房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

時(shí)間：2021-06-12 17:31:27 策劃書我要投稿

　　1市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

　　1.1城市發(fā)展PEST分析

　　1.1.1城市發(fā)展政治環(huán)境（P）

　　與世界各國(guó)一樣，中國(guó)的城市發(fā)展與政府政策密切相關(guān)。中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中城市發(fā)展與政府政策的演變歷程大致如下：1，從發(fā)展計(jì)劃到發(fā)展規(guī)劃的轉(zhuǎn)變； 2，從城鄉(xiāng)二元到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的轉(zhuǎn)變； 3，從營(yíng)業(yè)稅到不動(dòng)產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變；4，從單中心城市向多中心城市的轉(zhuǎn)變；5，從大規(guī)模重建向小規(guī)模更新的轉(zhuǎn)變；6，從功能城市到文化城市的轉(zhuǎn)變。從交通工程向交通政策的轉(zhuǎn)變；

　　1.1.2城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境（E）

　　1.城市建設(shè)狀況

　　南京借力物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在一系列市政項(xiàng)目中的應(yīng)用，逐步打造“智慧城市”。南京跟進(jìn)新技術(shù)，完善智慧的基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)智慧互聯(lián)；以開放式的架構(gòu)，發(fā)展智慧的應(yīng)用，拓展到城市生產(chǎn)生活各方面；注重智慧產(chǎn)業(yè)的.發(fā)展，包括信息產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化升級(jí)。運(yùn)用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，積極推進(jìn)政務(wù)數(shù)據(jù)中心、市民卡、車輛智能卡、無(wú)線寬帶行業(yè)專網(wǎng)等項(xiàng)目。南京作為一座自動(dòng)化、智能化、快速反應(yīng)，同時(shí)人性化的“智慧城市”正在逐步成形。

　　2.城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　南京是全國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，南京已形成電子信息、石油化工、汽車制造、鋼鐵為支柱，以軟件和服務(wù)外包、智能電網(wǎng)、風(fēng)電光伏、軌道交通等新興產(chǎn)業(yè)為支撐，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

　　3.城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力（人均GDP）

　　201x年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值6145.52億元，比上年增長(zhǎng)12%。地方一般預(yù)算收入635億元，201x年南京市人均GDP8.99668萬(wàn)元，一年之內(nèi)超過(guò)了全國(guó)許多城市，比如：杭州，上海等城市。

　　1.1.3城市發(fā)展社會(huì)環(huán)境（S）

　　1.城市人口及結(jié)構(gòu)

　　201x年南京市常住人口總量為816.1萬(wàn)人；其中，戶籍人口638.48萬(wàn)人，增加了2.12萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.33%。201x年全市常住人口和戶籍人口增量分別比201x年減少5.25和2.12萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為80.23%，比201x年79.73%，提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于南京以青壯年為主的流動(dòng)人口較多，相對(duì)于全國(guó)51.27%的男性比例，南京男性比例更高。南京常住人口中，0-14歲人口為761,408人，占9.51%；15-64歲人口為6,507,221人，占81.29%；65歲及以上人口為736,051人，占9.2%。同“五普”相比，南京0-14歲人口的比重下降5.94%，15-64歲人口的比重上升5.16%，65歲及以上人口比重上升0.78%。

　　2.人均居住面積

　　南京人人均居住面積33平方米，戶均擁有1.2套住房，已經(jīng)超過(guò)小康標(biāo)準(zhǔn)。但是老城人口密度已超北京東京，鼓樓區(qū)、白下區(qū)人口密度居全國(guó)第四、第六。

　　1.1.4城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境（T）

　　對(duì)于南京的科技住宅產(chǎn)品，南京房促會(huì)秘書長(zhǎng)張輝將其主要列為三種趨勢(shì)：（1）傳統(tǒng)的全科技節(jié)能型產(chǎn)品。（2）地源熱泵主導(dǎo)的部分科技節(jié)能型產(chǎn)品。（3）綠色建筑技術(shù)綜合應(yīng)用的產(chǎn)品。綠色建筑并不僅僅是單純的節(jié)能，準(zhǔn)確的說(shuō)包括四節(jié)一環(huán)保，即“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保”，比如太陽(yáng)能光伏發(fā)電、屋頂和墻面綠化、雨水回收系統(tǒng)、噪聲干預(yù)等等。

　　1.2城市發(fā)展房地產(chǎn)總體環(huán)境調(diào)研

　　1.2.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征

　　根據(jù)201x南京房地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，整體來(lái)說(shuō)，上半年的樓市跟去年有很大不同，是以剛需的釋放引領(lǐng)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

