格范圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個品種的鋼絲繩。

　　經過四十年的建設，該廠發展成一個以生產石油鉆井鋼絲繩為主，同時生產石油機械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產品的國家大型一檔企業。去年有償解除勞動合同工作結束后，現有職工884人，其中，具有中級以上職稱的專業技術人員116名。

　　該廠所屬行業為國家基礎產業，發展較為緩慢，其產品主要為油田服務。在經過較大規模的技術改造后，該廠產品等級得以提升，產能擴大，除了繼續為油田用戶提供其產品外，已進入了煤炭、森工、港口和海洋等行業的重要用途的鋼絲繩市場。

　　三、評估目的

　　為咸陽石油鋼管鋼繩廠經剝離的生產經營性資產及相關負債評估后，將其部分凈資產出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產共同設立有限責任公司之目的進行評估，對該凈資產在評估基準日20xx年8月31日所表現的市場價值作出公允反映，為雙方的經濟行為提供價值參考依據。

　　四、評估范圍和對象

　　本次資產評估范圍為本次評估目的所涉及的咸陽石油鋼管鋼繩廠的資產及相關負債，以剝離后的資產負債表為基礎，凡列入該表內并經核實的資產均在本次評估范圍之內。具體資產類型包括：流動資產、長期投資、固定資產、流動負債、長期負債。納入本次資產評估范圍的資產與委托評估及企業進行資產評估立項申報時所申報的資產范圍一致。根據經上級主管部門批準的改制方案原則和委托雙方的要求，土地資產不進入本次評估范圍。新設公司擬采用租賃方式使用相關土地，有關手續委托雙方已按土地管理規定的程序進行辦理。

　　五、評估基準日

　　根據委托方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為：20xx年8月31日。

　　本報告一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　六、評估原則

　　根據國家國有資產管理及評估的有關法規，我們遵循獨立、客觀、科學、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經濟行為的全部資產及相關負債進行了評估。

　　七、評估依據

　　本次評估的主要依據有：

　　(一)評估行為依據

　　1、《關于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟柴股份公司出售部分資產并共同設立咸陽石油鋼管鋼繩有限責任公司的申請報告》中國石油物資裝備(集團)總公司文件;

　　2、《關于咸陽石油鋼管鋼繩廠向濟柴股份公司出售部分資產并共同設立有限責任公司的批復》中國石油天然氣集團公司文件;

　　3、委托方與我公司簽訂的《資產評估業務約定合同》。

資產評估報告15

　　資產評估報告書摘要

　　資產評估報告書

　　一、委托方與資產占有方簡介

　　二、評估目的

　　三、評估范圍與對象

　　四、評估基準日

　　五、評估原則

　　六、評估依據

　　七、評估方法

　　八、評估過程

　　九、評估結論

　　十、特別事項說明

　　十一、評估報告評估基準日期后重大事項

　　十二、評估報告法律效力

　　十三、評估報告提出日期

　　資產評估報告書備查文件

　　資產評估報告書摘要

　　重要提示

　　以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本項目的全面情況及資產評估結果成立的假設和前題、正確評價資產評估結果，請您認真閱讀資產評估報告書全文。

　　XX國際資產評估有限責任公司接受北京天橋XXXX科技股份有限公司的委托，依據國家有關資產評估的法律、法規和政策，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，運用法定或公認的'方法及程序，在XX君和會計師事務所審計的基礎上對北京天橋青鳥科技股份有限公司轉讓其持有的XX省廣播電視網絡有限責任公司25%的股權所涉及的全部資產及相關負債進行了評估。

　　本公司評估人員在資產占有方有關人員密切配合和大力協助下，對委估資產進行了實地查看與核對、同時進行了必要的市場調研與詢證以及我們認為必要實施的其它評估程序，對委估資產在20xx年12月31日所表現的市場價值作出了公允反映。

　　本次評估的資產評估申報資料和資產產權證明文件由委托方和資產占有方提供，提供方對資料的真實性、合法性、完整性負責。

　　現將資產評估有關情況及評估結果報告如下：

　　一、評估目的

　　本次評估目的是為北京天橋青鳥科技股份有限公司轉讓其持有的XX省廣播電視網絡有限責任公司25%的股權所涉及的全部資產和負債提供價值參考。

　　二、評估范圍與對象

　　本次評估范圍是XX省廣播電視網絡有限責任公司的整體資產。

　　評估對象為流動資產、固定資產、無形資產、流動負債及長期負債。

　　評估前總資產為85,462.13萬元，負債總額為54,498.60萬元，凈資產為30,963.53萬元。

　　納入本次評估的資產與委托評估時確定的資產范圍相一致。

　　三、評估基準日

　　本項目資產評估基準日為20xx年12月31日。