　　從市場(chǎng)成交量來(lái)看，201x年上半年南京全市共成交商品住宅28212套/286.8萬(wàn)平方米，比201x年上半年增長(zhǎng)8633套/84.9萬(wàn)平方米。自1月春節(jié)過(guò)后，南京住宅市場(chǎng)剛需逐步釋放，成交量呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，特別是2、3月份迎來(lái)剛需的集中爆發(fā)，成交量大幅上漲。

　　從供需特點(diǎn)來(lái)看，兩江板塊領(lǐng)跑樓市，剛需帶動(dòng)樓市復(fù)蘇，作為南京市的供應(yīng)主力和剛需大戶，江寧和浦口兩個(gè)區(qū)將近共貢獻(xiàn)了全市總成交量的五成之多。

　　1.2.2城市房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)主體特征

　　來(lái)自南京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在201x年前三季度，南京市住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬(wàn)平方米，同比下降34.9%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的普通住房投資快速增長(zhǎng)，全市90平方米以下普通商品房完成投資157.21億元，同比增長(zhǎng)32.6%，較上半年提高了14.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬(wàn)平方米，同比下降34.9%。可以看出開發(fā)商熱衷投資90平方米以下住宅。

　　另外，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)消費(fèi)者最關(guān)心的第一是舒適的物理環(huán)境, 第二是網(wǎng)絡(luò)電纜E化美化, 第三是開放空間高綠覆率, 第四是節(jié)能環(huán)保生活, 第五是永續(xù)經(jīng)營(yíng)管理,最后是保持生態(tài)平衡。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能做到這些，那么就能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)就一定能立于不敗之地。

　　1.2.3城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)

　　1) 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策至今已持續(xù)近三年時(shí)間，主要側(cè)重于限購(gòu)、房稅、信貸、保障房四大方面。限購(gòu)方面： 201x年，“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)的運(yùn)行惡化。房稅方面：201x年重慶及上海進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅將會(huì)在信息系統(tǒng)健全之后逐步增加試點(diǎn)。信貸方面：信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。保障房方面：隨著保障房的竣工，將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

　　2) 城市房地產(chǎn)投資趨向分析

　　截至201x年10 月份，南京市房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)851.36 億元，同比增幅10.6％，呈逐年遞增之勢(shì)。其中住宅投資額累計(jì)達(dá)到560.38 億元，同比增長(zhǎng)0.4％；辦公類物業(yè)投資額累計(jì)達(dá)到62.02 億元，同比增幅42.4％；商業(yè)投資額累計(jì)達(dá)88.61億元，同比增長(zhǎng)28.1%。

　　可以看出住宅類物業(yè)投資的仍是拉動(dòng)整體投資的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素。截止到201x 年10 月，住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重為65.82%，隨著地方政府逐步跟進(jìn)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”全面升級(jí)以及保障房的建設(shè)，住宅類開發(fā)投資所占比重將會(huì)有所下滑。

　　另外辦公類物業(yè)投資所占房地產(chǎn)投資比重逐步提升。辦公類物業(yè)開發(fā)比重自2010 年逐

　　年遞增，截止到201x 年，比重增至7.28%。自限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，住宅市場(chǎng)限購(gòu)的擠出效應(yīng)促使商辦市場(chǎng)逐漸升溫，寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。

　　3) 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入了第四個(gè)年頭。201x年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在“剛需”的強(qiáng)力拉動(dòng)下，走出一波行情。以后的樓市發(fā)展有以下趨勢(shì)：調(diào)控政策趨于細(xì)化，地方政府尋求博弈；土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，土地資源趨于集中；商品住宅供銷量穩(wěn)定，成交均價(jià)小幅上漲；剛需產(chǎn)品仍為主力，高端產(chǎn)品存在機(jī)會(huì)；“

　　1.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　1.3.1區(qū)域城市發(fā)展總體特征

　　南京市江寧區(qū)地處長(zhǎng)江下游南岸，總面積1567平方公里，水域面積186平方公里。江寧區(qū)城市發(fā)展總體特征如下：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；城市化加快推進(jìn)；城市規(guī)模迅速擴(kuò)張；.村鎮(zhèn)建設(shè)水平明顯提升；交通設(shè)施進(jìn)一步改善；規(guī)劃體系日趨完善。

　　1.3.2區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目調(diào)研分析

　　下面是對(duì)江寧區(qū)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果：

　　1.項(xiàng)目一：萬(wàn)科金域藍(lán)灣

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介

　　參考均價(jià)：15400元/㎡(115平)

　　項(xiàng)目地址：江寧區(qū)清水亭東路9號(hào)（雙龍大道和清水亭東路交匯處）

　　主力戶型：113㎡90㎡128㎡

　　項(xiàng)目特色：品牌開發(fā)商、地鐵沿線

　　產(chǎn)權(quán)年限：70年

　　裝修情況：精裝

　　綠化率：41.2%

　　得房率：80%